以租代售 多地小产权房“巧立名目”曲线入市

　　记者日前在北京、辽宁、江苏等地采访时发现，在中央14部委一片“清理整顿”声中，小产权房悄然变异为“农业生态房”“养老公寓”“旅游地产“会员制农庄”等，通过“以租代售“使用权代替产权“荣誉村民”等方式换装入市，其形式设计精巧，旨在逃避政策法规的约束。专家建议有关部门尽早出台清理整顿方案，明确农地流转相关制度。

　　【私家农场】 农地里长出生态大棚“50年不变”

　　一些农村打着“生态大棚”的名义变相对外出售小产权房，则已经侵占了农用地，目前这种销售给城里人的“私人家庭农场”在北京、广州、大连、南京等大城市周边遍地开花。

　　“旅顺北路生态庄园，占地600平方米至1200平方米，封闭小区依山傍水，45万元至60万元，送大棚非小产权房。”顺着《大连晚报》上广告的指引，记者来到辽宁省大连市旅顺口区沙包村，只见一排排整齐的钢架大棚拔地而起，每个大棚旁都有一座独栋住房，屋内面积大约70平方米，还带一个半地下室。

　　负责销售的村民王经理说，这不是小产权房，我们不销售产权，只对外出租50年的使用权，1亩地的大棚45万元，两亩地的大棚60万元。如果将来政府动迁征地，补偿款全部都给买房的业户。王经理说，这里原来是沙包村的一片果林，约200多亩，现在建了70多套大棚，是村里开发的项目。有两种户型，一种是1亩地的，主要是给老年人准备的，只有8套；一种是2亩地的，共有60多套，卖得最火“城里人买这里的房子图的不是房，而是田地，地越大越受欢迎，一半多大棚房都已经卖光了”。

　　【以租代售】 旧村改造房成会员制养老中心

　　在位于八达岭高速水屯桥西的昌平区奤夿屯“伊舍小镇”，打着“旧村改造”的旗号，这里建设的养老公寓已经售罄。销售人员告诉记者，“伊舍小镇”项目是北京市第一批13个旧村改造项目的一部分。项目将旧村拆掉，给回迁农民盖一部分回迁房，另外建设几十栋楼房，以“入会”形式对外销售，号称属于养老产业园性质，采用会员制运作，只需一次缴纳所选户型的会员费就可入住。如果发生拆迁，拆迁补偿归买房者。“伊舍小镇”在房地产网站上打的广告显示，这里的二手房均价已高达6500元/平方米。销售人员称，该项目一期已售完。

　　会员协议有两种方式：一种是无期限有效，子女可以继承；另外一种就是五年制，五年之后可以选择退会，会员费全额退还，实际上也就是居住五年。一位会籍顾问表示，房子是在村集体土地上开发建设的，产权归属村里。购房者经认购后可享受当地荣誉村民待遇，给购房者颁发《奤夿屯村荣誉村民》证书及由村委会核发的房屋使用权证，大可不必担心产权。

　　据知情者透露，目前“养老公寓”项目之所以兴起，除了项目本身销售收入外，一旦通过民政部门验收，还可以套取补贴。

　　【旅游地产】 景区生态林地遭到别墅蚕食

　　记者发现，随着相关部门禁止对别墅项目审批供地，大量别墅项目转战农村。当前农村对耕地管理严格，但是对“三荒地”、水库周边生态地、承包林地、景区周边等建设开发并没有严格禁止，一些开发商通过打擦边球的方式开发所谓的“旅游地产”，建设“分时度假村”，对林地和具有生态保护功能的山坡地形成威胁。

　　江苏省溧阳市横涧镇“黄岗岭”茶场邻近天目湖景区和南山竹海景区，处于丘陵地带，周边生态环境良好。茶场不仅生产茶叶，也是乡村旅游项目，游客可以采摘茶叶。董事长卢建平告诉记者，茶场承包土地千余亩。近日，记者再次来到黄岗岭茶厂，发现在茶场一边坡地上，出现了两片白墙黛瓦的仿古建筑群，屋顶高大，场面铺排。

　　当地旅游部门知情者介绍，这片仿古建筑群实际上是一个别墅项目，是作为旅游业配套的宾馆项目报的，老板一直想对外销售。“溧阳市的农村旅游项目近年来出现了不少这类商业地产，我们都叫它‘田园地产’！究竟是开宾馆还是当别墅卖，老板不说。”

　　专家：

　　“小产权房”不能一拆了之

　　近来，国土资源部多次强调“小产权房”不合法，将进行试点清理。有关专家表示，“小产权房”已经形成了一定的规模和体量，并不是历史遗留问题而是现实困难，既不能一拆了之，更不能全部合法化，要照顾各方利益公平处置。

　　购买人群

　　解决“小产权房”问题，需要深入研究购房需求，区分购房人群，测算各类比例，分类处理，从而为今后制定清理方案打好基础。记者在采访中发现，购买“小产权房”的人群大致分为三类，他们的需求各异心态不同，清理的难度也各不相同。

　　一是买不起大产权房的城市低收入家庭和进城农民。二是退休后到农村居住享受田园生活的老人。三是中等收入人群为度假享受购买别墅，少数人购买小户型投资。

　　超额利润

　　记者调查发现，小产权房所占的土地，没有经过性质变更和上市拍卖，往往是开发商与村镇干部私下谈妥地价后即进行开发。而在农村集体土地上开发房地产的“超额利润”，大多被开发商获得，失地农民所得甚少。

　　江苏省国土资源厅一名干部告诉记者，开发小产权房的环节基本都是暗箱操作，集体土地的价格都是村镇干部与开发商私下达成的，土地转让的费用无从知晓，而建成后产生的非法暴利更加惊人，甚至超过了商品房。

　　处理方法

　　有关专家表示，“小产权房”已经形成了一定的规模和体量，并不是历史遗留问题而是现实困难，既不能一拆了之，更不能全部合法化，要照顾各方利益公平处置。

　　清华大学教授蔡继明、中国房地产业协会顾问袁伦华等学者认为，清理整顿工作的“路线图”应划定三条界限：

　　一是触碰“红线”的需要予以严厉惩处。对在耕地特别是基本农田上，明显违反城乡规划的“小产权房”不能合法化，应依法坚决予以拆除，还原土地本来面貌。对于占用大量土地的别墅洋房，应罚没或拆除。

　　二是“黄线”内可合法化的部分。在用地方面，对最终纳入土地利用总体规划的“小产权房”，宜尽快补办集体土地变性、征地、完善用地出让手续、补缴有关出让金和税费。对已经销售和居住的小产权房，用于自住、首次购房的人员，需要补缴出让金和税费以实现合法化，家庭有实际困难的可以分期缴付。

　　三是“红线”和“黄线”之间的部分。“小产权房”遍地开花的主要原因是由于低收入群体无力购买商品房。因此，可将城乡结合部或城市近郊已建设或在建、未出售空置的部分“小产权房”，质量验收合格后，转变为公租房或保障房。或者按照经济适用房和限价房的有关政策向符合购买此房条件的居民出售；对已出售并已居住的“小产权房”，如果买卖双方符合经济适用房、限价房条件的，也可视为经济适用房或限价房，以解决此类房屋的权属认定问题，从而减少社会震荡。

来源：济南时报

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