零售地产资本奔向二三线城市

　　商业地产的迅猛发展，给零售地产投资带来了机会。近年来，零售地产投资呈逐年上升的趋势。仲量联行最近发布的研究报告《2012中国零售地产市场投资展望》显示，国内2011年零售地产投资交易额创历史新高。大宗投资交易总额约为265亿元，零售地产占整个商业地产交易总额的30%。值得注意的是，一半以上的零售地产投资交易发生在非一线城市。针对这些变化的原因和影响，记者采访了仲量联行中国区投资部董事何嘉华。

　　记者：2011年零售地产占整个商业地产交易总额的30%，这一数字比2010年有较大提升，其中原因何在？

　　何嘉华：这个数字是逐年提升的，去年最高，达到30%。2010年这一数字的占比为24%，2009年则仅有15%。可以看出投资者对零售地产的兴趣大幅提升。

　　零售地产交易额持续上涨，一部分因素是受商业供应的带动；另外，随着二三线城市人口、经济的增长，给零售地产投资带来了极大的空间。一半以上的零售地产投资交易发生在非一线城市。

　　从投资者角度讲，主要是以机构投资者为主，比如基金公司、零售商以及专门做投资的企业，这些公司已经是较为成熟的投资群体，对这一领域长期关注，也能精准把握住投资机会。

　　记者：你认为，为什么超过半数的零售地产投资交易发生在二三线城市？

　　何嘉华：其实，二三级城市投资需求的提升，并不代表一线城市投资市场的饱和。以上海和北京为例，零售地产空置率已保持了最低的水平。只是一线城市投资价位较高，二三线城市的最主要推动力还是收入增长较快，投资者看到了这个趋势。

　　记者：在二三级城市，哪些零售物业较为受欢迎？

　　何嘉华：相比百货商店，购物中心模式继续赢得关注，约86%的零售地产资本投资于购物中心领域。尤其是在成熟度略低的二三线城市，购物中心发展势头明显高于一线城市。五年前，二三线城市占据主导地位的零售模式还是百货商店，然而现在购物中心正在以更快的速度占领着当地市场份额。

　　零售地产投资比例增加以及投资重点转入非一线城市，充分表明了投资者正在调整其投资策略以抓住经济转型初期所带来的市场投资机遇。更多的投资者将逐渐认识到中国的零售行业正在进行结构性的调整，从而更加偏重对二三线城市零售地产市场的投资。

　　记者：来自亚洲地区和国内的资本占据了中国零售地产投资市场的主导地位，占比超过总交易额的90%。新加坡上市投资机构最为活跃，占到了全年交易总额的1/3。你认为新加坡投资机构瞄准中国零售地产市场的原因是什么？

　　何嘉华：去年，最主要的投资者是鹏瑞利，是新加坡上市信托，在零售市场有多年经验。号称新加坡首个专营中国商用地产开发的信托，收购了5个零售地产项目，从而带动了新加城投资热潮。再比如，华瑞中国地产，也是新加坡上市的信托，与国内的一些开发商合作，也涉及二三线城市的投资。这些长期投资者对国内零售地产市场一直较为关注，也嗅到了未来的机会。

　　记者：中国零售市场增长步伐加快，目前很多二三线城市的零售商业扩张迅速，一些业内人士对此表达了投资风险的担忧。对此，你如何看待？

　　何嘉华：随着商业地产供应加大，的确竞争形式会越加严峻。新增供应中，肯定会有一些物业做得不好，特别是住宅转型商业地产的企业。零售地产投资类型与写字楼、工业等地产投资不太一样，需要有一定的技巧。

　　记者：在此环境下，零售地产投资应把握哪些原则？

　　何嘉华：首先，需把握投资对象的实力。在这些新增供应里，谁有能力抓住需求，消化供应。还需要与零售商建立很好的关系。其次，需要有很好的合作伙伴，要求其对当地市场有充分的了解，包括在购物概念、消费习惯上的特点。例如，上海、成都、重庆的消费能力较强，在时尚消费上的投入会比较多。

　　据同花顺统计显示，一季度，虽然上市房企纷纷采取以价换量方式实现了销售的逐步回暖，但从整体来看，截至一季度末，房企的存货压力仍在进一步加大，资金链情况也进一步紧绷。

　　截至4月23日，两市共有56家房企发布一季报，合计实现销售收入512.92亿元，同比增长14.15%；合计实现净利润64.88亿元，较去年同期63.5亿元略有增长。

