最近楼市传来的多个消息总让人有一种房地产的“寒冬期”即将来临的感觉——多地楼市已经公开“解限”，专家学者出面稳“众”，无房人在观望，“房奴”和投资者则开始提心吊胆。

        最近，一家大学科研机构发布了其历时一年调查得出的房屋空置率报告。这份报告如一石激起了千层浪，让众多民众和专家就其展开了唇枪舌剑。中国的房屋空置率到底有没有报告中说的22.4%这样高？如果没有，房地产行业的泡沫究竟有多大？其对于中国总体经济形势的影响几何？

        22.4%的房屋空置率是真是假?“绝不可能！”这是任志强对于“我国住房空置率22.4%”这一论点最直接的反驳。

        前段时间，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布了一份名为《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》的调研报告。报告显示，2013年，我国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%，城镇空置房为4898万套。不可否认，这是我国第一次有机构就当前国内住房空置率给出了一个准确的数字。这组数字惊倒了一众人。因为，将住房空房率的底线设为10%是目前国际社会普遍认可的一种标准，如果超出这个标准，那说明房地产泡沫已经大到了一个危险的地步，而西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心给出的我国房地产空置率较这个临界点高出一倍不止。

        那么，中国的空置住房到底有没有这么多？

        任志强给出的答案是没有。按照任志强的计算方式，从1989年房改算起，从1989年到2012年共竣工95亿平方米，加上2013年的11亿平方米，共约106亿平方米，约1.1亿套住宅。这其中房地产开发为6700万套。按1989年旧房拆除量2.4亿平方米推算，16年间约拆除30亿平方米，则净增加约70亿平方米住房面积。按照任志强的计算，城镇住房供给和需求是基本持平的。

        对此，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁给出的解释是，任志强的数据中没有包括自建房、小产权房和农村集体土地使用权住房，也高估了1998年以来的拆迁面积。因此，把这些数据加进来，中国空置近5000万套房屋是有可能的。

        可以看出，双方数据的来源有所不同。

        对此，美银美林大中华区首席经济学家陆挺认为，甘犁和任志强真正争议的地方，其实是国家对于城镇的定义。“实际上我们国家城镇的定义是非常不确定的，甘教授用的这个数据是国家统计局的数据，任志强先生使用的数据则是国家统计局引用的一个城镇中心住房建设的数据”，这是陆挺在一次交流会上给出的解释。

        但双方为何不能够使用一个统一的数据呢？他认为一个很大的问题是，目前在各种主客观原因下，统计数据常年虚高，同时近年来频繁的县改区、区改市也给统计增加了一定的难度。在那次交流会上，他也当着这份报告作者甘犁的面，对房屋空置率的计算提出了质疑。他认为，这份数据没有完全包括1.7亿的农民工和7000多万的随迁子女或留守儿童，因为“大部分人住在工棚和宿舍里，并没有被调查到”。据此，他认为，这份报告高估了空置率，并且低估了需求率。

        房地产泡沫究竟大不大？在西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心的统计中，人们由于自有住房率升高导致了购买意愿下降——2011年至今，城镇地区住房拥有率已达到89.2%，截至2013年8月，刚性住房的潜在需求较2011年出现了显著下降，同时，拥有多套房家庭的比例显著增多，因此出现了很高的自有住房空置率现象。报告还指出，中国城镇地区可实现我国目前社会保障性质的经济适用房空置率高达23.3%，因此，按照报告的计算，每年新增的需求约有895万套，而年均供给为1600多万套至2000万套，照这样，我国目前的房屋供给严重过剩。

        报告还指出，过高的空置率带来了三个问题：一是高达23.3%的经适房空置率达不到保障作用；二是空置住房占据了近4.2万亿住房贷款，降低了金融市场的效率；三是大量城镇地区的家庭资产沉淀与空置住房，是社会经济资源的巨大浪费。但报告也认为，房地产泡沫的破裂对于银行的影响比对家庭资产要小得多。甘犁在解读这份报告时认为，未来中国用不了这么多房子，应该少建房子，激活租房市场。

        因此他的结论是泡沫会有，而且很大，这也与当前大多数普通大众的看法一致。

        但是，摩根大通大中华首席经济学家朱海斌并不这么认为。他承认房地产行业的黄金时代已经过去了，未来房地产商的投资增速可能不会出现两位数的增长，而是会回到一个正常的水平。同时，他也不认为中国的房地产行业会对国家经济造成太大的影响。

        他的理由有两点：首先，自2010年起，国家对房地产行业就一直进行调控，因此还存在一定的政策调整空间；其次，由于中国存在预售制，这就把风险分散到了金融机构、地产商和买房家庭中，由于严格的高额首付保证了房贷质量，因此，房地产市场的崩盘情况并不会出现。同时，他也驳斥了中国房地产泡沫最大的说法。他举了同期国外的例子，认为巴西、俄罗斯、南非等主要的发展中国家房价上涨速度要比中国更快。

        以质带量或许才是出路

        细细回看这半年的房地产市场，在硝烟之下局势仍不明朗。

        不过，这种状态并非今年独有。一些地产商感慨，如果外界对于房地产的关注和干预少一些，或许这些问题都不会是“问题”。

        学者专家、商人和百姓的言论自是个人利益的表达。不过，在诸多利益诉求下，让房地产行业平稳发展才最符合大多数人利益。

        就目前来看，单纯计较数量不是一个明智之举。西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心的报告，抛开数据的准确性，其所做的努力已经开此方面的先河。而各方在讨论中也逐渐对房地产市场有了一个清晰的认识，那就是质量将可能是解决未来房地产疑云的良药。

        首先是数据的质量，这需要政府、学者与民间共同完善，提高其准确性，避免被利益或者其他因素左右。其次，城镇化虽然不一定会催生有效需求，但大量进城的农民工会成为潜在的有效需求，一部分可以靠租房解决，但随着生活水平提高，房价与收入比逐渐正常，买房的需求也就会被创造出来，这样仍然可以消化一部分房屋存量，减少泡沫。最后，则是社区质量。一个完善的社区所能提供的可以是生产生活的双获益，这也是未来可以提高潜在需求的途径。

来源：中国审计报