库存压力下房地产市场何以整盘

　　在调控效果不断显现的背景下，一季度作为楼市销售的传统淡季，让2012年的楼市显得更为冷清。与市场表现的“温吞”相比，近期上市房地产企业公布的年报，让人们意识到在貌似淡定的市场表现下，巨大的库存压力让开发商们内心有多着急。

　　在如此压力面前，楼市纷纷上演促销热潮，甚至可谓“无降价不成交”。可以说，各项调控措施在经历了一个市场周期后，效果已经越发明显。对此，有分析人士认为，此前实施的各项调控举措已经见效，但尚不足以引导楼市全面向平稳健康发展转变，调控的措施有可能进一步丰富，甚至有可能涉及税收、分配制度的改革层面。

　　以价换量 开发商自我减压

　　据相关统计数据显示，今年一季度我国商品房销售额8672亿元，同比下降14.6%，销售面积15239万平方米，同比下降13.6%，而全国商品房待售面积达到30122万平方米，增长35.5%。可以说，楼市表现依然延续着自调控以来的下行走向，在购房需求被政策性缩紧的情况下，开发商有较高的库存压力。另据国家统计局日前公布的一季度经济运行数字显示，全国房地产开发投资10927亿元，增速比上年同期回落10.6%，销售面积和销售额同比分别下降13.6%和14.6%，房地产投资和市场明显趋于放缓状态。

　　在这种“放缓”的市场状态中，房地产企业并未出现一边倒的亏损状况，而是呈现出“在压力下略有盈余”的行业局面。从各上市的房地产公司年报来看，虽然遭遇持续一整年的调控，但在A股上市的63家公布了年报的房地产开发企业中，大部分房企年报均显得“有声有色”，业绩同比增长的房地产企业达39家，而同期亏损的公司只有5家。

　　对此，相关分析指出，今年一季度楼市在经历了前两个月成交量持续低迷的过程后，房地产企业加大了“以价换量”的销售比重。来自中原地产的分析表示，目前20%左右的降价楼盘贡献了楼市80%以上的成交量，可以说是“无降价不成交”。

　　在这种销售策略下，2月份以来，京沪穗深四大一线城市楼市成交量均出现较大幅度回升。根据报告显示，3月份北京、上海、广州、深圳房价成交面积环比分别上涨73.84%、32.77%、58.76%、76.20%。

　　库存激增 促销或成年度主题

　　相比生活日用品，房地产市场从拿地到建设再到销售，通常需要有两三年的时间，所以市场对于房地产市场调控措施的反应，通常也会有1年~3年的周期。这意味着，今年和明年将成为房地产调控效果显现的“检视年”。

　　中国房地产业协会今年初发布的报告显示，在严厉的楼市调控之下，去年全国楼市销售量和库存量均有所增长，500强房企的销售额达到2.28万亿元，同样库存市值也达到4.9945万亿元。业内人士表示，去年的持续增长主要是由于市场惯性的表现，而面临如此高的库存量和紧缩的市场环境，房地产企业如何消化库存，或许将成为今年房地产市场的主要问题。

　　从保利房地产股份有限公司发布的企业年报来看，至去年年底，该企业库存达到1521亿元。另据万科集团披露的数据显示，万科集团在全国14个主要城市的住宅成交面积，在去年下降了19%，成交额下降17%，但库存水平上升了70%。

　　另据北京中原市场研究部统计数据显示，截至4月8日，公布年报的上市房企累计库存市值已经超过9000亿元，同比2010年库存上涨44.3%，更是超过2009年库存量的两倍以上。

　　量价齐跌 调控未到放松时刻

　　对于市场出现“量价齐跌”的局面，分析人士表示，这种市场表现可视为调控政策逐渐见效，但对于房地产市场的调控远未到放松的阶段。同时，国务院总理温家宝在本月13日主持召开国务院常务会议时表示：“要巩固房地产市场调控成果。坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。采取有效措施增加普通商品房供给。”

　　对此，经济学家马光远表示，这主要是对房地产调控政策的不放心所致。从前段时间的实际情况看，部分地方的调控政策曾一度出现动摇和放松。对此，有关部门需严格落实调控政策，让地方政府的施政步调同中央保持一致。

　　另有评论指出，从近期房地产市场的表现来看，市场正处于调控的关键时期。虽然北京、上海、广州等一线热点城市的房价开始出现松动，但大部分一线城市的房价仍然较高，在一些二三线城市，特别是未实行限购的城市内，购房需求仍然较为旺盛，房价仍处于波动之中，调控对于市场的影响尚需时间进行沉淀。同时，根据近期部分上市的房地产企业年报来看，部分房企虽略有盈余，但普遍存在高库存量和高负债率的现象，如何让市场消化库存，防止房地产企业在调控中大面积崩盘，也将是进一步调控面临的考验。

　　税制改革 各方关注如何落棋

　　此前某企业曾公布其项目各项成本及利润比例，其中各项税收占到房价的11%。有业内人士表示，如果将房地产开发环节中的各种费用算进去，这个比例还将上升，而开发建设环节的各项税费，最终会在销售中转嫁到消费者头上。有开发商曾向记者表示：“开发商降价需要有降价的空间，不可能让企业亏本卖房子。那样的话，企业宁可不卖，也不亏本卖。”

　　另有分析指出，按照住房和城乡建设部的工作安排，今年年中将完成40个重点城市的个人住房信息系统联网工作。此举可视为为全国开征房产税进行的技术铺垫，加之近期中央政府不断强调税制、分配结构的调整和改革，对于房地产市场的调控内容和手段有可能得以丰富，不仅可能就房产税征收进一步扩大试点，房地产开发环节的税费也可能被调整。

　　对此，链家地产副总裁林倩认为，业界此前对于房产税的种种猜测甚至恐慌心理，源于此前“瞎子摸象”式的预想。“其实放眼其他各国家和地区，几乎绝大多数的城市都开征房产税，也没听过那个城市的房价因为课征了房产税而从此一蹶不振的。”林倩说。

　　林倩认为，被妖魔化后的房产税，由于不确定的房屋持有成本，成为购房者持币观望的最主要理由。所以，房产税拖得越久，越不利房地产后市发展。从目前北京住房交易量持续下降的状况来看，几乎已先行反应了房产税的利空冲击。一旦房产税真实出台，不但对北京住房市场交易量的影响将弱于预期，反而更有助于买卖双方理性思考，加速买卖双方的决策速度，带动交易量理性地回归健康有序发展。

　　另据调查，土地税费主要分布在土地的取得与开发建设环节，尤其在土地成本中收费项目占30%，土地出让金占50%，税占20%。对此有业内人士指出，房地产开发环节“费挤税”的问题也应得到重视。目前,房地产业税费种类多，房地产开发建设的税费负担比较重，地方政府收费项目不合理的问题多年来并没有得到根本解决。收费项目多，标准比较高，征收不规范，使得费明显重于税。

来源：中国建设报

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