　　从万科、保利地产、招商地产及金地集团等龙头房企发布一季度销售情况来看，房企一季度销售金额同比均有所下滑。其中，万科一季度签约均价为10326元/平方米，同比去年一季度的11689元/平方米，下降超过11%，而金地集团、保利地产今年一季度销售均价分别下降21%和3%，房企以价换量的态势明显。

　　尽管季报显示，房企整体销售情况逐月回暖，但是房企整体的存货压力仍没有得到缓解。

　　据统计，上述房企库存总额高达5586.97亿元，去年同期这一数字为4145.86亿元，同比增幅34.76%。其中，库存超过百亿的房企包括保利地产、招商地产、华侨城等13家。这13家房企的库存总额为4155.84亿元，占上述房企总库存的74.38%；其库存总量同比增幅高达41.35%，快于行业整体水平。

　　同时，房企整体现金流情况在进一步恶化。统计显示，上述公司经营活动产生的现金流净额为-73.02亿元，去年同期这一数字为-32.15亿元。只有滨江集团、万通地产、顺发恒业等14家房企的现金流由负转正。

　　无论是华润置地、万科地产还是中海地产，从今年起，他们将逐渐在商业地产发力，形成“住宅+商业”并驾齐驱的市场构架。而本土企业代表蓝光地产更是通过整合7大项目、数百万平方米的商业产品，端出了商业大蛋糕。

　　4-5月将是品牌商业集中上市、推售的时间段，其产品形态包括甲级写字楼、LOFT公寓、社区底商、独栋商业、主题商业街集中上市，投资金额从几十万到上千万不等。

　　成都品牌房企4月集中推商业

　　专注住宅市场的开发商，正在转向商业。

　　早在2012年3月底，华润置地“年度商业计划发布会”隆重举行，一次性推出5大商业中心，推售面积达到100万平方米，涉及100亿销售资源；蓝光地产7大商业集中上市，规模达数百万平米，市值超过百亿；中海国际购物公园二期上市，40万㎡的“中海国际中心”A座租赁70%；万科地产成都首个项目“钻石广场”即将上市；23万平方米协信中心推出底商和写字楼，开盘当天热销过亿……从品牌开发商近期的动作来看，他们对商业地产的定位已经不是早期的“权宜之计”，而是当作布局市场的一大策略。

　　万科、华润、中海集中关注“住转商”

　　“并不是说住宅不重要，”华润置地相关负责人在年度商业计划发布会上宣称，“进入成都楼市10年的华润置地，即将掀开新的一页。”他说的“新”，显然是华润置地在打造住宅品牌之后，转身商业地产。了解华润的知道，这个举措并非一时兴起，而是筹备已久。据了解，华润置地早在2007年开始组建招商团队，2009年成立商业设计管理部，并成立华润置地成都商业管理公司，对商业进行统一招商，统一运营。

　　万科地产对商业地产的布局，已经从“给住宅做配套”演化为“给城市做配套”。这背后，除了万科地产在2011年成立万科商业管理有限公司，地方公司成立商业小组备受关注外，纯商业项目已经落户多个城市。在成都，即将上市的“万科·钻石广场”，已经是一个非常成熟的产品线。中海地产对商业地产的重视，从2011年11月举行的商业地产品牌发布会可见一斑。据《21世纪经济报道》报道，“这是中海将旗下的商业地产进行整合之后，首次明确地对外发布其未来商业地产发展线路。其中一个重点是，中海将拥有自己的商业购物中心品牌———环宇城。”

　　无论是华润置地，万科地产还是中海地产，他们是以住宅地产建立市场知名度，但从今年起，他们将逐渐在商业地产发力，形成“住宅+商业”并驾齐驱的市场构架。而本土企业代表蓝光地产，在从四川蓝光晋升为中国蓝光之后，通过整合7大项目、数百万平方米的商业产品，端出商业大蛋糕。研究他们今年的市场格局发现，集中发力商业地产不仅是市场导向，更是企业导向。

　　产品丰富 近两个月商业集中上市

　　高力国际成都公司总经理蔡孟颐接受成都商报微博记者采访时表示，“商业地产的品牌效应要高于住宅地产。”他认为，同等支付金额下，肯定首选品牌商业。如果是价差在20%以内，也应该优选品牌商业，但具体要看产品、看位置、看业态。

　　31日，成都商报记者在万科·钻石广场临时接待中心，被销售顾问的自信折服。“估计不会搬到工地现场去售房。因为有可能新销售中心还没建起，房子已经卖完了。”记者了解到，建筑面积约10万㎡的钻石广场，目前可售的只有写字楼和公寓，底商全部由万科持有。

