一线回暖 仍是房地产原动力

　　在过去的一年，房地产市场可以用风云变幻来形容，调控政策始终如影随形。一个热得发烫的行业一时间遭遇到了前所未有的压力。用部分开发商的说法，这是一场持久战。不知何时才能结束的调控，以及转变的市场氛围，让很多房企都不得不转变了以往的经营战略。在这一过程中，最大变化就是在北上广深这些一线城市中，受到政策的压力最大。对于这些以往均被列入到抢地开建范围的重点区域，现时开发商在风口浪尖上所持的态度也开始有所分化。一部分开发商开始喊出“易线”的口号。这从近一年来，北上广深等城市拍地冷清的场面就可以体现出来。但与此同时，包括部分大型的房企，仍然将一线城市作为重点战略布局区域，而一些中小型的开发商也趁机渗入到一线城市中来。

　　事实上，数据显示，从今年2月中旬开始，这些大城市，如广州的楼市成交已经开始出现了回暖的迹象。特别是降价潮流的刺激之下，吸引了大量的刚需型购房者进入市场。这种迹象也再度激起了开发商对于一线市场的重视，而富力 论坛地产更称，“今后一线城市仍然会是推动房地产业的原动力”。

　　去年曾是“烫手山芋”

　　房企在广州、上海、北京、深圳等一线城市抢地，曾经是多么疯狂的场面。但去年开始，这样的美好时光已经一去不复返。以往的这些大城市天价地王频繁被刷新的经典开始被一波又一波的流拍和底价成交所替代。而在这背后，不断充斥的却是一线城市销售率的下滑。即使是到了今年头两个月，这种势头仍然存在。据中原集团研究中心监测数据显示，继1月下滑之后，2012年2月四大一线城市新建住宅“开盘30日销售率”再创新低，平均销售率仅为12.1%，尚不及包含春节假期的1月份，新盘销售日益艰难。从类型上看，市郊楼盘的低价优势逐步退去，市区降幅明显的中高端楼盘渐占上风。

　　一线市场的萎靡不振，换来的就是开发商的信心下降。由于政府对于楼市的调控政策的态度较为强硬，尤其是中央的言论更是一直强调，在短期内，限购等政策不会放松，而受到影响最深的就是原本火热的一线房地产市场。于是，从去年开始，改变产品区域布局已经是不少房企的产品布局的重点战略之一。从一线城市淡出，发力进军二三线城市成为很多大型开发商的新思路。从万科、恒大开始，再到中海、越秀，放缓在一线城市前进步伐的模式正不断在复制。甚至是一些外资企业也将目光投向了一线城市以外的市场。据统计，和记黄埔、长江实业、新世界 论坛 论坛、嘉里建设、恒隆、瑞安等港资房企去年在内地二三线城市土地市场的投入已超过200亿元。

　　而在近期各大房企不断公布的去年的销售报告中，也是将结构调整作为业绩增长的主要原因进行归纳。例如，2011年绿地集团营业收入达到了2300亿元，其中房地产业务收入770多亿元，同比增长50%。其董事长张玉良能取得这么好的成绩是因为绿地“在一线城市市场整体受限的情况下，转战主攻二三线城市”。据统计数据显示，绿地目前房地产开发项目遍及全国24个省60个城市，大多数集中在二三线城市，在辽宁、黑龙江、江苏等地，更是实现了省域深耕、多点布局。据绿地方面称，结构调整不仅仅是区域还包括产品。在武汉、郑州、大连等二线城市，绿地甚至推出了多个超高层综合体。而2011年又在成都、吴江等地获得了超高层综合体项目。在评价绿地的业绩时，张玉良就总结认为，“调结构是绿地发展的内生动力”。张玉良称，绿地在2011年调整了市场结构布局，

　　回暖再度提升信心

　　房企放缓在一线市场的脚步的战略是否正确，在业内仍然有不同观点。但从2月中旬开始，国内大城市楼市成交的回暖的确为那些仍然坚持以一线为主根据地的开发商们打了一支强心针。

　　据显示，今年的2月21日至3月21日广州楼市的成交，相比上一个周期有了大幅度的增长。数据显示，广州市2月21日至3月21日一手房网签套数为7050套，环比上一周期的3055套，上涨131%。网签成交面积为76.6万平方米，和上一周期的31.9万平方米相比，环比大涨140%。此外，在广州市有网签记录的楼盘中，抽调了100个广州在售主流楼盘的成交均价和上月进行对比，结果显示，有39%的楼盘成交均价出现上升趋势，比上月的25%增加了14%；有23%的楼盘成交均价出现了下降，比上月的39%减少了16%；38%的楼盘成交均价则基本保持不变。

