进一步增强房地产价格调控中的货币政策作用

自20世纪末中国实行住房分配体制改革以来，房地产业逐步演变成为国民经济的支柱产业，房地产问题也日益成为中国经济界最热点、敏感的问题。房地产市场是天生的资本密集型产业，其发展对货币资金的依赖性非常大。因此，房地产市场发展是否稳定、房地产问题解决是否完善，直接关系到中国金融安全和国民经济发展的重要问题。货币政策作为国家宏观经济调控的重要手段，主要关注的是总量。对于房价等微观元素的波动和走势，货币政策一般不会过于敏感。而应该由市场的供求关系决定。但是，随着区域内房价的攀升，引发了一系列的经济与社会问题，中国货币政策关注房价的程度逐渐增大。如何运用货币政策工具调控房地产市场、引导中国房地产市场良性发展从而平稳经济的发展，成为亟待解决的重要问题。

我国货币政策对房地产市场的调控目标是：既要抑制房地产总需求，又要促进住房供应结构调整；既要抑制高收入者的投资和投机需求，还要支持普通居民、中低收入者合理的自住需求。因此，货币政策不能简单地采取“一刀切”的紧缩政策，需要“区别对待、有保有控”，促进房地产信贷结构调整。我国政府和央行应从以下几个方面着手，增强货币政策的有效性。

一是根据房地产价格变动幅度适时发挥利率调节作用。世界银行根据房地产价格在一年内或某一时段的浮动比率将房地产业的运行状况划分为偏冷、正常、偏热、过热和泡沫。我国央行可以参照该标准，确定一个房价涨幅的合理目标区间，并根据房价的变化幅度，及时、灵活调整金融机构的存贷款基准利率，同时拉大房地产贷款利率与短期利率的利差，使贷款利率的期限结构趋于合理，增强房地产投资的利率弹性。指导商业银行运用差别利率促进住房供应结构调整。对中小套型、普通商品住房的开发贷款利率可等于或略高于基准利率，对大户型、高档商品房的开发贷款则运用较高的利率。

二是探索建立切实可行的区域货币政策体系。当前我国正处于经济转轨时期，各区域的金融发展状况、房地产市场规模及结构均存在明显的差异，且各区域在经济中的权重以及受关注的程度是不同的，因而有必要探索建立区域性货币政策体系。我国可在确保货币政策国家权威性的基础上，通过制度创新，调整现有中央银行高度统一的货币政策调控方式，加强中央银行区域分行在货币政策调控中的地位和作用。各区域分行可针对各自区域的社会经济发展状况，加大对区域货币供给的调控作用，促进各地房地产市场与宏观经济健康、协调发展。一方面，各区域分行在对辖区内经济、金融形势进行分析的础上，对各地区的重点支柱产业给予信贷支持，监控信贷资金流向，防止货币资金过度投向房市，引导居民、企业进行理性投资；另一方面，可在各区域分行尝试建立货币政策实施效应的动态评价指标体系，以不断改善区域性货币政策的实施效应。

三是灵活运用选择性货币政策工具。目前中央银行常用的调控房地产市场的选择性货币政策工具主要是不动产信用控制。不动产信用控制是指中央银行对商业银行等金融机构向客户提供不动产抵押贷款的管理措施，它包括供给和需求的双重控制，主要是规定贷款的最高限额、贷款的最长期限和首付的最低金额等。采取这些措施的目的主要在于限制房地产投机，抑制房地产泡沫。央行可以根据经济金融形势的变化及时对金融机构的房地产贷款采用更直接、更有效的控制方式。在优先满足中低收入家庭对首套自住房贷款的需求且防止房地产贷款紧缩过度而对经济增长形成较大冲击的情况下，央行可通过窗口指导控制房地产贷款规模的增长速度或占全部贷款的比例，以此来抑制银行信贷资金过度流入房地产市场，既可为房地产市场降温，也有利于银行的稳健经营。

四是综合运用其他调控手段，为货币政策的调控作用奠定基础。目前中国金融市场还不发达，货币政策的实施具有局限性，所以要结合其他宏观调控政策，确保房地产业的健康发展。积极学习发达国家房地产税收制度，完善中国房地产税制；正确引导房地产的投资和需求，增加有效房地产的供给，打击房地产投机需求；利用财政支出政策，增加经济适用房的开发投资，实施住房消费补贴，增强居民消费需求的能力；并运用法律、法规来规范房地产经济运行秩序，引导房地产业健康发展。加强对国内外资本流动的监管，积极把资金引向生产性领域。

来源：光明网　

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