国内房地产：2011年度总结暨2012走势分析

2011年全年，《保障性住房目标责任书》、《商品房销售明码标价规定》、宏观“货币从紧”、房产“达标”、“限价令”、“限购令”、“保障房建设”、“十二五”规划、圣彼得堡总理会议、中央经济工作会议、“元旦之后老房贷套上新利率”、“房产税”等等一系列政策调控措施席卷而来，在此大潮中，房地产业内外争论不休，褒贬不一，中国房地产市场真可谓经历了最严厉、最饱受争议的2011年度调控。

即便如此，受政策微面“即时性”、宏面“效果滞后性”等本质属性影响，房地产现状依旧较为窘迫。目前，商品房限制未能达到预期，保障性住房建设在人民强烈呼吁声终于走到台前，城镇住房刚性需求难以不会逆转，商品房开发商难，商品房价格涨也难，降也难。整体上，宏观调控政策已从当初的房地产单行业市场调整演变到今天的相关产业以及整体经济结构的调整，政府正在试图摆脱仅依靠房地产税收来维持财政收入的时代。

对于2012年房地产，笔者认为，2012年房地产业仍属于国家为经济放缓做贡献，为国家调控GDP走势的杠杆之一。房地产行业2012“崩盘”之说的确有点过了，毕竟往年一个地方政府的财政收入有60%来自于房地产行业，政策也不会容许房地产行业崩盘。降，从目前市场态势看来，可能性较大。专家预测，2012第一季度房地产市场将出现深度调整，明年上半年是价格的实质回归，下半年是心理的合理回归。

2011年房地产行业年度回顾剖析

日历翻到2011年12月30日之际，回顾2011全年房地产行业，开放商、投资者、居民消费者均表态持币谨慎观望，建议三思操作。笔者整理得出，2011年中国房地产表面看似波澜不惊之后隐藏矛盾：调控持续趋紧，可业界却很淡定;尽管成交大跌，房价却依然坚挺……揭开层层面纱，此种现象实则暗流涌动：地方政府消极执行甚至松绑调控;利益群体所豢养的专家奔走呼号;开发商以售楼处被砸破产相胁。于此，中央高层则持续收紧调控，下调房价上升到国家意志。

受欧债危机不断恶化蔓延，三大机构接二连三下调国家评级，美债危机难言乐观，以日本、韩国为代表的亚洲市场也不断出现利空消息，国内外股市重挫，经济增速明显放缓低行，资金链断裂严重，市场信心备受打击，市场氛围硝烟弥漫，中央“坚决调控不动摇”，受此综合交织影响，国内房地产融资难，工期延迟，成交不畅，库存积压，还贷难，甚至中介倒闭出走也不在少数。

资金层面：目前，一年期存款利率为3.25%，商业贷款利率为6.8%，个人住房公积金贷款利率为4.7%，10月以建行为首各大银行纷纷再次上调贷款利率，首套房贷利率最低上浮至基准利率的1.05倍。申请贷款者如果希望尽快放款，则需要主动上浮利率至基准利率的1.1倍。信贷政策的收紧及贷款利率的上调无疑不给准备购房和已购房但未付清贷款的人群带来沉重的压力，银行金融政策不仅控制了投资性购房的成交比例，也同样抑制了居住性购房群。信贷政策并不只针对房地产市场，而是主要是为了控制通胀，CPI从10月开始下行，说明货币政策已见实效。

2011年全国商品住房用地供应计划14.06万公顷，比2010年实际增长51%;哈尔滨市2011年计划土地供应2500万㎡，现阶段完成1176万㎡，完成计划供应不足50%。2011年哈尔滨市商品房新增供应量1322万㎡，成交量535.6万㎡，成交量不足40%。

值得一提的还有，今年来商品房价格不断出现全国普降。今年下半年，尤其是10月份以后，在万科、保利、金地等大开发商的带动下，一线城市房价出现明显下跌，二三线城市房价滞涨，县级城市房价涨幅放缓。进入2012年，在延续调控影响下，商品房价格下跌将由一线城市逐步向二三线城市、县级城市扩散，预计6月份全国普降大势所趋，但降幅有限。

总体分析，笔者认为， “限购、限贷”主要是“抑制需求”，但并没有从根本上消除“投资性需求、投机性需求”的根源，显然属于短期政策。短期政策一旦“超调”，可能积累后续更大波动的力量。2011年房地产行业在政策“只有收紧，其他免谈”的态势之下，着实有种“匍匐前行”姿势，抬头压力较大。那么，即将到来的2012年，中国房地产市场将会出现哪些趋势呢?将会带来更多的惊喜还是不断地利空呢?对此笔者试作如下分析，仅供参考。

2012年国内房地产行业走势分析

1、2012房地产宏观政策“这盘棋局”：2012年国家对房地产政策一是完善，二是调整，三是继续整顿，国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，使其房地产业健康发展。

中央经济工作会议明确要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展;不久前召开的全国住房和城乡建设工作会议上，住建部部长姜伟新表示，明年将支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。综合可以看出，2012年的调控政策的表现细说为打击投机、促进供应、引导需求。将出台诸如在70大中城市开征房产税、将限购范围扩大之县级城市、降低首套住房贷款成数和利率等政策，并将力促地方政府执行。

