房地产行业后市发展“政策进与退”

　　2012年将是我国房地产行业发展过程中至关重要的一年，不管是从负债率极限还是从库存量极限来看，房地产行业都将面临“大考”。从政策趋势来看，政府近期在党报中表达房地产行业的政策基调非常明显，我国房地产行业政策调控恐将在短期内难以解除（参《人民日报：中国有条件避免房地产市场硬着陆》2011年1月4日），但是从产业投资角度，我们依旧需要对长期政策松动做出推测。

　　我们可以发现2011年房地长行业的政策基调是“限价格、保市场”，政府的一系列政策调控都在限制房房地产行业的非理性发展，我们可以理解为政府是在优先考虑民生的情况下限制行业过激投资。2011年房地产市场表现将成为政府预估2012政策提供参考条件，2011年期间政府的资金面限制政策、逐渐扩大的限购政策导致房地产行业负债率不断攀升，按照这一调控趋势我国的房地产行业在2012年期间必然会崩溃，由此我们不难推测出2012年房地产行业的政策走势。

　　其一，为了照顾民生限购在短期内不会取消，维持当前房地产行业非正常的供需平衡符合政府的调控目标。预计2012年的房地产市场刚性需求量将大幅上升，如果政府采取限购措施将至少遏制30%以上的刚需家庭，市场供求将更加容易得到平衡，将反向逼迫房地产开发商改革快速开发模式，加大市场投放。由此我们预计在限购政策方面，政府不会轻易放开限制，全面限购将很有可能持续存在。

　　其二，为了肃清房地产市场，政府将敦促房地产市场逐渐淘汰一批投机从业者。维持市场集中率将稳步上升，提高行业巨头竞争趋势，督导市场投资价值将趋向于“快速开发、加速回流”。限购、融资限制正在逼迫房地产市场大量离岸，部分资金量小，投机心理将重的房地产开发商将成为政府长期关注目标，例如：屯地、压售、抬价等行为将可能成为细化控制对象；

　　其三，为了维持房地产行业稳定，改革资金供给渠道成为趋势。2011年1月-11月份房地产行业的负债率大幅上升，从部分上市房企的资金面来看，房地产行业在现行的资金限制政策下不可能存活多久，最早在2012年中期就将出现房地产崩盘趋势。由此，我们预计资金面方面改革将成为第一个政策松动口，2012年一季度后期，政府有可能逐渐放开房地产企业融资渠道，在保证限购政策的同时，加大市场投入量，以此稳定市场价格，合理保证民生。

　　中国房地产市场发展正处于供需失衡时期，按照国际通用的人均GDP超过6000美元房地产市场将真正区域平衡的经验来看，至少在4-5年内中国房地产市场都将处于急速发展时期，所以我们对房地产市场投资收益依旧报以信心。2012年即使限购政策长期存在，只要在资金面加大投放，房地产市场交易量将在二、三季度出现井喷，以当前房价水平，2012年房地产行业毛利率依旧可以维持在30%以上，行业发展处于景气状态。

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