商业地产：下一轮房地产掘金目标?

在楼市调控政策的作用下，一方面，购房者说得最多的“买不起房”变成了“买不起房，买不了房”;另一方面，众多房企销售业绩严重下挫，资金链告急。在此背景下，以商业公寓为代表的商业地产受到众多房企和社会资本的青睐，商业地产投资呈几何式增长，转型商业地产，已成为不少房企逆市淘金的重要筹码。

新一轮商业地产热涌现

日前，恒大地产以13.22亿元人民币的天价，拍下广州市中心的一块商业用地，折合楼面地价近3 .3万元每平方米。6月上旬，上海万卓投资有限公司以1.75亿元竞得上海市嘉定区嘉定新城一商业地块，楼面价16063元每平米，溢价率高达435.5%。楼市调控之下逆市热袭的商业地产以“地王”的形式渐渐浮出水面。

2011年以来，不管是一线城市北京、上海、广州、深圳，还是二三线城市杭州、成都、温州，商业地产一路高歌猛进，成为楼市严苛调控之下的逆市热袭者。

在杭州，调控一度令楼市跌入“冰点”，但2011年下半年开盘的商务公寓“保利湾天地”项目却受到极大关注。一方面，板块超低开盘价让压抑许久的“刚需”跃跃欲试;另一方面，在严苛的限购环境下，“保利湾天地”的商务公寓身份将“买不了房”的购房者收罗麾下。

“保利湾天地”的热销只是商业地产在楼市限购大背景下的一个实例。不限户籍、不限套数、不限贷的商务公寓以及写字楼，在本轮楼市调控的背景下，受到资金青睐，部分房企和社会资本加速向商业地产流动，催生新一轮商业地产热。

2011年，在楼市调控政策的作用下，一方面，购房者说得最多的“买不起房”变成了“买不起房，买不了房”;另一方面，众多房企销售业绩严重下挫，资金链告急。在此背景下，以商业公寓为代表的商业地产受到众多房企和社会资本的青睐，商业地产投资呈几何式增长。

深圳中原地产数据显示，2011年深圳一手写字楼供应以商务公寓为主要形式，商务公寓供应占比达49%，接近2010年的3倍。而在成交方面，商务公寓也是大放异彩，2011年深圳一手写字楼市场体现成交的23个项目中，有多达13个项目属于商务公寓，全年深圳商务公寓共成交11.45万平方米，占写字楼成交面积的比重高达48%，成为成交最旺盛的写字楼物业类型。

火爆的交易，带动商业地产价格上涨。2011年，深圳一手写字楼成交均价为每平方米35112元，同比上涨19%，创下历史新高。国际物业顾问公司戴德梁行日前公布，至2011年第4季度，北京市甲级写字楼租金价格持续上涨，达每月每平方米246.43元，较2010年同期大幅增长44%。

房企逆市淘金

转型商业地产，已成为不少房企逆市淘金的重要筹码。招商地产年报显示，“2011年，为了进一步整合公司的商业地产资源，公司以分立方式成立了深圳招商商置投资有限公司，搭建了商业地产业务发展的全新平台，初步确立了系列产品线。”并且表示“发展商业地产是顺应行业发展趋势，保持可持续发展的战略选择，也是商业模式转变的一个方向。”

金地地产年报显示，2011年，金地旗下商业地产公司业务成绩初显，开发与运营体系初步构建完成。体系建设和项目经营齐头并进，为金地商业地产未来发展奠定雄厚基础。而未来，金地将在进一步加大商业地产布局力度。

中海地产则要构建以住宅为主、商业地产为辅的业务结构。目前中海地产正在开发和待开发的商业地产面积达250万平方米。保利地产更是在2011年“抓住了商业地产在市场调控中的销售机遇，实现商业物业销售签约额逾150亿元”。

《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，排名前20名的开发商均已进入了商业地产，整个板块处于“大发展和大跃进”的时代。金地、保利、招商、万科等大型房地产企业也相继分立出专门的商业地产开发运营公司，抢滩商业地产，2011年保利新增的20个土地项目中，有多达10个是商业地产项目，掘金商业地产的意图可见一斑。

民资充裕的浙江，在商品房限购限贷后，商业地产吸引了众多社会资金。统计数据显示，今年一季度，浙江全省房地产开发投资960亿元，同比增长24.5%，其中住宅、办公楼、商业营业用房等三类物业投资分别增长18.5%、12.4%和33.9%，这已经是商业地产投资增速连续三个季度高于整个房地产投资开发增速，显示社会资金对商业地产的偏爱。

资金进入步伐持续

国家统计局数据显示，2012年1至5月，办公楼、商业营业用房分别完成开发投资1082亿元和2887亿元，同比分别增长44 .7%和31 .6%，同期住宅开发投资同比增幅只有13.6%。显示资金进入商业地产的步伐还在继续。

