房地产调控政策仍有改善空间

　　始于2010年的“限购、限贷、限价”政策，终于使房地产低下了“高昂的头”。从今年一季度数据看，固定资产投资47865亿元，同比增长20.9%，增速较1-2月回落0.6个百分点；全国房地产开发投资10927亿元，同比增长23 .5%，增速比1-2月份回落4 .3个百分点。住宅新开工面积2 9 4 2 7万平方米，下降5 .2%。土地购置面积7859万平方米，同比下降3 .9%，降幅比1-2月份扩大3 .4个百分点，商品房销售面积15239万平方米，同比下降13.6%，销售额同比增速为-14 .6%。国房景气指数从2010年4月开始下滑，目前96 .92，比上月回落0.97点，离2008年底的低点只有一步之遥。

　　严厉的房地产调控不单影响土地财政，也影响众多产业的增长。京、沪、穗、渝、蓉等地1-3月财政收入同比增速大幅下滑，个别甚至出现了罕见的负增长，1-2月份全国规模以上工业企业利润同比下降5 .2%，直到一季度末，增速仍在负值徘徊；进出口商品总额自去年开始就持续回落态势，今年2月份虽然稍有回升，但3月又再现断崖式下跌，经济衰退隐忧渐显。

　　而从目前中国经济的实际情况看，去“地产化”是一个痛苦而漫长的过程，一旦经济不行，还得靠房地产。房地产对我国经济影响大，据有关研究显示，房地产投资对固定资产投资拉动的弹性系数是5，对G D P拉动的弹性系数是7 .5，可以说房地产与我国宏观经济的关系是“一损俱损，一荣俱荣”，而目前行业投资低迷状况已严重威胁经济增长目标。

　　我们预计二季度房地产投资、新开工还会继续下滑，从而带动经济下行，将考验管理层的忍耐程度，目前G D P为8 .1%，照目前趋势，二季度G D P低于8%是大概率事件，所以，我们预计还会有微调政策甚至定向刺激经济的政策出来。

　　从近期政策迹象分析，一方面，由于经济超调、财政吃紧，3月末的央行货币政策委员会例会已指出“要引导货币信贷平稳适度增长”，4月末5月初，央行又重启逆回购预示流动性改善将仍持续，不排除未来出现降准，甚至是降息的可能；另一方面，房地产面临的不友好政策面也有望继续改善，后市局部放松限购皆有可能。

　　故此，从目前看，“限购”不会轻易放松，各地对房地产调控政策的微调，只要不触及“限购”政策红线，一般不会被叫停，所以，未来相当长时间内，仍会围绕“差别化信贷”政策做文章。

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