房地产调控难放松

5月份以来，一线城市和13个主要城市的房地产成交量都出现了较大幅度的回升，其中一线城市的去库存速度显著加快，而部分城市的价格走势出现了局部性的反弹。但4月份公布的房地产投资交易数据继续恶化。我们认为当前地产投资还在筑底，如果此时由于预期扰动而出现房价的继续上涨，则会导致政府调控力度的再度绷紧。

5月份前两周，一线城市平均周成交达到75万平米，接近去年同期的水平；从13个主要城市的成交看，周均成交超出250万平米，已超过去年同期的水平；从价格走势看，部分城市出现了反弹的迹象。我们认为，库存去化速度的加快以及库存水平的情况，决定了上述城市成交价格的零星反弹。此外，期间一些地区出台的刺激房地产购买的措施也对成交和价格起到了一定的正向作用。虽然从货币政策的调控方向看，逐步有序放松的概率较大，但对于房地产行业的影响有限，宽松的节奏和力度可能对地产行政调控的边际缓解作用不大，因此，数量型货币政策的影响难以改变市场预期。

从4月份的地产投资数据看，累计增速进一步下滑至18.7%，创下了2010年以来的最低水平。从分项数据看，住宅投资的下滑是拉低整个投资的主要因素，而从开发的先行指标土地购置和新开工面积看，4月份累计增速分别下滑至-19.3%和-4.2%，我们认为二季度地产投资都将在低位运行，三季度反转的概率较小。

展望未来的地产运行态势，我们认为这取决于房价的上涨程度和中央政府对政策持续性的把握力度。如果三季度房价出现整体止跌回稳，那么现有政策仍将持续，不排除更多的地方出台刺激购买的措施；如果整体回升，则会刺激中央政府进一步加大调控的力度，届时房产税、差别利率等措施的出台可能会提前。总体而言，投资下行、成交保持适度平稳可能将是全年地产运行的基本态势，房价的波动程度将决定政策的宽松程度。

来源: 中证网

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