　　距离该项目不远的协信中心，在底商和写字楼的销售上同样如此。“开盘头一天晚上就有客户来排队，不到两个小时22套商铺全部售罄，很多被迫转为二期客户。”这样的市场行情在华润置地，表现明显。据华润置地相关负责人宣称，“我们好几个商业中心的商铺还没开卖，就已经有人找上门来了，诚意度非常高。”

　　对于投资商业的客户来说，4-5月显然是个好时机。据成都商报记者了解，4-5月将是品牌商业集中上市、推售的时间段。譬如，蓝光七大商业蓝光·空港国际城、峨眉院子、金楠府、四叶城商业广场、锦绣城、蓝光云鼎、公馆1881，其产品形态丰富多样，包括LOFT、SOHO、写字楼、社区底商、院落式商业街区、大型旗舰店、投资型酒店等，销售正处于集中发力阶段。华润五大商业中心万象街区，翡翠天地，华润广场，橡树广场，翠林天地，其产品形态包括甲级写字楼、LOFT公寓、社区底商、独栋商业、主题商业街集中上市，投资金额从几十万到上千万不等。万科·钻石广场，宣称5-6月开盘，但目前已经开始蓄客。

　　大量自持大企业看重长线价值

　　中海国际中心的8座写字楼，只租不售；万科·钻石广场的主力店和底商，全部不对外销售；华润置地在五大商业中心的自持比例最低20%，最高达60%，183万㎡的成都时代天街，龙湖自持商业50万㎡……

　　种种迹象说明，资金实力雄厚的开发商，更倾向于通过经营商业来保证企业的收益回报。

　　华润置地相关负责人表示，“开发商敢于大面积自持商业，一是说明企业资金没问题，二是说明对产品非常自信，三是投资者的收益有保障。”他认为，开发商自持商业的话，就意味着企业投资培育市场、经营市场。中海地产市场策划部人士同样表示，“只租不售的模式，对开发企业的现金，管理，运营要求非常高，全部持有对客户来说是最有力的收益保障。”

　　事实上，开发商通过整合资源，进行统一招商，统一管理的商业，往往比全部散售的商业，在回报率上要高得多。这一点，在国内多个成功商业项目得到印证。譬如，北京银泰中心、深圳华润万象城、重庆协信星光68广场、成都万达锦华城。

　　“较之于中小开发商来说，‘大企业效应’在商业地产表现得更明显。”协信地产成都公司营销总监陈云认为，还不仅仅是自持。在经营管理方式上，协信地产已经开始尝试与商家捆绑经营的方式，通过给商家提供一站式的经营管理服务，共同做大市场，提高收益回报率。

　　从去年2月国内多个一二线城市出台限购令至今，严厉的楼市调控已经进行了一年多。在“调控不动摇”的态势下，住宅市场投资机会已经不复存在，而商业地产成为这轮调控中的“赢家”。尤其是今年以来，武汉写字楼市场表现稳健，成为很多企业和投资客户的首选产品。

　　调控下资金纷纷“大挪移”

　　日前，曾在住宅市场和股市投资多有斩获的市民郑先生，正在考虑购入武昌一个项目的写字楼。

　　他介绍，近几年手头有些资金，苦于住宅被限购，希望买套写字楼出租或者今后自用。郑先生自己的办公场所在江汉北路一个老写字楼里，近几年益发感到停车等配套不够完善，希望能找到合适的写字楼产品，办公出租都很方便。

　　记者发现，在本地多家房产论坛和群里，不少市民都在讨论买写字楼或商业性质的小户型出租用。这些市民多是住宅被限购了，市区商铺动辄三四万元的单价难以承受，便转战写字楼市场。

　　省社科院经济所副所长叶学平认为，写字楼市场的异军突起，有调控下资金寻找新的投资方向的大背景，也有武汉经济快速发展、商务环境亟待提升的原因。可以说，投资者需要新的投资产品，城市发展需要商务环境的提升；而开发企业看到了机会，从住宅市场转移，大手笔投入写字楼市场，是双方需求都得到了满足。

　　某院研究显示，在2005年前，武汉整体商务水平不高，写字楼市场不温不火，不仅开发量小，其销售情况也比住宅市场差得远。武汉写字楼市场火爆，是伴随武汉经济发展提速而出现的。从2009年开始，武汉写字楼的整体市场供给和需求同步爆发。