　　其中，价格环比涨幅较为突出的楼盘有大运家园、金山谷、碧桂园豪园 论坛和淘金家园 论坛等。大运家园的网签价格由11521元/平方米上升到13571元/平方米，差价达2505元/平方米，涨幅为21.35%；碧桂园豪园的网签价格由4877元/平方米上升到5668元/平方米，涨幅为16.22%；降幅较为明显的楼盘则有祈福都会花园、珠光南沙御景 论坛 论坛苑、珠光流溪御景 论坛和南沙滨海花园 论坛等。其中，祈福都会花园的网签价格由8133元/平方米下滑到6052元/平方米，差价为2081元/平方米，降幅为25.59%；珠光南沙御景苑的网签价格由8091元/平方米下滑到6159元/平方米，降幅为23.88%；珠光流溪御景的网签价格由14167元/平方米下滑到11321元/平方米，差价达2846元/平方米，降幅为20.09%；南沙滨海花园的网签价格由7829元/平方米下降到6550元/平方米，降幅为16.34%。

　　事实上，不仅是广州的成交回暖并非是个案。在全国其他的一线城市，也普遍出现成交回涨的现象。截至当时，天津楼市成交量连续四周上涨，上周成交面积突破10万平方米水平。上海的成交量大幅上扬，两周内成交面积分别突破20万、25万平方米大关。深圳上周成交量也继续大幅上升，在2月底成交面积已达2011年均线水平。

　　中小开发商趁机进入一线市场

　　一些大型开发商在去年“应势”止步，不仅带来了二三线城市的开发热，同时也给一线市场带来了不少新面孔。记者发现，与大房企“退居二线”的举动相反，一些中小型的开发商却趁机在一线城市扩军。

　　“我们刚在白云成立了一家新的公司。”原在深圳、惠州等地经营房地产开发的某公司总经理向本报记者透露。据了解，该公司旗下的项目并不多，而且基本集中在深圳的郊区和珠三角的二三线城市。相比于万科、招商、中海这些业内巨头而言，只能算是小打小闹。“我们早就想在广州进行项目开发，但始终没有找到合适的机会。”但在去年，这个机会就来了。由于市场环境不理想，一些开发商拿地建设的热情不高，使得他们“有机可乘”。

　　“很多人说中小型的房企面临的资金压力大，但像我们却没有这种问题。”该总经理告诉记者，由于此前的盘子较小，清货很快，他们企业的资金链非常充足。“如果是在以前，以我们的资金实力在广州拿地基本抢不过那些大房企，但现在他们没兴趣了，我们就有操作的空间了。”

　　而据记者了解，像这种直接在广州成立公司的企业并不止一家。而且，还有不少的开发商尽管没有成立新公司，但也将总部的办公地直接从二线城市搬迁到了广州。其中也包括了一些已经上市的房企，如雅居乐地产就曾透露，在今年该集团的总部将从中山搬到广州西塔办公。

　　专家观点

　　广州房价应回到2009年水平

　　对于广州楼市近期的降价潮以及成交的回暖风。经纬行研究中心许婉婷认为，“2008年金融危机后降下来的房价才是最能够为多数刚需需求者所接受的价格。”而据房管局统计，2008年广州中心六区的均价仅为10766元/平方米，房价最高的越秀区和天河区均价也仅接近13000元/平方米，全市均价大概在9339元/平方米。若以90平方米的户型计算，按照中心六区的均价，这样一套单位总价仅在100万以内。

　　许婉婷分析称，如果考虑到城市的发展、土地价格及人力、物力等成本的提升，房价再跌回2008年的可能性不大，如果能够挤掉2009年年底以来快速攀升的水分，促使房价回归到2009年下半年或是2010年上半年的价格水平，再以目前的收入水平来看，应该算是比较合理的，即中心六区均价大概在16500元/平方米，中心十区均价大概在11000元/平方米，即使是中心六区，90平方米的单位总价也是在150万以内。若按照这个价格水平，中等收入水平的家庭不需要不吃不喝，在中心区6-10年左右即可积攒到首套房三成的首付，即在孩子正式入学之际，便可买到房子稳定下来，顺便解决孩子的学位问题。

　　“如果从这个角度来看，按照今年2月份中心六区18817元/平方米、全市十区14159元/平方米的成交均价来看，中心六区房价仍有12%下调空间，全市十区则有22%的下调空间。”许婉婷称，虽然目前中心六区价格已回落到19000元/平方米以下，远比上年高达22000元/平方米已有明显的下调，但是更多的是因为低价盘成交为主而导致价格的下调，老城区大部分价格依然还在22000元/平方米以上，而中心六区16500元/平方米的价格水平则意味着价格最高的越秀区（2月均价26636元/平方米）和天河区价格（2月均价28765元/平方米）均需下调至22000元/平方米以下。“从这点来看，价格的回调仍有较长的一段路需要走，这中间需有政策持续性的支持、发展商明显的降价意识等等。”

