房地产：投资台阶式下滑 最纠结的时期即将来临

　　全年投资增速基本符合预期，12月投资指标台阶式下滑。

　　2011年，全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%，增速比上年回落5.3个百分点，比1-11月回落2个百分点，12月同比增长12.33%，比上月下滑近8个百分点。施工面积50.80亿平方米，比上年增长25.3%，增速比上年回落1.2个百分点，比1-11月回落2.6个百分点，12月当月同比下降21%；新开工面积19.01亿平方米，增长16.2%，增速比上年回落24.4个百分点，比1-11月回落4.3个百分点，当月同比下滑19%；房屋竣工面积8.92亿平方米，增长13.3%，增速比上年提高5个百分点，比1-11月回落9.0个百分点，当月同比上升9%。

　　而刨去保障房，全年商品房投资大约比上年增长15%，比上年增速至少下滑了16个百分点；新开工量基本零增长，比上年增速至少下滑了21个百分点。

　　全年投资增速基本符合预期，12月投资指标台阶式下滑主要原因在于新开工和施工同比下滑显著，由于2011年竣工增速提升以及2012年新开工意愿可能进一步下滑，预计投资增速还会继续下探。

　　全年商品房量价微升，好于预期，主要增长动力仍来源于三四线城市。

　　2011年，全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%，增速比上年回落5.7个百分点，比1-11月回落3.6个百分点。其中，住宅销售面积增长3.9%，办公楼销售面积增长6.2%，商业营业用房销售面积增长12.6%。商品房销售额59119亿元，增长12.1%，增速比上年回落6.8个百分点，比1-11月回落3.9个百分点；其中，住宅销售额增长10.2%，办公楼销售额增长16.1%，商业营业用房销售额增长23.7%。全年销售均价比上年增长7%。

　　12月当月销售面积同比下降7%；当月销售额同比下降1%，当月销售均价环比下降6%，累计均价比上月下滑1.8%。

　　全年销量好于预期，主要增长动力仍来源于三四线城市，根据我们监测，重点一二线城市2011年销量相对于2010年平均下滑14%。

　　调控之下外部融资增速持续回落，自筹资金依旧是资金的主要来源，利用外资加速回落。

　　2011年，房地产开发企业本年资金来源83246亿元，比上年增长14.1%，增速比上年回落12.1个百分点，比1-11月回落4.9个百分点。

　　其中，调控之下外部融资增速回落，自筹资金依旧是资金的主要来源。各项增速与上年相比均有大幅下滑，其中国内贷款与2010年持平，利用外资增长2.9%，自筹资增长28.0%，定金及预收款增长12.1%，个人按揭贷款下降12.2%。自筹资金增长占资金来源41%，显著超出08年37%的水平。

　　后期数据预判:投资方面，预计2012年一季度行业投资将产生更大幅度的下滑，2012年全年投资增速预计在中性情况下约为13%，新开工面积下滑6%。销量方面，市场仍处于深度博弈期，2012年量价均存在下滑压力，商品房销售额或下滑11%。资金面方面，外部融资环境并未实质好转，自筹资金比例仍将维持高位。总体预计基本面将在2012年中期左右见底，上半年（可能在一季度末和二季度初）将经历政策和基本面最为纠结的时期，但当前货币供应拐点已经先于基本面底部显现，且通胀下行将给流动性释放提供更大的空间。

　　
来源： 齐鲁证券 作者： 丁晨 周涛

　　版权及免责声明：凡本网所属版权作品，转载时须获得授权并注明来源“中国产业经济信息网”，违者本网将保留追究其相关法律责任的权力。凡转载文章，不代表本网观点和立场。版权事宜请联系：010-65363056。

延伸阅读