房地产行业：降价范围继续扩大

　　一、 事件概述

　　统计局公布12月份70个大中城市住宅销售价格指数：一、新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况

　　（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有52个，持平的城市有16个。与11月份相比，12月份环比价格下降的城市增加了3个。环比价格上涨的2个城市中，涨幅均为0.1%。（二）与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有9个，比11月份增加了5个。涨幅回落的城市有55个。12月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有60个。

　　二、二手住宅价格变动情况

　　（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有51个，持平的城市有16个。与11月份相比，12月份环比价格下降和持平的城市增加了4个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。（二）与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有29个，比11月份增加了8个。同比涨幅回落的城市有33个。12月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有34个。

　　二、 分析与判断

　　新建商品住宅降价城市个数继续扩大，平均跌幅加深与11月相比，房价环比下降的城市个数上升3个至52个，环比平均下降0.22%，降幅较上个月有所扩大。显示出新房降价的范围趋于全国化，降价大幕拉开。

　　二手住宅环比降价城市个数进一步增加，环比跌幅与上月持平与11月相比，房价环比下降的城市个数增加了4个至51个，环比平均下降0.46%，降幅与上个月持平，但房价绝对水平依然处于下降通道。

　　三、 投资策略：无基本面支撑的纯政策博弈风险依然较高，维持中性评级2011年中、西部区域商品房均价分别上涨16.3%和14.7%，远超东部区域3.7%的房价涨幅，即使在年初中央对40余个城市实施了严厉的限购和限贷政策，中西部区域的房价依然保持了平均15%以上的增长。而东部区域3.7%的房价涨幅基本上符合调控预期，显示出调控政策的作用体现出巨大的区域差异特征。

　　我们预计在2012年，政策出现逆转式放松的概率依然较小，在房价涨幅依然较高的背景下，政策放松仅有在不触碰限购底线下的微调一种方式，而这对基本面的利好作用可能无法像2008年底那次一样显著。而1月累计日均成交套数与去年同期相比呈现大幅下滑，一、二、三线城市分别下滑46%、50%和58%。

　　短期市场进入政策利好真空期和基本面景气下行期，板块前期相对强势将有可能受到一定程度抑制，而资金面过于集中于资质优良的白马股，也将使得博弈的均衡状况变得更加不稳定。中期来看，行业依然处于基本面下行的初期，板块依然维持"中性"评级。

　　四、 风险提示：

　　政策利好程度和时间点低于预期，基本面下滑速度超预期。

来源：搜狐证券

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