房地产行业:去库存、控投资、盼转机

　　全国销量整体在4季度均有明显的回落,全国步入促销降价阶段,区域表现有所分化。从市场的调整的情况来看,开发商普遍反映,9-10月以后,市场出现明显的回落,但迄今为止,开发商对于市场骤降和超预期回落的原因并未有较好的逻辑或数据证明。其中上半年销量萎缩幅度较大的一线城市,价格在4季度出现明显的下调,很多楼盘的价格普遍调整幅度在20%左右,而上半年销售表现较好的二三线城市,伴随着量的萎缩,开发商开始进行一定幅度的促销,整体来看,全国进入降价促销阶段。

　　开发商对于2012年上半年市场看淡成为一致预期。参加我们电话会议的开发商普遍认为2012年市场会处于相对低迷的状况,其中对于上半年市场的判断更趋于一致,看淡成为主流;下半年而言,或有部分开发商认为存在转机,或继续持相对谨慎的态度。其中上半年看淡的主要理由是:1市场步入深度观望;2新增供货的持续增加和资金链的紧张,都导致市场预期难以发生逆转。基于对于市场相对悲观的预期,开发商对于价格调整适应心态普遍增强,但愿意调价的幅度基本在20%左右。

　　2012年经营计划:控投资、调结构、去库存。基于对市场的销售悲观和自身增长放缓的预期虽未明确销售计划,但是开发商普遍的销售目标以持平到略增长为主,开发商大多做出调整投资和新开工的决策,大致调整的幅度在0%-40%左右不等;对2012年上半年土地购置的意愿也较为惨淡,和我们交流的开发商普遍表示,土地市场机会尚未到来,虽然近期土地市场频繁流拍,找一线开发商谈土地合作的机会也有所增加,但普遍价格偏高,因此,开发商出手的意愿普遍较弱。

　　申万观点:期待市场转机。从开发商的沟通情况来看,我们认为,大致的判断并未明显超越我们的预期。基于对于资金整体偏紧以及开发商收缩意愿的强烈,我们仍然认为,未来市场最为确定的是来自于投资和开工的继续回落,1季度将成为继2011年4季度后下一个投资下滑的视点;而不确定则来自于市场销售的走势,基于对于上半年特别是1季度信贷投放量增多,我们认为,市场销售显著低于预期的概率并不大。整体来看,维持前期的判断,在信贷转机中,寻求销售的支撑;在投资下滑中,寻求政策博弈的空间。
　　

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