房价走势关键还看调控政策

　　国土资源部近日发布最新监测报告显示，2011年四季度全国各用途平均地价增速持续放缓，商业服务、住宅、工业地价环比增速连续3个季度回调，同比增速连续两个季度回调。其中，住宅地价更是环比呈现零增长。

　　开发商观望致地价下跌

　　报告显示，2011年四季度全国主要监测城市地价增幅普降，综合地价环比增速较前一季度下降1.04个百分点，已连续4个季度回调；同比增速较前一季度下降2.43个百分点，连续两个季度回调。综合地价环比负增长的城市约占1/3。住宅地价同比增幅超过3%的城市仅有5个，而环比负增长的城市由上一季度的12个增加到37个，同比负增长的城市增至8个。

　　“土地市场的表现反映了房地产开发商普遍性的观望情绪。”中国房地产学会副会长陈国强在接受本报记者采访时表示，目前市场上呈现“双观望”的表现，即消费者对住房市场的观望，开发商对土地市场的观望。目前土地市场出现流拍、底价成交的比例比较高，这种情况一方面反映出开发商对房地产市场的谨慎预期，另一方面也显示出开发商资金普遍比较紧张，如果开发商手上有钱也不会出现目前低迷的情况。

　　此外，土地价格的持续回落，是否受到当前房地产调控政策的直接影响呢？北京工商大学经济研究中心主任周清杰对本报记者表示，这确实反映出房地产开发商对未来调控继续偏紧的政策预期，以及对现有商品房存量需要长时间消化的预期。所以，房地产商拿地积极性不高，觉得再拿地的风险大。

　　地价使房价下行概率大

　　土地价格曾经一直是房价居高不下的重要推手，随着住宅地价呈现零涨幅甚至是负增长的趋势，土地市场的供求关系发生了改变。

　　“土地市场的表现和楼市有很大的相关性。”陈国强表示，楼市的低迷会影响土地市场的表现，如果楼市趋于活跃则会带动土地市场的活跃，总体上两者的表现应该是一致的。但是在周期性表现上，和其它上下游产业一样，土地市场会相对滞后一些，楼市的表现会传导到土地市场，但是两者不会完全同步。

　　“今年房产市场总体上是比较谨慎的判断。”陈国强表示，目前从政策环境、市场、企业自身状况来判断，市场难以乐观。而从投资、销售、价格和新开工面积等各项指标来看，也都出现了下降趋势，特别是投资的指标出现明显下滑，新开工面积连续几个月出现环比下跌，行业景气指数也出现连续下降，预计今年投资增长会同比回落15%左右，甚至可能更低。和过去几年相比，房地产业处于相当低迷的水平，成交量可能会出现持平，甚至是稳中有降的局面，房价下行的态势很明显，或者说降价是大概率的事件。

　　走势关键还看调控政策

　　不过，在周清杰看来，从土地的成交量、价格走势来判断房价的话，不完全是一对一的关系，楼市的调控政策才是关键。周清杰认为，由于目前商品房存量较大，虽然政府一再强调楼市调控的政策不变，但从市场的角度讲，政策继续紧缩，房地产市场持续低迷，可能带来的负面影响也不小。比如说银行业，不良贷款比例增加，会导致建筑业等上下游产业的下滑，而这些产业的下滑也会对GDP产生负面影响。

　　“虽然现在货币政策已经有所改变，但存款准备金率仅仅只调低了0.5个百分点，还仍然处于21%的高位，只是刚刚开始回归常态，离宽松的货币政策还很远很远。”周清杰分析，这些政策放松的信号对于房地产市场来说，无疑是件好事，房地产开发商资金链会变得相对宽松一些，会增加开发商的积极性。

　　“当前住宅用地价格下跌，相对于买房者来说成本也在下降。”周清杰表示，如果第一季度能够降息，可能会在终端市场激活一部分购房需求。这样，房地产开发商运营成本下降、市场有所恢复，可能会给房地产市场带来一定信心。

　　但对于房地产市场走势，周清杰并不乐观，他强调，调控政策是否会有松动，还要看第一季度的CPI居民消费价格指数。如果第一季度，整体经济运行放缓状况比较明显，CPI如许多专家所预测的那样降了下来，政府就有可能会采取减息等措施。

来源：人民网

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