杨廷文：房地产泡沫“软破灭”的奇迹

没有人会反对在紧急情况下实行戒严令，也没有人反对应对市场调控，但用什么办法调控，调控的措施反映了一种什么样的信号则不能不让人反思。资金总是流向最可能获取暴利的地方、流向风险最低获利可能最高的领域，没有哪个傻瓜会将资金投入于风险高而获利能力最低的国家、地区、领域。而国家发布的限外令恰恰正是告诉市场，中国的房地产是风险最低而获利可能最高的领域。

我们不愿看到房价暴涨，更不愿看到国家政策中任何反映价格可能继续上涨的措施。该用货币政策和资金价格的办法来调控了，但这反而更容易吸引更多的外资来捞一把。两难选择下，为什么就不能加大供给?这一直是个问号。

笔者认为，限购是想用行政干预的办法去掩盖过去一些房地产政策的错误。限购的结果就是让过去一些房地产政策的错误短期内不爆发，但后期也许爆发的更严重。政府认为房地产市场存在泡沫，但却忽略了引发泡沫的原因。

房地产开发商不是坏人，只是被误成为了改革开放潮流当中的替罪羊，只要不违法，你就不能说他不好，你能说他有缺陷，但是不等于是坏人。开发商不会伤害任何一方的利益，如果开发商会伤害人民的利益，人民早就可以用脚投票了

国家统计局18日发布的数据显示，与上月相比，全国70个大中城市中，价格下降的城市有49个，持平的城市有16个。与10月份相比，11月份环比价格下降的城市增加了15个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%;与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有4个，比10月份增加了2个。涨幅回落的城市有61个，比10月份增加了2个。11月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有61个，比10月份增加了4个。在环比价格出现回落的城市中，北京、天津、上海、九江、岳阳、沈阳、宁波、南昌、无锡、徐州、南京等城市的价格环比降幅超过了4个百分点。

不过，中央政府似乎并没有救市的意思。发改委主任张平日前表示，明年将继续严格执行抑制投机、投资性需求的政策措施，鼓励支持中小户型、中低价位的普通商品房建设，促进房地产市场健康发展。此外要继续完善房地产价格监管办法，研究商品住房领域反暴利规定。

不是说房地产业是中国的支柱产业吗?不是说房地产是带动五六十个行业的火车头式的产业吗?是不是中国经济不想增长了?地方财政是不是钱多得用不完了?怎么突然房地产业成了后娘养的行业?其实正是前面几个原因，去年下半年以来，尽管房地产调控政策力度不断加大，但很多房地产企业根本不相信中国楼市的生态变了，最起码很多房企认为土地卖不掉，地方政府比开发商更急。于是坚持不降价，宁可以民间高利贷，或是房产信托等高成本渠道融资。当然，对于大房企，这正是淘汰竞争对手，趁土地价格低时降低购地成本，扩大市场份额的好机会，但对于多数不肯降价售房的房企，却是错过了早早跑路的机会。

为什么这次中国房地产调控政策看起来，并且最起码到目前并且未来数个月内是来真的，而不是故伎重演?

首先，目前全中国几乎没有哪个城市的房价是普通居民可以承担的。当然，中国有钱人不少，多数又喜欢看得见、摸得着的房产，而股票这东西是无形的;同时，中国这个国家的居民，数千年来，都是逆来顺受，房价高。于是房地产泡沫膨胀到了在其他国家或地区早就膨胀的程度，居然也没有经济崩溃。不过泡沫总要破灭的，特别是居民收入很难在两三年内快速增加，以支撑房地产泡沫。我看中国政府可能有这样一个思路，就是本届政府留下的地方债、房地产泡沫的问题，要在本届政府内解决，不留给下届政府。这样，房地产调控就要实调，而不是空调了。

其次，房地产泡沫是压抑内需的首要原因。一套房产，相当于家庭15年以上的收入，如果一半的收入要用于衣食住行、教育、医疗等必要开支，则相当于30年的家庭净收入，如果再以贷款买房，算上利息，要相当于四十年甚至更多的家庭净收入。今年，中国的净出口对GDP的增长为负贡献，中国固定资产投资带来的环境污染、重复建设、投资边际效率递减的问题越来越严重，这样，以实质性的房地产调控推动房地产泡沫的萎缩，就能刺激消费。有心人可能已经注意到了，11月，中国的财政收入、工业增加值、出口、包括房地产投资在内的固定资产投资、工业企业利润等指标的同比增速，都比10月有所下降，但社会零售品总额的增速却出现了上升。是因为物价下跌，还是因为对购房预期支出的下降导致的消费意愿的上升?

第三，目前房地产调控当然令地方政府的财力紧张，相关行业也增长乏力，应对之策只有两个：一是继续刺激房地产泡沫的膨胀，这样以上的问题都基本不再存在，但未来应对泡沫的难度更大，如果资源不够，中国经济可能硬着陆;二是坚决调控房价，虽然中国经济增速会放缓，不过中国经济将更容易实现软着陆，留给下届政府的麻烦也少得多。其实这种选择有点像戒毒，要么继续吸毒，短期内舒服了，但毒瘾更大;要么痛快一段时间，戒除毒瘾。个人很容易糊涂，对于国家，不太容易糊涂，而且国家意志比个人意志坚强得多。

中国和西方国家的政治体制各有优势，这些年，说西方好，说中国差，已经在中国成了很流行的一种作法，西方如何好，很多人已经非常清楚了，这里也没打算跟随主流。个人认为，在抑制经济过热或是泡沫膨胀，中国显然有体制上的优势。在西方国家，党派利益从来高于国家利益。拿欧猪国家来说，执政党想避免债务违约，就必须推出财政紧缩政策，但反对党一定会反对。但如果不执行财政紧缩政策，债务怎么还?难道反对党上台后，全体党员，特别是一些政客会捐款个人财产?当然是不可能的。

美国和日本的房地产泡沫破灭前，执政党的政客未必不了解泡沫的危害，但是如果采取抑制房地产泡沫的政策，经济增长一定会受到影响，失业率一定会上升，这样在大选前，地产泡沫可能被成功抑制了，最起码房产泡沫破灭的危害被降低了，执政党却可能失去执政地位。

当然，中国的房地产泡沫能膨胀到这个地步，已经是国家和民族的悲剧。但只要中国这次的调控能坚持地执行下去，地产泡沫不再膨胀，则中国还是有可能创造令房地产泡沫“软破灭”的奇迹的。（来源：杨廷文个人博客）

来源：吉屋网整合 作者：杨廷文

　　版权及免责声明：凡本网所属版权作品，转载时须获得授权并注明来源“中国产业经济信息网”，违者本网将保留追究其相关法律责任的权力。凡转载文章，不代表本网观点和立场。版权事宜请联系：010-65363056。

延伸阅读