楼市调控重压一年 央企主动逃离房地产

　　央企剥离地产业务确实是一个艰难的过程，但从去年楼市调控以来，退出进程开始加快了。近日，国务院国资委正式公布了央企退出房地产业务的进展，航天科工等27家非房地产主业的中央企业利用产权市场加快房地产项目退出，公开挂牌转让40宗房地产企业股权，通过辅业资产变现，为主业项目提供支撑。

　　央企难剥离地产业务

　　国务院国资委日前正式公布了去年央企退出房地产业务的进展，航天科工等27家非房地产主业的中央企业利

　　用产权市场加快房地产项目退出，公开挂牌转让40宗房地产企业股权，通过辅业资产变现，为主业项目提供支撑。

　　2010年3月18日，国资委宣布除16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务，两年内全部退出。当时，此“清退令”的出台获得了多方人士较高的评价，但说起来容易做起来相当难。

　　当年，银监会采用断粮方式，针对国资委公布的78家不以房地产为核心主业的央企，对其非在建工程为抵押贷款的一切项目不受理授信申请，已授信的要保全，并停止对其新增授信。

　　监管机构亦向商业银行下发了一份房地产央企“红名单”，但效果并不明显。2010年只有14家非地产主业央企退出。

　　但是，效果都不明显，央企退出房地产业务进程相当缓慢。

　　截至今年，距离当初下达“清退令”的时间，已经过去整整两年。虽然央企拿“地王”的势头有所遏制，但显然并未完成“两年内全部退出的目标”。目前，在国资委要求退出之列的78家央企，还有约40多家尚未清退。

　　利润收缩是主因？

　　央企退出房地产业务相当艰难，不仅与退出程序复杂有一定的关系，还与难以割舍地产利润有很大关系。

　　某央企相关人士告诉记者，地产清退一般分为两部分：一是退出股权；二是项目的退出。其中，地产项目退出有一定的难度，因为要牵涉多方利益，如果涉及上市公司，还要牵扯到股东的利益。

　　正如地产经济学家邓浩志所说，房地产项目金额大，如何退出、如何合理评估项目价值，谁接手项目都是要解决的问题，这里涉及多方利益的平衡，没有更高级别的行政领导指导是比较难推进工作的。

　　事实上，央企艰难离场还有更为重要的原因，房地产利润雄厚难以“割肉”。有知情人士透露，在房地产市场处于牛市时，房地产业务在一些央企的业务比重可能不到20%，而利润贡献可能达到50%，相当一部分央企在房地产上的收益远超其主营业务。

　　满堂红研究部主任沈锐培认为，非主业地产央企剥离地产业务会遇到很多现实问题，一方面涉及资产分配、人员分流、资产评估等多方面问题，要解决的确需要一定的时间；另一方面受政策调控，土地市场低迷，地价不断下降，要将手中项目保本出售也存在难度，亏本出手估计央企也不太愿意，这也影响到退出的进度。“再者对很多央企来说，房地产是一个资源，不是一项业务，这只是它们资源变现的一种方式，这几年不少央行坐享土地升值也赚了不少钱，强制退出有的也未必愿意。”

　　今年或加速离场？

　　时至去年，不仅剥离地产业务的央企数量猛升，产权宗数和成交金额也相当大。国资委数据显示，去年，中央企业通过产权市场转让国有产权663宗，成交金额326亿元。

　　央企退出房地产业务之路，一直都是艰难的。在国资委发布78家央企“清退令”的两年时间里，外界对央企的普遍反应是：态度坚决、动作迟缓。但是，在近一年房产调控重压下，央企开始积极剥离地产业务了。

　　有业内人士分析，由于今年以来调控越来越严厉，目前房地产行业经营普遍遇到困难，开发商手上没有动工的项目要么缓工期，要么出手转让，已经建好的项目也只能降价销售。因此，这种经营困境使部分专业程度不高的央企主动退出房地产市场，从而使资金链避免陷入泥淖之中。

　　知名房产专家赵卓文认为，在持续楼市调控重压下，央企都不想干房地产了，因为利润已经相当有限。

　　从多家上市房企去年的利润来看，都出现不同程度的下滑。由此前的30%-40%的利润下滑至20%左右。不少上市房企也明确表示，房地产调控重压、成交量下滑、房价持续下跌，使利润不断减少。

