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2022上半年积极保现金流和交付,碧桂园对市场恢复有足够信心


中国产业经济信息网   时间:2022-08-31





8月30日,碧桂园(2007.HK)发布2022年前六个月业绩显示,报告期内,公司录得收入人民币1623.6亿元;毛利润约人民币172.1亿元,净利润约人民币19.1亿元,股东应占核心净利润约人民币49.1亿元。

上半年,碧桂园权益销售回款率92%,已连续7年保持90%以上;期内继续实现净经营性现金流为正,净流入约53亿元。

财报中提到,2022年是地产行业充满挑战的一年,销售市场的预期转弱、需求疲软、价格下滑,让行业每一位参与者都倍受压力。市场快速下行,行业进入寒冬,适者生存的环境对企业的竞争力提出了更高要求。

在市场低迷期,公司保持战略定力,持续提升全周期综合竞争力,科学谋划以销定产,全力以赴确保企业安全,保质、准时地完成了每一套房屋交付,如期完成了每一笔债务兑付。

当天进行的业绩会期间,碧桂园集团总裁莫斌表示,政策调控的目的是让房地产行业持续健康发展。从去年6月开始到今天,房地产市场已经进入底部盘整阶段。“现在最重要是让市场恢复信心。”他续称,结合近期国家各项会议和文件内容,对于未来市场恢复有足够信心,当然还没有那么快。“公司把预算从今年6月做到了明年6月,相信在这期间,市场应该会恢复到健康发展状态上来。”

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(业绩发布会现场,图源:公司提供)

财务稳健

财报中和业绩交流期间,公司多次提到了对财务安全的恪守。其中“保障现金流”成为关键词。在当下环境中,这的确可谓是房企经营安全的生命线。

据披露,截至2022年6月30日,公司总借贷余额从去年底3179.2亿元进一步降至2936.8亿元,较去年底下降7.6%,其中短期有息负债约729亿元,占总有息负债比例约24.8%;公司净负债率48.1%,连续多年维持在60%以下,继续稳定在民企最低区间。期末集团可动用现金余额约人民1479.8亿元,现金短债比约2倍,可动用现金储备充足,短期偿债无忧。

截至目前,本年内公司已无境外美元优先票据到期,仅腾越两笔可回售公司债共计40亿元人民币。碧桂园方面表示,已经做好了还款计划和安排,并将根据市场情况考虑再融资等安排,进一步调整负债结构。

关于三道红线,管理层在业绩发布会上表示,公司将在2023年中期之前自然实现从黄档到绿档的调整。

目前碧桂园仍处在较为健康的黄档,净负债率与现金短债比表现远优于监管要求,剔除预收账款的资产负债率也从2020年中期的81%连续下降至2022年中期的72%,距“不超过70%”的监管要求仅一步之遥。

综合来看,碧桂园CFO伍碧君指出,根据碧桂园目前的债务体量来看,整体压力不大。

根据莫斌介绍,在行业底部盘整过程中,碧桂园有进行极度的现金流压力测试。正以现金流安全为主要目标,在主营业务和新业务间进行平衡。

其中,主营业务以地产和轻资产的代管代建模式为主;博智林机器人将是新业务中重点发展的。通过对博智林机器人的全面应用实施,与主业相辅相成,相信未来在市场中能创造更大价值。

收入方面,在行业承压期仍实现盈利殊为不易。根据管理层在投资者电话会上的解释,目前盈利不及预期的主要原因在于:受新冠疫情的限制性措施影响,项目结算进度减慢,导致收入规模下降且影响结算毛利及利润的规模。此外,部分低毛利项目结转,出于财务审慎性原则对物业项目计提的减值增加,以及外汇波动造成预期净汇兑损失等也是原因。

不过,上述盈利影响因素多为非现金性质。碧桂园方面表示,公司经营状况良好,具备充足的可动用现金,现金流依旧稳健。

截至6月30日,碧桂园合同负债达7319.22亿元,显示出未来业绩增长的保障。需要指出的是,合同负债名为“负债”,实为地产公司已预售但未确认收入的房款,无需现金偿还。房屋交付后即可结转收入,转化为公司现金流。“合同负债”越多,意味着未来业绩增长更有保障。

储备审慎

一直以来,坚持与城镇化发展路径共同成长的碧桂园在土地储备方面相对均衡。只是在目前阶段,全国不同地方的楼市表现有较大差异,也考验着房企的应对。

财报显示,截至前六个月,碧桂园连同其合营企业及联营公司实现了归属本公司股东权益的合同销售金额约人民币1851亿元,权益回款金额约人民币1702.9亿元。

第三方机构克而瑞发布的数据显示,今年1-6月百强房企累计权益销售的同比降幅达51%,相对而言,上半年碧桂园权益销售金额跌幅为39%,低于百强房企平均跌幅水平,与另外几家绩优房企的下降幅度大体一致,显示出市场低迷的时候,稳健型房企仍能跑赢大势。

土储方面,截至中期,碧桂园位于中国内地的权益可售资源约1.22万亿,另有潜在权益可售资源约2917亿,合计约1.51万亿,可支撑公司未来销售需求。

其现有权益可售资源中,96%位于常住人口50万以上的区域;77%位于人口流入区域;75%位于长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等五大都市圈,很好契合了国家重大区域发展战略和人口流动趋势。

