北京放宽房地产预售资金限制

　　楼市调控政策之下，房地产商面临资金链断裂风险，北京市则有意放松预售资金监管，缓解开发商资金压力。

　　2012年4月18日，北京市公布《商品房预售资金监督管理办法》征求意见稿，公开向社会征求意见。纵观全文，总计六章28条，包括“监管内容”、“资金使用节点”、“资金的使用”和“法律责任”等方面内容;与北京市2010年起施行的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》相比，不再监管经适房项目，且增加了资金放行节点。

　　在商品房建设中，房企资金的构成有自有资金、银行信贷、商品房预售款、工程方垫资几个部分，商品房预收款是指将商品房提前出售给购房人，用预售资金继续建设;商品房预售款项通常可以在房企资金链中达到40%的资金使用率，是最关键的一环。为了防止资金被挪用、出现烂尾楼等问题，北京市从2010年12月17日起，将开发项目都将纳入预售资金监管，实现预售资金监管的全覆盖。

　　所谓商品房预售资金监管，是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用，且需按工程进度完成情况分段向监管系统申请。

　　按照此前的暂行办法，实现预售资金监管的项目包括“商品房、经济适用住房项目”，可以在四个阶段申请用款，分别是“完成地下结构”、“结构封顶”、“竣工验收”、“完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件”。

　　与之相比，征求意见稿缩小了资金监管范围，不再涉及经济适用房项目，仅仅针对预售的商品房项目;此外，在原有的申请用款四个环节的基础上，在“完成地下结构”到“结构封顶”之间，针对不同的楼高增加了放款环节。如预售楼栋最高为“7—10”层建筑，可以在建设总层数达到一半时申请监管系统放款;预售楼栋中最高为“10层以上”，房企可在建设层数达到“1/3”和“2/3”两个阶段时分别申请。

　　“链家地产”市场研究部陈雪认为，保障性住房项目不在资金监管范围，这意味着政府对保障性住房建设的资金监管较为宽松，对于开发商来说，建设保障性获得资金也可以用作其他进行资金周转;当前保障房虽然利润少，但是风险小。在当前的出售难度高的环境之下，间接鼓励开发商进入保障性住房建设。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，征求意见稿有利于提高企业建设保障房的积极性。增加房产项目建设过程中可申请使用资金的环节，有利于缓解开发企业的资金压力。他指出，一方面，有益于全市年度保障房建设目标的顺利完成，这将惠及更多中低收入家庭，让其尽快实现安居梦想;另一方面，在一定程度上缓解当前商品房开发企业的资金压力，避免企业破产、项目烂尾带来的负面影响。

　　但他指出，本次资金监管适当调整并不代表政策基调发生改变，房价适度回调依然是主流趋势，开发企业不要抱有更多的幻想，抓紧时机“以价换量”依然是首选。

来源：财新网

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