陈晟：中国房地产政策急需顶层设计

房地产业事关中国的经济社会发展全局。当前，我国的房地产市场进入了发展的关键时期。一方面，在以往的 “黄金十年”里，房地产业给中国经济和社会的发展带来了巨大贡献；另一方面，房地产的高速发展也带来了一系列的严重问题。之所以如此，原因有很多，但其中重要的一点就是以往所有的房地产政策，总是针对当时房地产市场的突出问题，零敲碎打地解决，而缺乏应有的整体思路。房地产产业政策应该包括产业发展的基本技术政策、内部组织政策以及与国民经济其他产业之间的关系，产业政策大调整一般需要10年左右的周期，而不是单纯的明年上或下的变化，所以我们认为，值此房地产发展的关键时期，中国整体性的房地产政策顶层设计不仅重要，而且非常紧迫。这既是中国房地产政策走向成熟完善的标志，也是未来房地产业“白银十年”的制度保障。

我们认为，中国房地产政策顶层设计需要考虑到以下八个方面的问题。

1、 投资属性和民生属性平衡转化问题

自住房改革以来，中国的房地产投资一直保持着较高的增长态势。这么大的投资，强有力地拉动了中国经济的增长，这也奠定了房地产作为支柱产业的重要地位，进而使得从政府到学界，都有相当多的人士认定房地产投资对中国经济的增长举足轻重。一个产业的投资被认定对经济增长贡献不菲，这本无可厚非。但是，长期以往，住房的居住基本功能逐渐被有意无意地忽视了，住房的投资功能被越来越放大，致使房地产投资的民生属性被付之阙如。这种越演越烈的倾向，不但使得住房功能发生异化，也使得经济发展的目标被扭曲：为了发展而发展，而不是为了人而发展。

有鉴于此，我国的房地产政策顶层设计，首要的就是要解决房地产投资的属性问题，在继续注重其促进经济增长作用的同时，努力使之回归民生属性。这是才是房地产业发展的本意，也是中央“以人为本”理念的体现。

2、 建筑减排、绿色发展、低碳发展问题

一直以来，我国房地产建设过程中能量的消耗是较大的，至今在土建、安装、装修等环节中依然还是沿袭高能耗高排放的模式。作为最大的发展中国家，目前中国在世界上的碳排放量是较大的，环境负担不堪其重。2009年，我国政府向世界承诺，到2020年单位GDP二氧化碳排放比2005年下降40%—45%。国家领导人指出，实现这一目标是当前和今后一个时期我国应对气候变化的战略任务。

在全球二氧化碳排放总量中，建筑业占比很高，有资料显示约占一半。房地产业作为不折不扣的碳排放大户，理应受到重视并积极加以规制。

一方面，当前我国正在经历快速城镇化的历史阶段，拥有全世界上最大的建筑市场，每年消耗的水泥和钢材分别占全球的42%和35%。全国建筑总面积已超过400亿平方米，今后每年还将新增建筑面积16亿—20亿平方米，到2020年新增建筑面积将达200多亿平方米。另一方面，随着经济的快速发展和人民生活水平的日益提高，我国城乡居民的消费结构将迅速升级，生活从生存型向舒适型转变，对建筑面积、建筑室内环境舒适度等居住条件的要求也会随之提高，这会导致建筑能耗持续刚性上升，并将成为未来20年能耗和排放的主要增长点。在这样的背景下，构建新建建筑遵循节能建筑和绿色建筑是指在建筑材料与设备制造、施工建造和建筑物使用的整个生命周期内，减少能源的使用，提高能效，降低二氧化碳排放量的建筑标准，对既有建筑进行节能改造，凭借政策的力量促进我国的房地产业从高碳向低碳转变，是一件保持持续发展和环境可承受的大事，不容各界人士忽视。