从去年开始，杭州主城区土地市场上，商业、综合性用地的出让也有明显倾斜。去年1至12月杭州主城区成交63宗土地，其中商业用地占了33宗，高于住宅及其他用地成交之和。今年1至4月新成交各类土地24宗，其中12宗是商业、综合用地。这些土地中不乏市场关注度高、地段好的所谓“黄金宝地”。比如杭州市中心杭汽发地块旁的一宗建筑面积超过2万平方米的商业地块，武林广场边上一宗建筑面积近15万平方米的商业用地，以及三宗体量达20万平方米的城东新城商业地块。

国家统计局数据还显示，仅2011年前10个月，我国商业地产投资完成额就达到7956.55亿元，超过2010年全年投资完成额。成交方面，2011年全国商品房销售额达59119亿元，同比增长率为12.1%，而同期住宅销售额同比增长率仅10.2%，办公楼和商业营业用房销售额同比增长率达到16.1%和23.7%。

分析人士指出，在住宅市场受到严苛调控的情况下，众多房企和社会资本向相近领域倾注资本。商业地产整体发展程度较低，加之伴随着我国城市化进程的加快，商业地产成了房企和资本眼中的“价值洼地”，资本密集布局商业地产领域。

而从房屋新开工面积增幅来看，更能显示出商业地产逆市热袭的趋势。2012年1至5月，办公楼和商业营业用房新开工面积分别增长12.4%和9.7%，同期的住宅新开工面积为下降8.2%。

在繁荣背后，商业地产面临同质性强、后续资金乏力、库存大等问题，在资金热捧下迅速出现泡沫化倾向，挤压实体经济，成为继住宅市场之后，我国房地产业发展的又一隐忧。而早在去年8月召开的中国银监会2011年年中工作会议上，银监会提醒，要对商业地产和二三线城市房地产风险保持“关注和警觉”。专家建议，要及早对商业地产进行调控，完善现有的供地结构，从源头防止商业地产“过热”，同时要拓宽投资渠道，改变社会资本在房地产业内“打转”的现状。

商业地产隐忧初现

中国指数研究院杭州分院研究总监曹旭东表示，目前在北京、杭州等城市，商业地产已出现一定泡沫，需要引起重视。“商业地产的利润大，大家一窝蜂追捧，如果失去了理性、吹大了泡沫，也许今天的住宅地产市场就是明天的商业地产市场。”曹旭东说。

商业地产繁荣，众多房企“转商”，显示了住宅调控下房地产企业寄望于商业地产来平衡风险、回笼资金。与此同时，部分投机性需求也转向，商业地产市场迅速升温，隐含的风险和泡沫逐渐显现。

受资本追捧，商业地产持续“走热”，大批投资客乘势“入场”。2011年，深圳一手写字楼成交均价为每平方米35112元，同比上涨19%，创下历史新高。国际物业顾问公司戴德梁行日前公布，至2011年第4季度，北京市甲级写字楼租金价格持续上涨，达每月每平方米246.43元，较2010年同期大幅增长44%。记者走访了解到，目前在北京高端写字楼聚集区C B D区域，租金价格最高的国贸[简介 最新动态]写字楼等写字楼租金可达每月每平方米1500元左右，银泰写字楼、华贸中心[最新消息 价格 户型 点评]写字楼等租金可达每月每平方米400元至500元。

商业项目供应量大、同质性高，无序、过热发展可能导致泡沫越吹越大。上海易居房地产研究院的统计数据显示，近几年来，以商业、办公为主的城市综合体项目在各大城市发展迅速，至2015年，20个重点城市新增入市体量将达到16437万平米。以成都为例，2011年主城区人口为530万，城市综合体存量为523万平方米，2012年将达到1061万平方米，几乎翻了一倍。该院周建成博士认为，未来几年中西部城市商业地产将面临供应过剩风险。

值得注意的是，很多商业项目都直接销售给了个人投资者。在那些商业地产项目大量同质重复建设，短期内消费能力又没有大幅上升的城市，如果开发商将商业地产大量转售给普通投资者，无疑是将巨大的风险转嫁给后者，极容易使商业地产的泡沫在投资者的频繁倒手中越吹越大。

抑制商业地产“亢奋”

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁、张大伟等专家建议，政府应出台商业地产调控措施，引导商业地产健康发展，防止其步住宅市场“后尘”。严格区分商业地产市场和商品住宅市场，抑制“商改住”和商业公寓的投资性需求，同时，要完善城市规划、调整城市建设用地供给结构，防止商业地产快速亢奋发展。

宋丁表示，短期看，要对“商改住”设置较为严格规范的条件，改变商务公寓无序发展、替代商品住宅的现状，将商业地产与商品住宅做较为严格的区分，防止楼市调控管住了商品住宅、吹大了商业地产。