　　利好刺激一线市场行情复苏

　　尽管国内包括上海在内的不少城市在今年试探性“放松”调控的举动均被中央叫停，但近段时间涉及房地产市场仍然有不少利好的消息。而首套房贷利率优惠就是其中之一。这些利好再加上开发商在今年不断扩大的优惠力度，使得去年一度处于销售停滞的一线市场开始“复苏”，成交量节节攀升。

　　房贷优惠重现吸引刚需入市

　　2012年一季度以来，首套房贷的利率优惠的消息层出不穷。尤其近期央行副行长刘士余称要“保证个人首套房贷款以及确保首套房贷实行差别化利率优惠”让房地产市场中的刚性需求群体再度燃起了入市的激情。

　　对北京、上海、广州、苏州、杭州、天津、珠海等30个城市重点银行首套利率的变更状况调查发现，利率调整已经成为普遍现象。而各地的大型商业银行都开始试探性地对首套房贷的利率优惠进行调整，四个城市出现8.5折及以上优惠利率。调查结果显示，北京的工农中建四大国有商业银行对首套房贷仍在执行基准利率，交通、招商和民生三家股份制银行明确表示对于首套房贷款利率可享受折扣优惠。而上海、深圳、广州对于首套房贷利率的优惠更是全面铺开，且上海、广州、天津、珠海4个城市都重新出现首套房贷利率8.5折扣优惠。

　　其中上海多家银行首套房贷出现明显下调痕迹。上海农商银行开启了8.5折优惠，中国银行和交通银行也可根据客户资质提供9折至9.5折的优惠。广州各银行中，中国银行和农业银行分别提供首套房贷利率8.5折至9.5折不等的优惠；天津银行首套房贷利率实行8.5折优惠，珠海工商银行针对首套房贷，4成首付可享受8.5折优惠。

　　此外，深圳关于首套房贷利率政策目前也已经大范围铺开，建设银行、中国银行、农业银行、招商银行和汇丰银行普遍给出9.5折优惠，交通银行表示会根据合作楼盘提供首套房贷利率优惠政策，如万科项目可享受9.5折优惠。此外，光大和花旗银行给出首套房贷利率9折优惠的政策。

　　首套房贷利率优惠的重现使得很多原本处于观望状态的首次置业者在近期进入到了房地产市场。据花都某楼盘的销售人员透露，在房贷利率优惠消息传出后，过来看房和选房的客户明显增加，而且在向销售人员咨询当中，贷款利率就是被问及最多的问题之一。

　　降价促销成效明显

　　如果说房贷利率优惠重现对于楼市回暖而言是诱因，那么从去年底至今，楼盘大幅度的降价促销则是一线城市房地产市场回暖的主要动力。

　　根据中地行对阳光家缘数据的监测统计，广州十区二市3月12日至3月18日一周，商品住宅成交面积达21.36万平方米，环比上周上升42%，其中，中心六区销售5.34万平方米，环比增长24%。而成交大幅上涨主要依靠的就是“降价促销”。记者发现，在今年春节过后，在广州不管是中心六区还是周边区域的楼盘都有大幅降价的举动。如南沙滨海花园近期就以团购优惠方式，推出部分“5字头”单位进行促销，平均每天有40套以上的单位成交，共成交321套，成为全市销量最高的楼盘，带动南沙区成交量环比增长4.7倍。而位于中心六区，荔湾区保利公园九里 论坛推出全新7栋，受到热捧，全周成交167套，带动全区成交231套，环比上升1.26倍。位于天河的瑞安创逸 论坛，也将精装修去掉，转以毛坯的方式出售公寓，价格直降约6000元/平方米。

　　在降价的大潮流下，广州楼市的成交均价出现明显下滑。据中地行提供的数据显示，3月12日至3月18日一周内十区二市成交均价为10550.48元/平方米，环比上周下跌2%。而中心六区的楼市成交均价16820.6元/平方米，环比下跌3%。其中，荔湾区均价下跌最大，幅度达到17%。据中地行分析，主要因为成交量最高的保利公园九里成交均价仅13000元/平方米，带动全区均价下跌至15676.5元/平方米。同样南沙滨海花园以6557元/平方米的价格大量成交也促使南沙区成交均价下跌16%。

　　相反，在各区的均价相对稳定或出现明显下降的同时，番禺区、增城市和从化市的均价却出现了一成以上的增长。番禺区均价增长主要是因为江景豪宅时代外滩的开盘，成交52套，均价19000元/平方米，带动全区均价环比增长17%。增城市上周内以保利东江首府、新塘新世界和碧桂园凤凰城 论坛等区内价格较高的项目成交为主，带动全区均价增长11%。从化市上周成交量较大的方圆月明山溪和富力泉天下 论坛等楼盘均出现小幅度的均价上升，共同促进全区均价增长11%。

