首单央企租赁住房REITs获批


来源:中国产业经济信息网   时间:2017-10-31





  随着租售并举住房体系的推进,配套的金融改革和工具也实现了重大突破。
 
  10月23日,国内首单央企租赁住房REITs(房地产投资信托基金)、首单储架发行REITs——中联前海开源保利地产(600048,股吧)租赁住房一号资产支持专项计划获得了上海证券交易所的审议通过。这是继10月11日国内首单长租公寓资产类REITs获深交所批准发行之后的又一类REITs产品。
 
  在业内人士看来,保利租赁住房REITs获批意味着租赁住房资产证券化开创了新篇章,有助于解决房企对租赁住房投资回收周期过长的弊端,对房企实现住房租赁市场轻资产运营模式提供了现实样本,有望增强房地产企业加大租赁住房的投资以及房源供给的信心及动力。
 
  REITs发展潜力大
 
  据悉,保利租赁住房REITs由中国保利集团公司控股公司保利房地产(集团)股份有限公司联合中联前源不动产基金管理有限公司共同实施,产品总规模为50亿元,以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产,采取储架、分期发行机制,优先级、次级占比为9:1,优先级证券评级AAA。本单产品的成功落地,验证了“以REITs打通租赁住房企业退出渠道、构建租赁住房完整商业模式闭环”的可行性,为租赁住房资产证券化树立了榜样。
 
  对于首单央企租赁住房REITs的成功获批,有业内人士认为,租赁住房REITs的发行,符合“房住不炒”、发展住房租赁的大势,后续有更多住房租赁企业或将加入进来。同时,储架发行机制在REITs领域是一个创新,当前类REITs的发行为公募REITs做了铺垫,未来公募REITs的发行必然有赖于法规的完善。
 
  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,保利此次发行租赁住房REITs,充分体现了租赁市场的发展正逐渐步入到金融化包装时代。此类金融产品不但可以促进当前租赁市场的资金回笼,而且通过REITs产品还可以有效地促进价格发现机制的形成,而一些租金回报不好或经营状况不佳的企业实际上都会在类似REITs产品的发行和认购方面获益。
 
  中国REITs联盟秘书长王刚表示,住房租赁的特性意味着以后更多的房子将由机构持有,以前是散售后由个人出租,未来的方向则是机构化的持有越来越多,而金融工具REITs有助于完善整个住房租赁市场,住房租赁REITs是未来的方向。
 
  不可否认,未来国内REITs巨大的市场空间有待于不断挖掘。保利方面有关人士认为,住房租赁REITs将是行业的加速器,从机构规模、行业标准、收益提升等多方面对整个行业发挥出促进性作用。美国最大的公寓REITs企业EQR市值已达244亿美元,国内租赁住房市场的前景亦不可限量。
 
  据了解,REITs是实现不动产证券化的重要手段,是一种通过发行收益凭证汇集多数投资者资金的方式,该信托基金需交由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资的综合收益按比例分配给投资者。目前,我国还没有建立起明确的REITs制度,但国内的监管部门和各市场主体在房地产证券化方面的探索却一直没有停止过。
 
  更多支持政策或出台
 
  鼓励住房租赁市场发展已成为今年房地产业的政策重点之一,推进住房租赁资产证券化是发展住房租赁市场的重要内容。近年来,国务院及相关部委曾多次印发意见鼓励加快培育并发展住房租赁市场建设,《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》及《证监会、住建部等九部委关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》均提到推进“房地产投资信托基金(REITs)试点”,为住房租赁市场提供金融支持。
 
  据悉,国务院相关部门近日已组成联合调研组赴多地对《住房租赁管理条例》等征求意见和建议,住房租赁类REITs或将有所突破。
 
  此外,住建部正积极推动住房租赁市场的发展,在12个大中城市开展住房租赁试点,积极培育机构化、规模化的住房租赁企业,鼓励国有企业布局住房租赁业务。同时,支持房地产企业进行创新租赁住房资产证券化实践,积极盘活存量房屋用于租赁,增加租赁住房的有效供给。下一步还将积极推动住房租赁企业拓宽直接融资渠道,支持企业利用创新型金融工具发展住房租赁业务,推进住房租赁市场的发展。
 
  值得注意的是,本次产品获批的保利地产属于央企。早在今年7月,住建部会同国家发改委等九部门联合印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中便明确要求,人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业。
 
  对此,有业内人士认为,相对而言,未来有国企央企背景的开发商或许能够获得更多的融资支持,这也可能致使央企和国企在未来的一段时期内成为国内发展租赁业务的主力。
 
  证监会相关人士表示,借助于资产证券化为企业提供创新融资渠道和投资退出路径,对于建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度具有重要意义。本单产品的推出正当其时,其既符合国家大力推进租赁住房市场建设的宏观导向,也为资产证券化在各实体经济领域的广泛、纵深运用做出了新的尝试及拓展。
 
  保利方面有关人士表示,未来随着我国房地产行业的不断发展,资产证券化的操作将日趋成熟,公募REITs市场的开放会渐行渐近。
 
  (张达罗莎琳)
 
  转自:中国商报



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