商业地产发展，关键是要和经济社会发展程度相协调，不能矫枉过正、贪大求全。地方政府和资本都需要冷静，改变现在对商业地产的冲动状态。

张大伟表示，要限制商务公寓市场的活跃性并不容易，即便开发商建的是写字楼，如果价格便宜，一样会被人当住宅用，而动用限购手段也会产生一些负面效果。因此，要解决这一问题，关键在于政府在出让土地时做好规划，合理配置商业用地和住宅用地的比例，避免造成商业用地产供过于求，最后变相转为住宅。其次，合理设置商业地产中配建商务公寓的比例，限制商业地产通过“商改住”的方式钻政策漏洞，变身商务公寓。

“商业地产逐渐吹起的泡沫，既有开发商资本搅局的因素，也有地方政府"发展"和"政绩"冲动。”曹旭东表示。

为资本找到新出路

多位专家表示，要抑制商业地产“亢奋”，稳定楼市调控成果，从长远来看，拓宽投资渠道，破除社会资本投资中的“弹簧门”、“玻璃门”势在必行，唯有为资本找到新出路，其在楼市“打转”的现状才能得以改观。

2012年5月，全国多个楼市成交出现回暖迹象，部分城市的微调政策被决策层和市场所接受，杭州等地先前降价的楼盘出现价格回调、微涨的情况，有分析认为“史上最严”楼市调控政策已经见底，部分专家甚至断言，买房“窗口”已经打开。

宏观经济数据欠佳，稳增长压力空前。在此背景下，楼市以成交放量回应，资本已经跃跃欲试。尽管中央一再表示，楼市调控政策基调不变，但是多个城市的一系列微调政策和市场的反应，让资本又开始紧盯楼市，商业地产也不例外。

张大伟表示，从长远看，要使商业地产健康发展，关键还是增加投资渠道，让社会资本流动起来，同时要加快经济转型升级，改变地方经济过分依赖房地产业的现状，同时启动相关的财税体制改革，使地方政府的财权事责相匹配，缓冲地方政府的“卖地”冲动。

宋丁表示，之所以限了商品住宅、火了商业地产，说到底是大量的闲置资本无处可去，只能在房地产业进行投资。“不管是商品住宅的调控，还是商业地产的调控，要取得长期的效果，必须为社会资本找到新的投资领域”，宋丁说，“否则，社会资本在房地产行业"打转"的现状很难改变”。

商业地产被视为住宅地产之后的最后一根救命稻草，购物中心发展过快，导致人才极端匮乏，商业物业人才泡沫化现象严重，反过来恶化了商业生态。2011年9月10日，万达集团商业地产研究部副总经理、万商俱乐部主任杨泽轩感慨，住宅市场与商业地产目前犹如冰火两重天，坦言“商业地产圈的人才稀缺到泡沫的地步”、“人才稀缺、佣金节节攀高”。

一些开发商此前没有商业地产经验，或者资金实力不强、招商不力、物业管理效率低下，除了恒隆、万达等开发商之外，一些开发商缺少成熟业态，以出售商铺为主回笼资金，将购物中心隔成一间间没有核心商业形态的鸽子笼。媒体披露，杭州一些商业物业9年间商铺租金涨了6倍，售价涨了5倍，而中西部地区大城市很多核心地区的商业物业已经达到每平方米4万元以上的高位，真正购房从事商业者很难收回成本。

商业地产泥沙俱下，包括大型商业地产企业在内的企业，以购物中心内配建的住宅地产回笼资金，名为商业地产，实为住宅地产。一些借商业地产概念炒作之机高价销售，本质上与炒作住宅地产没有任何区别，这一部分是商业地产这杯啤酒中的泡沫，时间一长就会消失。

商业地产趁住宅地产限购之机汹汹而来，但与住宅地产不同的是，商业地产持有成本高，看商业环境脸色行事，不容易形成泡沫。在商业地产早期炒作过后，如果当地商业环境不佳，商户无法获得合理回报，租金价格就会下挫。

持有成本高仅举一例。住宅地产征收房产税久议不决，商业性用房早有房产税，按价或者按租金计征收，只是在“商改住”、酒店式公寓等项目中地方政府眼开眼闭。今年情况有所改观。8月，青岛市房产交易中心地税办理窗口的一则房产税缴纳通知，给青岛低迷的楼市投下重磅炸弹。通知要求，自通知下发日起，个人办理非住宅过户手续的，应先向税务部门提供土地税、房产税及其他税收的缴税凭证;无法提供的，应当补缴应缴纳的土地税、房产税及其他税收，然后才能办理过户手续。今年5月，北京市下达《关于加强部门联动完善商业、办公类项目管理的通知》，严禁开发商将商业用地变成住宅用地，禁止开发商将整体办公区分割成小的区域出售。

我国商业物业在总体房地产投资中仅占20%不到的比例，已经进入调控的视野，不可能在信贷等领域得到优待。借商业物业炒作土地与住宅地产，受持有成本高、商业环境严苛的制约。以商业地产取代住宅地产的地位，不可能。

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