房地产调控“明紧暗松”已成潮流

2010—2011年，面对高速上涨的房价，中央政府采取了从严、从紧的态度，“限价”、"限购"、“限贷”层出不穷，北京、上海、广州、天津等17个一二线城市首当其冲;到了2011年1月26日的"新国八条";再到 8月7日住建部提出二三线城市限购的五项建议标准。目前看来，房地产调控远未结束，而似“刚开始”。政策多面夹击，地方政府裤腰带大幅收紧，迫于无奈，“负重伤”地方政府只好“暗度”取巧，有意出招试探中央底线，试水之后，能过且过。殊不知，老虎背后还有狮子。虽说芜湖、上海领衔的一轮轮地方“松动”现已被强制叫停，但地方“试松”动作还未停止，业内人士确定，房地产调控“明紧暗松”。

“暗松”取巧之一：限购存局限 地方试“偷渡”暗调

限购政策作为一种强制性的行政手段，在直接干预市场的时候，难免会和市场客观实际情况产生冲突，这也是限购的局限性。

一方面，限购可能会受地方政府执行意愿影响而打折扣。

目前，许多地方政府财政对土地出让收益具有依赖性。土地出让收益已经成为了许多地方政府偿还债务的重要来源资金以及推动当地经济发展的重要资本。一旦严格执行限购政策，土地出让收益将会大幅下降，这是地方政府所不愿看到的。地方政府执行限购政策的动力不足，必然会使限购政策的效果打折扣。

另一方面，限购并没有解决当前调控房地产市场的关键环节。当前，调控房地产的主要任务应该有两个：第一，对消费者进行分层，对不同收入水平的购房者进行差别性调节;第二，对房地产的投资属性进行抑制，使其回到理性范围之内。从这两方面来看，限购政策没有能够实现这两项任务，首先，限购限制了全体居民二套以上住房的购房行为，不仅没有实现对消费者的分层，反而更加忽视了不同收入群体之间的收入差异性。其次，限购政策能够对住房的投资需求进行一定程度和一定时期的限制，效果也非常明显和直接，但却直接"消灭"了住房的投资属性，违背了市场经济。

在这样的情况下，限购令被地方政府变相放松已经成为一种政策趋势，特别在今年，由于地方税制改革将全面铺开，地方政府的财政压力迫使地方政府在占据财政收入大头的土地房地产上动足脑筋。

公开资料统计显示，在政策从严的基调下，北京、上海、杭州、重庆、成都、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖等超过14个城市对当地的楼市政策进行过适当的微调。通过土地出让、房源解禁、税费优惠以及购房补贴等环节，刺激楼市成交。其中芜湖、佛山、成都等因为微调幅度过大，政策颁布不久就被“叫停”。

“暗松”取巧之二：宏观政策“一刀切”僵持之下微调缓和

央行18日宣布2012年首次下调存准率0.5个百分点，距离上次下调不到三个月时间，准备金率的连续下调显然与中国经济增长放缓压力有关。自去年底中央经济工作会议以来，“稳中求进”已成为经济工作的基调，而基本要求就是“稳增长”和“稳物价”。无论是宏观政策还是地方举措，都在积极调整方向，为下半年经济发展做准备。

在这样的情况下，由于中央层面顾虑调控政策的突然转向，会导致政策实际效果的大打折扣，即便如此，房地产进入“微调时代”也将是不可避免的，由于国内地域差别明显，在调控初期为了达到令行禁止的目的，实行“一刀切”的政策不可避免，但是已实行了一年的限购令在实际效果上已经偏离了中央调控的初衷，使得利益集团和政策博弈始终处于僵持阶段，一方面是政策的想放不能放，一方面是房价的想降不敢降，在这样的局面下，只有僵持的双方都采用“微调”的概念，才能避免房价大跌所引起的社会和经济的动荡。从这个角度分析，房地产调控今年将缓慢放松，中央的坚持和地方的“微调”将并行，才能化解目前的房地产调控的纠结。

来源：中国钢企网

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