　　调查显示，2009年武汉写字楼成交面积约50万平方米，2011年接近100万平方米，翻了一番。而过去十年间，武汉写字楼的新开工量年均为30万-40万平方米。

　　在去年最严厉的楼市调控政策出台前，很多开发企业认为写字楼市场投入大、回报慢，远没有住宅投资获利那样“短平快”。

　　写字楼回报率三年翻番

　　写字楼市场走热，不仅是武汉本地市场的现象。去年以来，北上广多个一线城市写字楼市场也迎来了售价走高、租金火爆的繁荣景象。

　　目前，武汉市写字楼市场租金也出现了连续的上涨，

　　日前，戴德梁行发布的报告称，截至去年底，武汉甲级写字楼租金连续8个季度上涨。戴德梁行华中区商业部冯波指出，武汉写字楼市场需求依然旺盛，内资企业机构较外资机构表现更加活跃，银行、金融类机构纷纷大单成交。武汉一栋刚入市的甲级写字楼，租金甚至达到了北京、上海等地同档次物业的水平。据了解，建设大道上几乎所有的写字楼均满租，部分新到汉的企业或准备提高办公档次的企业，不得不转战周边区域。

　　近几年，随着越来越多的企业进驻武汉，武汉甲级写字楼的需求逐年增加。

　　统计显示，武汉缺少商务配套的乙级写字楼空置率在15%左右，而甲级写字楼空置率很低，建设大道沿线的甲级写字楼如果考虑到装修周期，空置率多在5%以下。

　　另外，武汉写字楼的租金水平在2008年以后大幅上涨，由当年的40元/平方米/月，上涨到80元/平方米/月，部分顶级写字楼租金高达120元/平方米/月。

　　据悉，去年武汉写字楼的总体均价在9876元/平方米，虽然比五年前有接近40%的上涨，但是比同地段、同档次的高档住宅或商铺要低很多，这也是大量投资者进入写字楼市场的主要原因。

　　武汉写字楼迎来集群时代

　　过去十年，武汉写字楼市场的发展较为零散，目前市场上在用的写字楼，多数是开发企业单栋建设的，缺乏统一的布局和规划。

　　目前，除了武昌中南、中北路沿线和汉口建设大道金融街外，武汉其他区域还未有成型的写字楼集群。而一些传统的写字楼集中区域，也存在商务配套不够、公共设施缺乏的尴尬。

　　而近两年，随着武汉中部中心城市地位的确立，武汉迎来最好的发展时期，不光各大企业进驻武汉，一些外资机构也加入了抢滩武汉的步伐。对他们来说，一个办公、配套水平都很高的写字楼集群，不仅应该满足日常办公、企业交流的需求，也应该有较好的商业配套，满足企业或者员工的日常生活消费等。这就需要一个集甲级写字楼、大型商业等于一体的商务区来满足。

　　业内人士预计，今年开始，汉街总部国际等大体量的写字楼集群的面市，将逐步促进武汉核心商务区的形成。

　　4月23日，花旗发表报告称，首予越秀地产“买入”评级，目标价2.7元，较其2012年度预测每股资产净值折让40%。

　　该行指，尽管近期股价反弹，但现价较资产净值折让63%，对应2012年度预测市盈率6.8倍、市账率0.6倍，估值吸引。

　　报告指出，越秀地产1992年在港上市，2008年新管理层接手，经数年重组後逐渐剥离非核心资产，重新聚焦在核心地产业务上，现时拥有强劲的投资物业组合，并是唯一一家在港上市的内地发展商房地产信托基金。

　　该行预测，越秀地产今年的租金收入应可超过6亿元人民币，目标在下半年全面运营的广州IFC，是近期的催化剂。

　　住宅业务方面，未来数年将重点转向开发能力；今年首季的销售达全年目标的31%。

　　从去年2月国内多个一二线城市出台限购令至今，严厉的楼市调控已经进行了一年多。在“调控不动摇”的态势下，住宅市场投资机会已经不复存在，而商业地产成为这轮调控中的“赢家”。尤其是今年以来，武汉写字楼市场表现稳健，成为很多企业和投资客户的首选产品。

来源：中国房地产报

　　版权及免责声明：凡本网所属版权作品，转载时须获得授权并注明来源“中国产业经济信息网”，违者本网将保留追究其相关法律责任的权力。凡转载文章，不代表本网观点和立场。版权事宜请联系：010-65363056。

延伸阅读