3、 强调持有功能向强调使用价值转化问题

由于近年来我国房地产市场发展迅猛，城市房屋价格节节攀升，使得大量的资本流入房地产业，不少房屋被购买来单纯用于投资甚至是投机，这进一步促进了城市房地产业泡沫的积累。很多数据和研究从一个侧面反映了我国房屋的过度强调持有形式存在很大的问题。

号称“史上最严厉”的本轮调控，其明确的目标就是遏制房地产领域的投资投机性购房。从另一个方面来说，就是要促使我国的房屋的持有形式从物质资产持有型向功能使用型的转变。然而，限购毕竟是行政性手段，而行政性手段终究会有退出的时候。可见，在房地产政策顶层设计时，应未雨绸缪，着眼于房屋的居住功能的发挥，尽最大力量降低物质资产型持有的比例。转变对房屋租用的使用观念，宜买则买、宜租则租，同时向德国政府一样，建立租赁法，限制解约，限制租金外的手续费，倡导良好的居住观，这可以从根本上遏制房地产供需压力，于国于民都大有裨益。

4、 直接融资和间接融资创新问题

房地产业是资金密集型产业，房地产业正常营运所需的资金量十分巨大。当前房地产业发展所需的资金，间接融资比例较高，资金结构不尽合理。概而言之，大力发展房地产业的直接融资很有必要。

迄今为止，我国房地产业的融资方式还较依赖于传统的间接融资，主要从银行贷款来解决本身业务发展对资金的需求。但是，这种间接融资方式并不稳定。例如，基于抑制通货膨胀的需要，中国人民银行近期实行了紧缩的货币政策，这直接导致许多房地产开发企业资金紧张。因此，开拓直接的融资方式，对房地产开发企业的生存和发展意义重大，也对促进我国资本市场的完善和成熟有积极影响。

国家统计局的数据显示，2010年1-12月全国房地产开发投资资金来源总额达72494.34亿元，其中国内贷款有12540.48亿元其中银行贷款总额达11363.81亿元，房地产行业开发投资自筹资金来源共26704.58亿元其中自有资金14172.97亿元。由于自筹资金很多都是商品房销售收入，而销售收入的很高的比率又是银行贷款。由此而来，我国房地产开发资金中银行贷款的比例就较高了。事实上，早在2003年10月中共十六届三中全会上就提出了“大力发展资本市场，扩大直接融资比例”的方针。可以说今后房地产企业多元化的融资方式将是一个基本的发展方向。信托、基金、上市、海外融资、企业债券、股权融资等多重途径尚待更有力的拓展。

为此，房地产政策顶层设计，需要考虑到直接融资这个发展方向，考虑到房地产市场需要容纳多少企业，需要多少资金，直接间接融资的比率规模，以及资金的使用效率等一系列问题，同时还要顾及到企业资产规模、企业软实力、信用等级、经营业绩、偿债能力等多方面，进行量化，融入细则。

5、 参与主体集中发展和品牌优化问题

在我国城市化进程中，现有城市规模不断扩大。摊大饼式的铺张发展遍地开花，这直接造成了这些城市公共服务资源分布的困难。解决好资源分布均衡和适度集中的矛盾较为突出。一方面，不断扩大的城市使得公共服务资源需要顾及到每一个区域；另一方面，有限的公共服务资源分散后其社会效益呈下降趋势。因此，房地产布局应考虑到集中程度的问题。适度的集中，可以使得资源的规模经济效益得以充分发挥，有利于增强市场机制对各类资源配置的引导作用。这就需要涌现一批能够承担得起的全国和区域发展要求的优秀企业的强力发展，改变目前集中度过低的局面，要使得承担不起环境约束、体现不了土地资源价值、满足不了业主持续社区生活需求的小企业逐步地退出市场，

当前，我国房地产业规模庞大，地位举足轻重。2010年全国商品房销售面积达10.43亿平方米，今年虽受政策调控的影响，但是今年销售业绩不会相差去年太大；从业企业有6-7万家，对这个市场不是太少而是太多，不是太精而是太滥。在房地产政策顶层设计的时机，合理考虑到区域城市规划、城市运营的效率、循环使用资源、提高市场质量，认真解决好产业集中程度问题，是促进城市高素质发展的一个契机。