这种在各能级市场的均衡布局,有效对冲了局部地区疫情对销售的阶段性影响,同时丰富的可售资源可以应势快速调整推盘节奏、保证供货需求。公司也在加速对部分三四线城市项目货量布局的调整。在上半年销售中,三四线市场的下跌幅度明显低于一二线城市,三四线销售占比也提升1个百分点至69%。

业绩会期间集团常务副总裁程光煜表示,碧桂园强调从一线到五线城市均衡布局的宏观策略。

“微观策略层面,哪个市场当期比较有确定性,我们经营效率较高,就向哪里配置。去年和今年上半年,公司配置的主要资产在长三角、大湾区等相对能级高的地区和人口流入城市。下半年将坚持合理的方向,向着更加确定性的市场和人口流入市场进行相应投资。”他分析道。

莫斌也表示,2022年碧桂园将按照“以销定供”进行闭环管理,在不考虑新增投资的情况下,预计2022年全年权益可售货量将不低于5300亿元,且该部分货量预计全年去化率不低于68%。未来公司将继续聚焦核心区位,布局供需关系良好的城市,获取优质的土储资源,更好应对市场的不确定性,支撑公司未来业绩的稳健发展。

财报显示,在投资端,公司坚持投资标准不动摇,优中选优,审慎获取机会型土地,布局确定性较强的城市。

上半年分别在佛山、张家口、兰州等地获取低溢价率的土地,共计新获取9个项目,权益地价约人民币61亿元。新获取土地中,71%分布在二线城市。同时,碧桂园通过多元化方式获取土地,78%为一二级熟化项目,权益比也提升至91%,总体综合回报率达27%。

基于对管理模式和储备项目的快速调整,也令碧桂园在保交付方面有亮眼进展。

据介绍,今年上半年,碧桂园积极调动资金和资源,推动项目进度,累计如期交付1070个批次超25万套房屋,覆盖全国30个省份214个城市780个区县。

此外,上半年碧桂园还有165个项目批次实现“交房即交证”,用实际行动显示公司的运营实力,也为行业持续注入信心。莫斌表示,碧桂园有能力亦有实力保交付、保证所有债权刚性兑付,对未来仍然充满信心。

示范底气

综合来看,稳健的财务掌控能力,积极的保交付等动作,也是支撑碧桂园成为监管部门选定的示范民营房企的原因所在。

据业绩会期间介绍,上半年在收入端,碧桂园继续强调回款效率,平均按揭放款天数与同比提前19天,新增签约的权益回款率提升两个百分点。同时,公司充分挖潜应收未收款,并通过全面资产盘点,把能在短期内可以带来现金流的资产,做好回收计划、责任到人。

公司已在上半年盘活大宗资产收回69亿元,对集团现金流起到有效补充。此外,公司已启动与39家合作方的项目分家,提高了在项目层面的资金使用效率。

在支出端,预计全年工程款支付较往年有大幅下降,经营性现金流支出压力减小。在费用管控方面,公司分解费用类型,除刚性费用外,其余费用归零。上半年公司销管费同比下降36.3%。

8月中旬,碧桂园管理层在投资者电话会上透露,在今年境外资本市场几乎停滞的状态下,公司已发行可转债折合33.68亿元、配售新股折合24.1亿元;自2021年下半年至今,公司境内发行公司债及中票合计61亿、供应链ABS及ABN合计87亿。

今年5月,碧桂园成为国内首批发行附带信用保护工具公司债的示范民营房企,成功发行5亿元公司债。公开资料显示,碧桂园在银行间市场交易商协会的50亿元中票也已经获批,待择机发行。报告期内综合融资成本保持平稳,其中境内融资成本从2019年底开始持续下降,至今年年中累计下降124个基点,处于行业较低水平。

近日有市场消息称,中国监管部门计划通过指定国有企业担保和承销示范性房企的人民币债券新发,为部分房企提供流动性支持,其中碧桂园、龙湖等作为示范房企被纳入考虑范围内。对此,碧桂园方面表示,在交易商协会和中债信用增信担保的支持下,目前正在推进中票发行,进一步稳定行业及公司信用情况。

这些要素令碧桂园至今仍颇受投资和分析机构看好。

克而瑞研究认为,面对此轮行业下行周期,碧桂园整体风险可控,且具备较强“恢复力”,这主要得益于企业良好的基本面及积极主动的风险管理。在行业流动性整体趋紧背景下,碧桂园“外部输血+内部造血”双管齐下,展现出良好的资金实力,高效回款也为企业带来充足的流动性补给。全国范围内广泛且均衡的项目布局在一定程度有效对冲了区域性风险,同时丰富的可售资源可以应势而为,快速调整推盘节奏、保证供货需求。

中信证券分析师则指出,虽然市场普遍认为低线城市的项目销售去化有难度,但低线也有土地款补缴规模要求很低、建安节奏调整灵活、后期建安开支占总成本比例大、预售门槛可能较低等优势。对公司而言,如能以最精益化的尺度规划各项目现金流,确实较一二线城市项目更容易压缩现金开支。

该机构表示,碧桂园主动力促回款,虽然牺牲短期利润,但却能更好应对短期偿债需要。对该公司的偿债能力有信心。长期而言,现代经济存在的前提是信用,房地产企业的融资环境将随着政策的支持逐步复苏。



  转自:21世纪经济报道

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