　　预计，今年中央企业“退出地产业务”进程有望加快，或有20多家央企可以退出房地产业务。

　　针对退出策略，沈锐培建议，央企可以尝试和专业的房地产开发企业合作，或者让他们代建，实现土地资源变现，加快土地的流转。或者将部分项目转为保障房，政府财政上给一部分补贴。另外，除了限制央企进行商品房市场，应鼓励或者要求央企参与保障房建设，履行央企的社会保障职能。

　　评论

　　对房企破产不必幸灾乐祸

　　杭州出现该市首个房企申请破产案。近日，多家杭州媒体报道了杭州金星房地产开发有限公司申请破产一案，并称有关消息已经法院方面证实。在今年年初各地爆出中小房企老板“跑路”的消息后，金星房产申请破产一事吸引了业内外的关注。对此，有专家称，破产房企的数量还会增加。

　　对于房企的艰难处境，很多人乐得一见。特别是对于房企破产，不少人幸灾乐祸。这可以理解，毕竟当前的房价已经远远超过了购买力，但是，一个又一个房企倒闭，真的就是我们希望看到的吗？

　　在一些人的逻辑里，房企处境艰难特别是走向破产，说明当前房地产调控政策发挥效果了，表明房价存在大降的一天。需要明确，房地产调控的初衷是促使房价合理回归，是为了能够满足更多人的购房需求，绝不是说为了打垮房地产业，更不是为了让多少家房地产商倒闭。

　　中国不能再走高房价的道路，这是当前的一个共识。房价由低到高是多种因素推动的结果，其中房地产商发挥了重要作用，但绝对不是唯一因素。在其他问题没有解决的情形下，真的出现房企大面积倒闭潮，对于普通民众来说，也未必是幸事，也并不意味着就一定会出现房价大跌。现在经营出现困难的，多是一些小房地产商，而大房地产商要么自身资金充裕，要么有其他力量帮助其渡过难关。小房地产商由于资金实力较弱，开发的房产价格也相对较低，如果小房地产商都倒闭了，那么市场选择机会将会大大下降，而大房地产商由于实力雄厚、定位较高，加之未来缺乏有效竞争，更未必有降价的动力。

　　房企倒闭还会出现一连串的后果，这些后果未必是我们愿意看到和能够接受的。现在的房地产商，多数资金来源较为复杂，很多来自民间。真的出现大面积倒闭潮了，不但会出现一大批烂尾楼，而且会打破现有的资金链，导致一系列社会问题产生。解决这些问题的成本，将超乎想象，无论宏观经济还是具体民生，都将付出沉痛代价。因此，寄望房地产价格回落，并不意味着唱衰房地产行业，更不是乐见房企大量倒闭的情形发生。

　　房企倒闭不等于房价下跌，房价下跌也未必需要以房企倒闭为代价。真正对民众负责，是正视当前房地产领域出现的问题，帮助整个行业实现软着陆。在目前的情况下，唱衰房企是很容易的，也有可能获得民意支持，但这并不理性。房地产业可以通过最温和的方式实现着落，而没有必要以大量房企破产为代价，进而加大经济和民生的不稳定性。

　　中青

　　专家说法

　　市场不好都想逃

　　地产经济学家邓浩志表示，目前楼市处于“过冬”阶段，房地产项目普遍遇到开发难、销售难等诸多问题。而对政府来说，此时整理非主营地产央企手中的存量土地受到的阻力会更小，借此机会将加快央企退出房地产的步伐。“和以往市场好的时候不同，市场好的情况下，没有参与的都希望参与，参与了的死活赖着不想退出，现在市场不好了，都想逃离。”

　　“国资委前两年就一直要求非房地产主业央企退出房地产企业，但一直进度较慢，特别是在房价高涨的时期。”广东工业大学房地产高级经济师申格联认为，从2012年度央企产权管理工作会议上国资委披露的消息看，央企“退房”的速度加快了。这既反映出中央在房地产调控上打压不变的决心和苦心，也看出房地产业未来几年不会有前几年的好日子过。同时也看出房地产转型升级势在必行，未来的房地产企业将更专业化、现代化和垄断化。

来源：华商报

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