6、 在不同速度发展要求下的大建筑物业支柱属性问题

自我国的住房改革以来，我国的房地产业迎来了迅猛发展的时期，“黄金十年”就是争议不大的描述。但是，伴随着房地产业的高速发展，一系列的问题也如影随形。这其中之一，就是房地产业的发展速度与资源支撑能力相脱节的问题。

多年的倚重使得如今的中国房地产显得有些尾大不掉。数据显示，2010年的房地产投资在国内生产总值GDP中的直接比重逾12%，相关的上下游产业高达40-50个，包括水泥、钢材、玻璃、家具电器以及装饰材料等等，其本身和相关产业的就业人数庞大。当前和今后的一段时期，房地产业增加值对GDP的贡献仍将在5%以上。因此，合理的房地产发展速度，不仅有利于房地产业自身的良好发展，而且会惠及整个国民经济。展望未来，中国的房地产业将迎来“白银十年”。白银的属性，就是强调房产对经济的支撑性和使用性作用，一方面，它是所有产业的使用载体而不是投机载体，民生、园区、现有产业、创意、服务、办公、商旅、养老、社区、科技、新兴产业、展览、物流业等都应该找到物业的不同载体，发挥不同物业对经济的支持的价值，从而使下一个十年房地产得到自身的使用价值的体现，大建筑概念的不动产物业依然是国民经济的支柱性产业；另一方面，要求它在担负起经济增长和社会发展的部分重任，又要有一个资源、环境、社会等方方面面都可以承受的中度发展的速度。

7、 优先发展区域和结构重构布局问题

回顾我国房地产发展的历程，不难发现在区域上它并不是均衡发展的，主要体现在东部沿海地区发展较为迅速，中西部地区发展较为缓慢；特大城市发展较为先进，中小城市较为滞后。这就带来了明显的梯度效应：一线城市火爆，二三线城市繁荣，四线城市相对平淡的状况。

这种状况使得全国有限的公共服务资源越来越集中于东部大城市，于是大量的生产要素尤其是人才越来越青睐于这些城市。但是这种资源配置的结构布局，既不利于区域经济平衡发展，也不利于各地产业结构升级。为此，需要从全局出发，统筹兼顾各地的房地产发展，当前尤其需要顾及到600多个地级市的发展。人口的迁移要考虑到将来占总人口30%的农民向省会、地级市、小城镇集中的事实，而不再仅仅是特大城市，这是顶层政策设计不可忽视的一个方面。

8、 市场和行政政策约束路径问题

无论是业内还是关注房产的人士，对中国房地产发展进程中的治理调控印象都非常深刻。但是，简单回顾一下，中国房地产行业调控，自始至终都是政府主导的政策发挥作用，很多情况下甚至是行政手段直接压制。这不但有违市场经济的基本原则，也使房地产市场的调控越来越成为政府行政的压力之源。

今后的房地产市场，还是需要及时的治理和调控，但是它需要的是更多的市场手段，辅之以法律手段，而更少的强制行政手段。期待房地产政策顶层设计时，政策的制定充分考虑长远，房地产市场的规制从目前的行政约束转为市场约束为主，这样一来，得益的将远远不止房地产行业本身。

一定程度上，以往我们的房地产政策一直是被房地产裹挟着向前的。当前的房地产改革已经进入了深水区，各方的利益博弈白热化。为了争取政府调控的主导权，势必要在政策顶层设计的指导下，进行自下而上的全局的、长远的谋划。于是，清晰的整体思路、明确的发展目标，市场的真实清晰数据、开发主体数量、资金总量目标明确、实施步骤合理，就可稳定房地产各方的预期，从而为未来房地产行业健康稳定的“白银十年”的发展奠定坚实的基础。

来源：凤凰网财经 作者：陈晟

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