赴港上市再成潮中型物企如何弯道超车？

来源：中国产业经济信息网时间：2020-07-06

近年来，随着行业集中度的进一步提升，龙头房企队列逐渐固化，行业第一梯队门槛不断提升，中型房企很难打出“翻身仗”。

　　但在风起云涌的物管江湖中，虽逐渐出现以规模划出的梯队之分，但市场的分散使梯队之间界限相对模糊。当下，中型物企正在积极抢跑，他们是否有机会“弯道超车”，坐上行业龙头“宝座”？

　　赴港上市风潮再起

　　物业企业赴港上市潮仍在继续。过去几天，行业格外热闹。

　　6月29日，金科智慧服务集团股份有限公司在港交所递交上市申请，拟发行不超过约1.66亿股。金科交表同日，世茂服务也向港交所申请主板上市。另外，仅6月24日一天，荣万家、合景悠活两家公司在港交所交表，正荣服务通过港交所聆讯。

　　据光大证券(23.130,2.10,9.99%)发布的《物业服务业2020年下半年投资策略》数据显示，截至2020年5月31日，共有27家物业服务企业上市，其中24家物业企业在港上市。值得注意的是，24家在港上市物企中，18家上市时间为2018年后。

　　在多位业内人士看来，2014年彩生活的成功赴港上市，为物业公司带来了上市意识的启蒙。彼时，股价表现良好，P/E较高的彩生活，在上市之后迅速完成了几起并购，扩大了自身规模，使内地物管企业看到了新的可能性。

　　中国物业协会副秘书长、中物研协总经理杨熙认为，行业规模的扩大助推了物业企业上市的进程，“房地产是物管行业的上游行业，房地产行业近三年的销售面积，会在未来三年逐渐转化为物管行业的住宅管理面积，2015年-2018年间，房地产行业处于大幅扩张时期，新增存量为物管行业提供了大量的服务面积。而在房地产行业的高速发展期，在开发企业的光环之下，物管行业一度被忽略。彩生活上市之后，更多的物业公司开始有了上市的想法，只是当时在财务规范性等方面一时达不到上市要求。”

　　同时，杨熙进一步表示，在赴港上市潮之前，物管行业经历了一波新三板上市潮，当下港股上市的很多物业企业是从新三板摘牌再上市的，这几年间，物业企业在财务规范性等方面达到了上市的要求，资本市场对物业企业的认可度也变高了，因此自2018年起，企业赴港上市成潮。

　　而在某业内人士看来，物业企业赴港上市一方面是为了寻求资金，以扩大自身规模。除此之外，2017年、2018年行业拐点的出现，也是企业选择赴港上市的原因之一，“这两年间，物管企业开始出现转型意识，从只关注物业本身的四保一服业务转向关注满足业主更多需求，做增值服务，这也加大了企业的资金需求。”

　　如上述业内人士所言，上市物业企业募集资金用途中，收并购以扩大自身规模、发展增值业务服务是其中很重要的两条。

　　行业仍存抢跑机会

　　目前，虽然物业企业在规模上存在梯队之分，但克而瑞统计数据显示，2019年上市物业公司市占率仅为7.4%，当下行业集中度较低的现状，给了第二梯队物业企业抢跑的可能。

　　杨熙认为，判断中型规模物业企业能否冲入第一梯队，首先要看其背靠的母公司。在他看来，部分中型物业企业背靠的母公司本身为排名前20名的开发企业，具备一定的增长速度。假如这部分企业的母公司能在未来五年仍维持在房企的第一梯队，那么在其加持下，物企很可能会冲进第一梯队。

　　而对于母公司相对较弱的物业企业来说，收并购是扩规模的利器。但大肆收并购也存在多重风险。一方面，一旦企业的管理能力跟不上扩张速度，后续企业经营将面临多重隐患。另一方面，大举并购带来的商誉激增，也会让企业面临商誉减值风险，进而影响企业业绩。

　　杨熙表示，收购物业企业，得到的其实不是纯粹的实物资产，从表层看，大部分情况下企业实际并购的是一系列服务合同。由于物管行业对人的依赖性较高，管理普遍存在难度。因此，收购完成后，企业自身管理能力决定后续业绩表现。

　　同时，在收并购过程中，一旦标的公司估值过高，将为公司带来商誉激增的问题。据睿和智库统计，近年来存在大规模并购举动的彩生活、雅生活服务、碧桂园服务、永升生活服务，商誉占总资产比均偏高，分别达到24.71%、14.6%、9.92%、17.4%。

　　而商誉激增也将导致物业公司或将在后期面临商誉减值的风险。为防范此类风险，当前在收并购过程中，双方往往会作出对赌协议，对于买方对标公司的业绩作出要求，以此寻求保障。但对赌协议并不是万能保险。

　　其实，除了扩大规模之外，通过进军非住宅业务、发展增值服务扩张服务边界，正在为中型物企提供“弯道超车”的机会。

　　近年来，物业企业提供服务的业态正在不断扩大，企业纷纷进入非住宅物业服务市场。未来，非住宅业务的市场体量相当可观。招银国际在其发布的报告中表示，预计在2021年，物业管理的市场规模将达到万亿。非住宅物业服务将是与住宅相当的市场，预计万亿规模中，非住宅项目占比超过40%。

　　另外，毛利率相对较高的增值服务，为企业营收及盈利增长提供了新路径。中指研究院统计数据显示，以上市企业为例，2019年彩生活社区增值服务毛利率达92.60%，是整体毛利率的2.62倍；新城悦服务、碧桂园服务、保利物业社区增值服务毛利率分别为64.30%、66.20%、40.70%，是整体毛利的2.12倍、2.09倍和2倍；同时，2019年，在港上市物企社区增值服务收入占总营业收入比重在3%-30%之间，其中，绿城服务社区增值服务收入达19.13亿元，占营收比重的22.29%。

　　2020年以来，突如其来的疫情为行业带来了挑战，也为企业拓宽服务领域创造了机遇。杨熙认为，疫情之下，物业行业的社会影响力得以提升，行业价值得到充分的市场认可，这是2020年以来行业发展遇到的最大变化。

　　而在疫情之中，作为打通“最后一公里”的关键渠道，物业企业的重要性有所凸显，居民被迫延长居家时间，为物业公司由基础物业服务提供商向社区生活服务平台转型提供了支撑，物业可提供的服务领域也进一步拓宽。不少物业公司在疫情期间为业主提供代买菜、代送快递上门等服务。

　　近年来，提供全生命周期物业服务逐渐被物业企业提上日程，物业公司正在不断拓展新的增值服务类别和内容，增值服务正在向全场景化发展。目前，建业新生活已实现业主日常生活全覆盖，公司看重生活服务赛道，并通过资管服务为客户提供更多可享专属权益的线下消费场景。而近日交表的荣万家，为业主提供“新零售、拎包入住、社区食堂、房产经纪、社区资源、社区媒体”等多元增值服务，荣万家还将针对老房提供二次装修、清洁翻新、局部改造等服务，并进一步覆盖家政保洁服务、养老及护理服务以及医疗健康服务，渗透到业主生活的各个场景。

　　从本质上看，物管企业的核心竞争力其实是服务质量。当下，物管行业仍处于高速发展期，对于中型物企来说，自身规模一时落于人后不要紧，只要从深度和广度两方面提升自身服务，修炼好内功，就不乏翻盘的可能。

　　转自：证券日报网

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