20年内中国房地产不会“崩盘”

　　面对目前楼市严冬中一个寒流接着一个寒流，面对政府地产调控坚定不动摇的决策发布，面对一个一个城市、楼市降价消息的传来，于是有些所谓国内着名经济学家发出最骇人听闻的预言：中国房地产已提前通胀，2012年中国楼市泡沫终将破灭，楼市会走向崩盘。

　　究竟是危言耸听还是真的会如此？答案是否定的。

　　从科学的态度和角度看，这缺乏科学的根据。

　　中国的人口红利还未结束，正处于城市化扩张时期，这使得中国的楼市有大量潜在买家；中国的汇率政策是受到严格管控的，资本市场没有完全放开，人民币还不能自由流动；特别是，政府已经意识到了房地产价格泡沫，并着手采取措施治理。中国政府不会让楼市崩盘。

　　按照我国目前人均GDP、城市化率、房价涨幅、房贷负债率、银行体系、政府控制力、经济体制、政治制度、人口结构等房地产项目运作模式来看，中国楼市未来繁荣至少还有20年。换句话说，20年内中国楼市不会崩盘。

　　中国目前的经济发展，在转变经济增长方式、转型升级、扩大内需、二三线城市化跟进还有相当长的路要走。在此之前如果民生和内需的问题解决了，我们的经济将继续高速发展，人民币升值不可避免，稳定温和的通货膨胀下，必然拉动房地产的保值增值功能，行业发展将向丰富化和差别化迈进。

　　目前，在中国经济健康平稳发展的大背景下，新房贷政策主要目的是抑制不合理需求，增加有效供应，平衡供求关系，引导居民理性购房。因此中国楼市不会出现什么大不了的问题。因为一是目前中国人口与财富活跃的跨越式传导方式使得房价脱离了普通大众的收入与承受能力。二、即便是投资投机消费者全部撤离房地产市场，目前中国仍有着强大而坚实的刚性需求做后盾。

　　从国家统计局历史的数据来看看，2007年，全国商品房销售面积约7.6亿平方米，其中商品住宅销售面积约6.9亿平方米；2008年，全国商品房销售面积约6亿平方米，其中商品住宅销售面积约5亿平方米；2009年，全国商品房销售面积约9.4亿平方米，其中商品住宅销售面积约7.2亿平方米。2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，其中商品住宅销售面积增长8%，商品房销售额5.25万亿元。

　　我们可以从最疯狂的2007年、2009年与最低迷的2008年的销售数据来分析，6.9亿平方米与7.2亿平方米及10.43亿平方米可以说明中国住宅消费的潜力；而2008年低谷的5亿平方米足以说明中国刚性需求的保证。目前中国城镇的住宅总量才140亿平方米左右，按人均住宅建筑面积为28平方米，城镇人口6.22亿来计算，目前中国城镇要满足人均28平方米的住房需求仍有35亿平方米的住房缺口；更何况，中国城镇有多少人拥有好几套房子，而每年农村又有多少人向城市转移。

　　在2050年之前，中国的城市化率从现在50%提高到70%以上，至少需要23年至50年时间。这就意味着每年平均需增长1%左右的城市化率，即每年约1000至1500万人从农村转移到城市。城市化是一项皆大欢喜的政策：农民工收入增加、建筑工地不愁用人以及地方政府GDP升高。在中国城市化的推进中，每年约有1%的人口从农村迁移到城市。这意味着每年进城人口有约1000万到1500万，其需求算一半的话，也需500万～750万套房。根据2009年全部住宅竣工量约为700万套，2010年约为710万套计算，即使“限购”了，少了改善需求，没了投资投机需求，但总供应量依然存在巨大缺口，供不应求将导致房价继续上涨。根据国际上的一般看法，城市化的最低标准是城市人口占社会总人口的比重在50%以上。也就是说，一个国家或社会城市人口达到一半以上才算实现了最低限度的城市化。目前我国城市人口为6.66亿，其所占比重已经接近全国总人口的一半，意味着中国城市将要吸纳的人口要远远超过城市化率高达70%、80%的西方发达国家的城市。同时，庞大的流动人口（2.2亿）和人口老龄化也将提前到来。

　　最后以反向思维看，假如它会崩盘，后果可能要比当年日本严重得多。今年政府经济会议所定基调为保增长，面对房地产对经济几十个行业的强劲拉动力，会坐视不管吗？因为政府对房地产的总体政策还是要使房地产行业走向合理健康发展的轨道。

来源：搜狐焦点博客 作者：杨凤斌

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