控制暴利解决刚需是房地产调控的命门

衣食住行是人类生活的基础，住是第三要素，事关国计民生。

多年以来，国家对房地产进行了多次调控，但是，都以失败告终。调控时停一停，结束后就大幅反弹，给国民以反向的教育和错误的认识：调控是暂时的，房价总会暴涨。这一次的调控虽是政策空前--限购--限贷--提息，房价也己在下跌中，但是，调控的方法和手段以限购和加息为主，还是治标不治本，不够科学。如房价下跌部份的利益落入了银行，百姓刚需得不到解决。以目前的调控方法和手段，政策如不作调整，这次调控最终还可能会以失败告终。不得其法的调控政策，是不能长治久安的。

据不完全统计我国至少有70%的企业集团、实业企业和投资人涉足房地产业，甚至地方政府也成立房地产公司，自然人只要有能力和经济头脑的人大多都进行过炒房。

笔者经几十年对我国房地产业的调研发现，暴利是我国房地产空前发展的真正动力，是根本。房地产在整个流通环节都有暴利，它的暴利存在以下三个环节：

一、地方政府出让土地的暴利，几十年来土地出让金越来越是地方政府基本建设的资金来源，大家共知的是地方政府取得土地的成本是小得又小的，通过出让商品房土地的收益是成本的几十倍、几百倍的暴利。

二、房地产企业的暴利，多年以来房地产企业往往会取得土地后不用开发，放上几年就会翻倍；导致大量土地荒废。就是正常开发也有50%、100%、200%、300%甚至更高的暴利。致使我国实业投资者纷纷转行或涉足房地产业、或炒房。

三、房地产炒房者的暴利，多年以来我们往往会发现我们的住房价值经过短短的一年、二年、三年已是翻倍、几倍；而炒房者经常有50%、100%、200%、300%甚至更高的暴利。这就是房地产在持有和使用中也会带来暴利，成为了投资品。

而且，衣食住行是人类生活的基础，住是第三要素，国民必然的住房刚性需求是国计民生的大事，但是多次的房地产调控都是以牺牲刚性需求而实现的短暂成效。正如“堵”是治不了大水的原理，在市场经济下，逐利是人们必然的选择，住房是人类社会生活的自然刚需，房地产长效调控的必需条件是解决好这对矛盾，才是根本，也就是控制暴利和解决刚需是房地产调控的命门。

笔者研究认为，要针对国情和房地产交易必须到政府部门办理登记的特点，掌握房地产调控的命门，国家应该采用限价和让利给刚性需求的购房者来实现房地产的长效调控。具体方法措施是：

一、充分利用现有的《建设工程造价》信息体系，在全国县级以上的物价部门设立精算师机构，精算各地、各项目的房地产成本，公布各年度房地产建筑安装标准成本。

二、对地方政府出让土地首先实行限价，出让土地价格经折算后，必须确保以当地上年在岗职工平均工资的水平下，使个人在10-20年内的收入可以买得起一般地段的70--90平方米普通住宅。给百姓以生活的希望。如北京市中心、地价上限为经折算后，使个人在20年内的收入可以买得起70平方米普通住宅。北京市郊、地价上限为经折算后，使个人在10年内的收入可以买得起70平方米普通住宅。

三、对房地产企业实行销售限价，其成本＝地价+经精算的项目房地产建筑安装成本，成本利润率限定在30%以内，使其屯地无利可图，以经济手段解除大量土地资源的荒废。同时，取消土地增值税中房地产企业成本加计20%扣除的税收优惠政策。

四、对房地产炒房者实行再销售限价，每年只可增价5%，最多只可增五年25%。结束房地产为投资品的时代。

五、对刚性需求的购房者首次购买普通住宅的给以政策优惠。1、免征契税。解决买卖双方因各自有利而合谋隐瞒房地产成交价格。2、银行按揭贷款六折优惠。解决经济房无法满足刚需的现实。

控制了房地产全环节的暴利，让利给刚性需求者才有长效调控的国泰民安，调控才会持续有效，实业才会兴旺，社会财富才会有效增长，中国经济才能稳健发展。

来源：中国经济网 朱时逸 朱信好

　　版权及免责声明：凡本网所属版权作品，转载时须获得授权并注明来源“中国产业经济信息网”，违者本网将保留追究其相关法律责任的权力。凡转载文章，不代表本网观点和立场。版权事宜请联系：010-65363056。

延伸阅读