多地楼市政策密集“出手”,释放了什么信号?


中国产业经济信息网   时间:2024-04-12





  北京、广州等四城同日调整住房公积金政策,多地取消首套房商贷利率下限,超30城支持房子“以旧换新”,调整离婚购房相关限制……4月以来,多地开启了新一轮房地产政策调整期。


  新一波政策潮要来了吗?政策重点在哪?未来房地产市场又将走向何方?


  一线城市贷款政策再度优化


  4月8日下午,广州住房公积金管理中心发布消息,调整个人住房公积金贷款最高额度等事项。一线城市房地产政策的调整,立刻引发关注。


  根据广州新政,用公积金贷款购买自住房时,个人申请贷款的最高额度从此前的60万元调整至70万元,两人或两人以上购买同一套自住住房共同申请贷款的最高额度从100万元调整至120万元。


  同时,对购买新建一星级绿色建筑或新建装配式建筑的,住房公积金贷款最高额度还可上浮10%,即“一人”和“两人或两人以上”贷款最高额度可分别达77万元和132万元;对购买新建二星及以上星级绿色建筑的,住房公积金贷款最高额度可按上浮20%执行,即“一人”和“两人或两人以上”贷款最高额度可分别达84万元和144万元。


  就在同一天,北京发布了《关于住房公积金支持北京市建筑绿色发展的实施办法(征求意见稿)》,其中明确,同时满足多个适用条件的借款人贷款额度上浮金额可累加,最高可上浮40万元,但最高贷款额度不超过160万元。


  “提高公积金贷款额度,有利于提振刚需和改善性购房的积极性。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出。


  除北京、广州,4月8日,苏州、沈阳也相继出台公积金政策,其中苏州推出“零存零取”公积金贷款产品,沈阳放宽了“商转公”贷款的申请条件。


  一直以来,公积金的属地属性较强,相比商贷利率更低,满足居民住房刚需的特征明显,优化公积金政策是地方提振楼市的主要手段之一。截至4月9日,2024年各地已出台公积金相关政策约70条。


  除了公积金政策调整,广东多地还在贷款利率上进行了调整。从4月1日起,潮州、汕尾将阶段性取消辖区首套房贷利率下限。此前,东莞、佛山、珠海、中山、惠州、汕头、江门、湛江、肇庆、阳江、清远、韶关、云浮已取消首套房贷利率下限。


  据不完全统计,全国包括南昌、赣州、青岛、烟台等多个城市,也宣布自4月1日起,阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。


  不设下限意味着,可以突破差别化住房信贷政策对于最低首套房利率的规定,就是可以突破LPR-20,降低按揭利率有助于降低购房成本、刺激刚需群体购房。


  调整公积金贷款额度以及降低房贷利率,本质都是降低购房成本,体现了各地对住房消费的支持与推动。


  多地楼市新政“上新”


  近几个月来,全国多地接连调整房地产相关政策。


  在北京,“离异3年内不得京内购房”的限购政策被废止。根据此前要求,夫妻离异的,原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的,自离异之日起3年内,任何一方均不得在本市购买商品住房。政策废止后,离婚购房不再审核离婚年限,只要其他资格达到要求即可购房。


  此前,“假结婚、真购房”,通过购置多套房炒房的行为屡见不鲜。但目前,居民购房基本以刚需或换房改善性需求为主,专家表示,随着投资性购房基本退出,旧政策不再适应新形势。


  今年以来,不少地方也开始推行“以旧换新”。


  比如在4月1日,郑州市印发《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案(试行)》。根据方案,2024年郑州市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套。


  在江苏海安市,4月2日举行商品房“以旧换新”房票集中发放仪式,首批15名置换业主签约后,当即领到工作人员现场制作的房票。


  据中指研究院统计,2023年以来已有超30城表态支持房子“以旧换新”。


  为何会出现这一波房地产市场政策潮?


  “当前,房地产市场调控的自主权已经给到地方,地方负有稳定行业和市场的责任。”李宇嘉说,3月22日召开的国常会也明确“要进一步优化房地产政策”“系统谋划相关支持政策”,这些都促使各地掀起了一波政策高峰,“广东房地产市场很重要,接下来或还有相关政策调整、出台。”


  当前房地产市场的现状,也对更多政策调整有需求。


  今年1—2月份,国家统计局数据显示,全国新建商品房销售面积11369万平方米,同比下降20.5%,其中住宅销售面积下降24.8%。中指研究院数据显示,今年一季度,全国重点100城新房成交面积同比降幅在四成左右。“不论是从销售数据还是去库存的数据来说,房地产市场都还是需要进一步的支持。”易居研究院总监严跃进认为。


  房地产市场将走向何方


  进入4月,后市如何?


  “预计4月份开始全国50城新房交易指标将有改善可能。”严跃进认为,当前新房成交已构筑底部,二季度楼市将持续复苏,其中一线城市正扮演复苏的领头羊角色。


  而在今年一季度,二手房市场的表现相对新房更好,专家也认为接下来各地在二手房上的政策力度会加大,“只有把二手房盘活了,大家才有能力再去换房,二手房、新房的循环才能盘活。另外,对于改善性住房需求,接下来在住房面积标准、进一步降低首付等方面可能会有一些突破性政策。”严跃进表示。


  在广深,今年3月出现二手房市场“小阳春”。“3月的销售主要是‘以价换量’,并且是为就业、结婚、入学的刚需为主,随着这波需求释放,4月的成交量可能会承压。但今年4月可能会比去年4月更好,因为有着这次的政策潮的刺激。”李宇嘉说。


  一系列调控政策后,房地产最终究竟会走向哪里?回顾今年国常会,“加快完善‘市场+保障’的住房供应体系”或许就是最终的答案。


  住房既是民生大事,又关乎经济发展。“通俗理解,就是要让保障的归保障,市场的归市场。”李宇嘉认为,未来商品房和保障性住房将严格分开。


  “破局需要土地和产品层面的供给侧结构性改革,未来商品房项目将不带价格、配建、户型等限制,最终满足市场对于豪宅、改善型的需求,也即让商品房回归真正的商品属性。”李宇嘉表示。


  那么刚需和保障的住房如何解决?这一部分更多通过保障性住房解决。


  “新市民、年轻人等,这个规模非常大,更多通过配租、配售保障。”李宇嘉进一步认为,这里可以借鉴新加坡住房制度的内核,在年轻人、新市民的群体间构建有租有买、价格比较低的保障性住房体系;而纯市场化的商品房,主要用于改善性需求和豪宅需求等。


  “当刚需的住房问题真正解决了,也才能真正实现‘市场的归市场、保障的归保障’。”李宇嘉表示。


  转自:南方日报

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