房地产商集体转型：模式的挑战

　　富力地产在2012年一个明确的基调是向高端市场转移，这与李思廉的香港人身份似乎相关，在今天的香港，主流的大型开发商从事的往往是顶级住宅物业加持有型商业物业的模式。

　　摆脱早年的旧城改造及旧厂改造模式，自2003年富力在北京拿下地王开始，就已经在向高端转型，这一转型是在企业扩张和地产调控中迂回前进的。“2011年之后，住宅是一定要转向高端的。”富力方面对本报表示，在保障房与商品房双轨之后，高端市场将会再有一个广阔的空间。

　　2011年，似乎所有的国内大型开发商均在提转型的口号，万科开始寻找商业地产的蓝海；恒大亦开始在商业地产中寻找机会，并提出文化产业多元化的概念；合生转身更早，今天的朱孟依最挣钱的生意已然不是地产，而是能源；雅居乐更趋向于做一个旅游地产发展商，开始在云南及辽宁等地大规模囤积土地，兴建旅游地产；保利亦开始在旅游地产及养老地产上作出新的尝试；星河湾甚至做起了高档酒的生意。

　　事实上，无论在行业内拓展空间，还是在行业外寻找机会，完成资本积累的开发商们开始意识到，行业增长的空间越来越小，政策本身带来的市场波动为这个行业增添了太多不明朗的因素，这是开发商们谋划未来的初衷，2012年，他们的转型正进入更为实质性的阶段。

　　三、四线的选择

　　粗放型的增长模式，在2004年之后的中国地产业当中占据主流，与这种野蛮生长的增长模式伴生的是一、二线城市土地供应紧缺，土地价格上涨，越来越多的房地产企业开始选择纵向扩张，向三、四线城市发展，以维持规模效应。在2011年限购政策的约束下，那些早期进入三、四线城市的开发商收获了早年的播种。

　　但即便如此，早期进入三、四线城市开发，并形成规模效应的恒大地产[3.03 -1.30%]亦在2011年提出转型，恒大董事局主席许家印公开表示：“房地产行业曾经是朝阳产业，但未来的发展会受到一定的局限。”

　　对于诸多进入三、四线城市的开发商而言，这些城市的房地产开发仍属实验阶段，“三、四线的城市人口比较稳定，当地老百姓大多有两三套房，可挖掘的空间有限。”保利地产方面对本报表示。

　　选择三、四线城市本身意味着产品转型，保利地产在考虑进入三、四线城市时多选择具有资源优势，尤其是旅游资源优势的城市进入，希望这些城市的房地产开发能够将持有型经营与住宅散售相结合，并将此类项目的客户定位为发达城市中高端群体，为其提供度假及养老的产品。

　　复合型地产

　　复合型地产是近年来开发商对未来战略思考的重要部分。

　　一方面与房地产开发商对城市功能、配套的理解相关，其设计能力及建造能力在得到提升的同时开始考虑房地产开发后的可持续经营；另一方面，地方政府在供应土地的同时更注重项目的综合效应，而非仅仅是单一的住宅销售，他们希望一个综合性的项目能够带动城市产业发展。

　　万科转型商业地产可被视为一例。万科最初考虑商业地产源自于万科社区商业，包括小区商业配套及会所、车库经营。

　　传统的社区商业往往作为住宅配套销售，开发商逐渐意识到社区商业持有可能维系那些面临亏损的物业管理部门。万科建立了自己的商业管理团队，逐步将商业地产的概念泛化，开始介入写字楼等传统商业地产的开发与运营。这是万科在2011年转型的重要举措。

　　商业与住宅相结合及城市综合体的模式能通过商业地产带动住宅地产价值的提升，使得万科部分配套商业的项目价格及利润更高。

　　时至今日，复合型地产不再局限于住宅地产与商业地产结合的城市综合体，旅游地产、养老地产、养生地产等多元化业态组合开始更多地出现在开发的概念当中。

　　华侨城的旅游地产模式被认为是这种经营模式的样本，以东部华侨城为样本的旅游地产结合了酒店经营、旅游项目运营、高尔夫运营及住宅开发。这样的多功能项目受到更多城市欢迎。

　　模式的挑战

　　复合型地产促进了房地产行业的产品多元化格局，开发商开始认真提高更多元的产品建造能力和多种物业的经营能力。

　　保利地产在考虑养老地产的时候专程前往日本考察当地的养老地产模式，保利表示，对未来养老地产的经营模式仍需探索。

　　旅游地产的经营面临同样的问题，在类似于海南的开发当中，大多数旅游地产项目中，住宅销售是其中的重点，高档酒店及高尔夫主要用来提升社区的层次，以带动住宅的价格及促进住宅销售。

　　华侨城及长隆等旅游地产公司的成功在另一个层面开拓了开发商们的思路，一个经营性的旅游地产项目同样可以带来丰厚的收益及资产回报。利用资产本身的优势进行经营性开发在2011年渐趋成为大型开发商们尝试的方向，富力在海南将开发一个大型海洋公园项目，而雅居乐在腾冲利用当地地热资源进行结合森林公园及地热公园为一体的旅游地产尝试。

　　在尝试性阶段的开发商们对那些运营相对成熟企业的经营型人才垂涎欲滴。类似万达这样长期经营商业地产的企业的优秀管理人才几乎成为每一个进入商业地产领域的开发商的挖角对象。此外，一些全新的复合地产运营方向因为在国内尚属探索阶段，几乎无成熟的人才储备，对该类型地产组合的经营及管理基本借鉴国外，通过引进人才和管理团队的模式进行经营。

　　即便在传统的商业地产层面，人才亦无法满足市场需求，万达人才为市场追捧，而快速扩张的万达，亦在进入新的区域之后搜寻区域性的优秀商业地产人才，富力地产对本报表示，万达进入广州之后，商业地产部门的员工受到万达的诱惑。

　来源：经济观察报　　

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