2、土地供应将出现分化：中低商品房土地供应量增加、价格下跌，高端商品房供应减少、价格上涨。

从近来召开的中央政治局会议、中央经济工作会议、全国住房保障工作会议等会议精神我们都可以看出，加大中低商品房的供应将成为今年在商品房领域的重要工作。可以想见，各地中低商品房用地的供应量将大幅增加，而价格却由于调控总体思路需要而出现下跌，不排除竞房价、限地价的土地供应方式大面积推广的肯能。而高端商品房用地的供应势必大幅减少，由于高端住宅有其特定消费群体，其价格将狠坚挺，故高端住宅的土地供应价格也将上涨，并且，这样的趋势将持续相当长的时间。

3、房地产市场格局：保障房、限价房、商品房等将出现显著变化。

国家由于财政问题对保障性住房会进一步放开，让更多的民间资本融入进来，参加保障性住房建设。同时加强对保障性住房建设、使用监管;

限价房属于政策性商品住房之列，由于我国庞大的城镇人口对房产的需求市场，30年内房地产的需求都属于刚性需求期。由于国家对房地产实行金融严格从紧的政策，计划期的限价房远远不能满足市场需求。2011完成的廉租房和公租房将有一大部分会被改变性质，地方政府将保障性住房变为政策性商品住房出售;

商品房方面：无人能够改变城镇住房刚性需求的局面，但商品房不会走出计划与市场经济共存的怪圈。土地在市场经济模式下循环，建设在计划经济模式下循环。地方政府不堪财政捉襟见肘的压力，为了迅速回笼资金，将部分保障性住房改变为政策性商品住房的大趋势不可逆转，对商品房较大冲击的态势已经形成。2012年商品房的金融政策仍然是以从紧为主，城市商品房的态势仍然严峻。

一、二线城市商品房价格走势仍然不乐观，三、四线城市商品房价格走势仍然和2011年一样，上涨空间较大。一线城市价格：将回落空间4%—8%，反弹空间3%—5%;二线城市价格: 将回落空间3%—5%，反弹空间4%—6%;三线城市价格: 将上涨空间3%—5%;四线城市价格: 将上涨空间4%—8%。

从数量上看，2012年新开工保障房700万套，加上2010年与2011年结转下来的在建保障房，达到将近2000万套。可以看出，中国大房地产格局渐趋形成，即以保障房为主、中低商品房为次，高端商品房为辅。

4、市场各方将逐步确立理性心态

前几年，开发商谋求暴利、消费者盲目购房、地方政府土地财政思维严重，正是这些非理性的心态导致中国房地产市场疯狂，房价持续疯涨。而在2012年，市场各方将逐步确立理性心态，即开发商抛却暴利思维，消费者确立理性房屋消费观，地方政府抛却土地财政思维。

5、房地产行业将出现洗牌加剧、产业升级将揭开序幕

中国房产行业是一个被严重割裂的行业，就房屋这个产品而言，开发商拿地、设计院做项目规划、策划公司做项目包装并制定推广策略、建筑公司做工程、建材商供应材料、代理公司做销售。这是一个异常复杂的过程，每增加一个环节都增加了房屋成本也就提高了房价，与此同时也削弱了部分房企的竞争力。

可以想见， 在房企资金日趋吃紧、市场销售不力、行业持续低迷的态势下，2012年中国房产行业整合将加剧，部分中小房企或因转型、或因关闭、或因破产而告别房地产领域，当然，也不排除出现包揽房屋开发、销售全流程的超大型房产企业。与此同时，随着行业整合的加剧、市场竞争的加剧，产业升级也必将提速。整个房地产行业将现建筑工厂化、家居智能化、产品个性化等趋势。而在2012年，中国房地产领域的产业升级将揭开序幕。

6、房地产领域人才流动加快

中高级人才跳槽频繁、低端人才转行。今年下半年，在政府调控的大环境下，受项目推进、销售不畅、企业决策、个人发展等因素影响，各地均出现房地产企业人才流动加快的迹象。2012年，中小房地产公司人员流动频繁，部分低端人才甚至面临失业窘境;而大型房地产公司对高端人才的需求则日益迫切。故此，2012年，房地产领域人才流动将加快，具体表现为：中高级人才跳槽频繁、低端人才转行。

综上所述，笔者分析，2012年无论是商品房的体系还是保障房的体系，制度建设都才刚刚开始，这个制度建设要取得成效，就只有一个前提，就是房地产调控绝对不能松动，包括保障房的建设，这次特别强调从融资，从管理运营到监管都要求进行完善。所以对于中国房地产来讲，2012年是一个转折点。以前一直处在暴利阶段，未来可能会回归到一个正常的产业发展的常态里去，所以2012年房地产应该是转变的一年。

未来房地产行业警示

1、2012年房地产开发商根据房地产政策对土地的供应及土地价格问题会出现：一是对商品住房的土地需求的减少，二是违心的向商品办公用地转移，对其土地需求的增加。后者是一个危险想信号，当大量房地产商将转入商品办公用房开发时，房地产泡沫开始真正形成，其原因是资金回笼太慢，在基建过程中会有许多不可控制因素，当形成无法控制局面时，就会出现建设资金链断裂。

2、房地产企业由于大市场背景原因不得已转入到商品办公用房开发时，必须考虑到本企业自有资金与确有保证的贷款流动资金能否坚持一个完整的开发周期，如果没有资金实力，进入商品办公用房开发请三思。

3、由于城市化进程过快，城市新增人口的住房矛盾会激增。

来源：中国钢企网

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