　　中地行分析称，自踏入3月份以来，开发商打起了促销大战。促销优惠的方式大多以团购和毛坯出售为主。“近期出现今年内成交量的新高表明，开发商‘以价换量’的策略初步有成果，预计这样的优惠促销还将会持续一段时间。”

　　开发商借“东风”加快推新货

　　成交的回暖让原本沉寂的房地产市场再度活跃起来。尽管处于价格持续走低的环境之下，但开发商仍然在加快推货的步伐。据统计显示，今年仅在3月份广州十区二市就大约有37个项目推出或者推新，环比2月增长了约48%。特别是一些中小项目，刚性需求逐步释放，给开发商增添了更多的市场信心。预计在4月份，广州推出的新盘以及旧盘推新货的项目总数量将达到38个，其中全新盘12个，老盘推新项目有26个。其中，中心六区的新盘也预计有11个，主要集中在白云区。而郊区的推新节奏则明显加快，仅是增城预计就将有10个项目推新，占全市新盘量四分之一，再次成为供货大区。

　　中心六区白云仍是主角

　　数据显示，在4月份，广州中心六区将有11个楼盘推出新货。除了荔湾、黄埔以外，其他4个区都将有新货推出。其中，天河、海珠两区都预计会有两个楼盘推新，越秀的东方文德广场 论坛也预计会推出小面积单位。而白云区则将再度成为中心六区的新货供应主力，在4月份要推出的新项目或者有新住宅推出的项目总数达到6个。

　　据了解，在白云区4月份预计推出的2个新盘分别是位于白云新城板块的骏御华庭 论坛以及位于黄石西路的新盘星云轩。此外，白云区在4月份预计将有4个旧盘有推新货的动作，覆盖的范围也很广。包括白云新城板块的云山名都 论坛，位于同和的酒店式公寓项目卡布奇诺 论坛 论坛，位于热门板块金沙洲的保利西海岸 论坛，以及位于广州大道北的君华香柏广场。

　　除此之外，海珠区和天河区将各有一个新项目面世。海珠的是位于琶洲的保利天悦，而天河的则是颐和四季公馆 论坛 论坛的商业项目。据了解，颐和四季公馆首先推出的将是酒店公寓，共300多套单位。而同样是位于天何，而且备受市场关注的东方新世界三期亦将推出第二批南向组团，集中80-120平方米的两房、三房户型。此外，珠江新城的中轴大盘嘉裕 论坛公馆已接受认购，预计5月正式上市。

　　近郊新盘扎堆上市

　　中心六区的推新项目不小，但即将在4月份推出的全新楼盘大部分都集中在近郊。据统计，即将到来的4月，广州增城、从化、花都、番禺、南沙、萝岗6大区域，预计将有27个新盘或者推新货老盘。其中新项目的数量达到8个，比中心六区多出整整一倍。

　　在此波推新潮中，增城是分量最重的区域，预计在4月份新盘或者老盘推新的项目数量达到10个，在十区二市当中名列第一。据了解，增城下个月推新项目主要还是集中在新塘板块，其中包括一个全新的楼盘现代城·假日半岛，预计在4月2日推出，最小的户型为45平方米的一房单位，而楼盘预计售价约为7400元/平方米左右。此外，增城其余9个预计推新的旧盘包括翡翠绿洲 论坛、雅居乐御宾府 论坛、尚东阳光 论坛、新都盛世名门、碧桂园豪园等等。在这些楼盘当中，目前已经公布售价的，最低是碧桂园豪园，最低去到4500元/平方米。而保利东江首府即将推的是大户型单位，均价9000元/平方米。

　　此外，近期较热的番禺，在3月份就已经有不少新货推出。已经在3月24日开盘的招商金山谷 论坛最新的一期小面积洋房，带精装修最低的售价也只有12000元/平方米。而在4月份，番禺有新货推出的楼盘相比3月还要增加2个，其中更是包括两个大学城的住宅项目大学小筑 论坛 论坛和大学城尚轩。这两个项目都是大户型设计，最小的是大学小筑的180平方米的三房。目前售价均没有公布。此外，番禺的万科红郡 论坛、保利香槟国际 论坛 论坛、锦绣半岛三个楼盘都会有推新的动作。

　　除了番禺以外，广州外围的其他各区的推新项目都较少，花都区除了玖珑湖 论坛、花都颐和山庄 论坛、宝铼雅居 论坛三个旧项目推新外，还有三个全新的楼盘，分别是嘉汇城、美力锦颐雅居 论坛 论坛、路劲隽悦豪庭。而从化、南沙、萝岗三区共只有六个楼盘推新。

来源：南方日报 作者：蒋劲劲

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