2012年房地产市场依然冷淡

　　在整个2011年中，中央管理层反复多次强调了要坚持住宅市场调控不动摇，坚决遏制房价过快上涨。在这一总体基调下，46个限购城市中，已经有10个城市明确表示限购令持续，暂无退出的时间，预计其他城市也将维持限购不改变。

　　而全国整体的经济形势保持稳定，并没有因为持续了近两年的房地产市场调控而引起经济运行上的问题，因此经济运行上也没有迫使住宅调控放松的明显压力。而且虽然部分一线、二线城市的住宅用地卖地收入大幅下滑，但从全国而言，由于二三线城市卖地收入大增，且工业用地大幅增长，2011年全国的土地财政收入比2010年的有所增长，超过2.7万亿，也进一步打消了因土地财政问题放松住宅调控的可能性。行政管制方面，整体方向不会改变。

　　财政政策上，在保持积极的财政政策同时，由于6月末之前将完成40个主要城市的住房信息联网工作，因此将实现跨城查询住房拥有的状态，为监管部门统计空置率和征缴房产税提供切实的依据。虽然目前上海版和重庆版的房产税并未统一，中央管理层也未曾明确表态两者的优劣，南京、广州等城市税务部门也表示暂时没有房产税计划，但趋势上，以打击跨城住房投资为目的的房产税箭在弦上，在中央管理层未明确公布扩大后的房产税细则之前，随着时间的推进，市场的恐慌情绪将逐步增强，尤其是已经和计划跨城持有多套住宅的投资客，势必会在主动取消异地新增投资计划的同时被动抛售存量房源。二手房抛售量增加将进一步施压新建商品房降价，同时也挤占新建商品房的客群。

　　同时，在稳健的货币政策基调上，存款准备金率出现下调态势，物价涨幅也已经有效控制，因此加息预期减弱，资金面的投向将偏重工业和基建，而不会对房地产领域有太大的宽松。因此2012年对房地产领域的信贷政策，不论是对开发贷款还是个人住房按揭，整体保持从严和差异化的方向不变。可能的松动是个人住房贷款的利率，会因基准利率的调整而随之略有下调。

　　但住房按揭的首付比例，不会有松动，因为一旦放宽首付比例就将向市场传递一个调控放松的明确信号，中央管理层不会如此轻率。

　　此外，虽然央行管理层此前表示正在酝酿存款保险制度，由各银行缴存保险金、增强监管、保障银行业稳定，但这一有加息可能的制度建设牵涉面较多，对银行业影响深远，必须审慎，因此从2007年开始研究至今，预计也不会贸然在2012年推出。

　　综合来看，2012年一线、二线城市的房地产市场依然将维持冷淡的格局，商品住宅成交量不会明显增长，价格上基本平稳。不论量还是价，都不会出现大起大落的变化。

来源：搜狐焦点网 作者：张佳浩

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