房地产：地价下降 普遍底价成交流拍率上升

2011 年研究和配置房地产行业必读品。我们新推出土地双周报密切跟踪土地市场，覆盖16 个城市，其中一线城市5 个，二线城市11 个。

摘要：

本期土地推出同环比：本期整体环比升45%，住宅类环比升46%，本期整体同比升1%，住宅类推出同比升5%。

土地推出年初至今累计：全国16 个城市11 年至今累计推出土地同比升13%。其中一线同比升6%，二线同比升16%。住宅类用地累计推出住宅土地同比降14%。其中一线同比升10%，二线同比降18%。

本期土地成交环比：本期整体成交环比降10%，其中一线降75%，二线降9%。住宅类环比升23%，其中一线降84%，二线升55%。

本期土地成交同比：本期整体成交同比降51%，其中一线降84%，二线降43%。住宅类成交同比降52%,其中一线降91%，二线降44%。

土地成交年初至今累计：全国16 个城市11 年至今累计成交土地同比升4%。其中一线同比升15%，二线同比升1%。住宅类用地累计成交同比降28%。其中一线同比升5%，二线同比降33%。

累计土地成交金额：全国16 个城市累计土地成交金额同比降16%，一线城市累计同比降14%，二线城市累计同比降17%。

土地财政：除沈苏深外，其余城市土地成交金额占地方财政比重均下降，其中宁杭京沪等下降明显，京穗杭厦甚至已低于08 年低点。

成交价格及溢价率：本期全国16 个城市平均楼面地价环比下降37%，同比下降53%。住宅用地平均楼面地价环比降31%，同比降67%，除北京溢价率1%外，上广深以底价成交。

流拍情况：本期16 宗土地流拍。11 年至今累计16 城市流拍244 宗, 占推出宗数的2.77%，其中住宅流拍104 宗。

板块估值安全边际：11 年PE 主流公司11 倍，RNAV 折47%。一线10倍，RNAV 折39%；二线11 倍，RNAV 折49%；三线10 倍，RNAV折44%；地产+X 10 倍，RNAV 折49%；商业PE 15 倍，RNAV 折43%。

土地市场持续的下滑趋势确立，部分地方政府的财政压力已经明显加大，开发商收缩过冬，流拍率上升，政府为促进土地成交，我们预计将下调底价，溢价率下降，普遍地价成交。我们预计土地市场的持续冷清将对房价的下降形成正反馈并促使12 年地方政策存在松动可能。

维持行业增持评级，建议积极配置

虽基本面仍将继续下滑，但股价未来最敏感因素是政策面变化，由于政策面实质性进入上升通道，我们预判未来板块将处于底部抬升态势。选股思路：（1）高周转龙头持有致胜，重点推荐保利地产、首开股份、金科集团、招商地产、万科、中南建设、荣盛发展、金地集团、鲁商置业。（2）地产+X：华侨城、中国宝安、新湖中宝、北京城建、华业地产、苏宁环球等。

来源: 国泰君安　

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