我国房地产市场供求临近拐点

　　【核心提示】近年来我国的大城市规模出现了快速增长，在推动房价上涨的同时，城市宜居指标开始出现下降，亟须通过财政倾斜政策，提高中小城市建设水平，吸引新增城镇人口，实现我国城镇化的均衡发展。

　　2012年全国新增城镇人口2103万人，按照人均32.7平方米计算，将增加自住需求6.9亿平方米，而同期商品住宅竣工面积达到7.9亿平方米。“十二五”期间将陆续建成3600万套保障性住房，据估算大约每年新增3亿平方米住宅。依照以上计算，全国住宅市场每年供给过剩将达到4亿平方米。

　　一线城市的形势更为严峻。从2012年的数据来看，北京（楼盘）、上海（楼盘）的城镇化率已经分别达到了86.2%、89.3%，进一步提升空间有限，大城市病也已经开始凸显，吸纳新增人口的能力减弱。目前两地人均居住面积已经分别达到了29.26平方米和33.9平方米，完全能够满足现有人口居住需求。因此，房地产市场发展出现减速甚至出现拐点，已经是必然趋势。2012年，北京市和上海市房地产投资分别占到了全社会固定资产投资的48.8%和45.3%，一旦房地产市场出现拐点，经济发展甚至经济安全将遭受极大的威胁。

　　因此，中央政府应该从房价的抑制转移到危机的预防，着力解决房地产市场深层次的问题。首先，要逐步减轻地方政府对于土地出让金的依赖。先将土地出让金收归中央政府，然后确定时间路线图，将返还地方方式从收多少、退多少逐步转变为根据地方经济建设实际情况拨付，消除地方政府卖地动力。其次，继续大力推进保障性住房建设。保障性住房建设是解决住宅市场长期供求关系的重要手段，对于保障低收入群体的安居乐业、提升城镇化的质量具有重要贡献。再次，尽快开征住宅的财产税。对超出额定居住面积的部分课以累进制重税，是抑制房地产市场投资性、投机性需求的最有效手段。然后，优化、扩大非公经济发展空间，分流部分民间资金的投资需求，也是减弱 “炒房”行为、实现房地产市场健康发展的重要举措。最后，要大力发展中小城市。近年来我国的大城市规模出现了快速增长，在推动房价上涨的同时，城市宜居指标开始出现下降，亟须通过财政倾斜政策，提高中小城市建设水平，吸引新增城镇人口，实现我国城镇化的均衡发展。

来源：中国社会科学在线 作者：马建飞

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