房地产市场寒冬过后春会来

　　面对房价降价促销风潮，房地产商还能hold住吗？

　　在国家调控房地产价格的政策出台之初，许多房地产商多采取观望的姿态，他们认为，这次调控也会和前两次一样，以更大幅度的涨价而告终。一年过去了，在欧债危机持续蔓延的情况下，中国的房地产市场打折促销日盛，这意味着争论了数年的楼市又到了了一个生死存亡的关键节点。在这样的情况下，那些当初准备“死扛”的房地产商们是否改变了初衷，他们还能hold住吗？

　　中国房地产指数系统12月1日公布的对100个城市的全样本调查数据显示，11月，全国100个城市的住宅平均价格为8832元/平方米，环比下降0.28%，这是百城住宅均价连续3个月环比下降，且降幅有所扩大。其中43个城市价格环比上涨，57个城市环比下跌，有6个城市环比跌幅在1%以上。同比来看，全国100个城市住宅均价涨幅自今年8月以来持续缩小，11月上涨4.06%，较10月缩小1.15个百分点。

　　调查数据还显示，11月，万科、绿地、龙湖等大型房企在北京、上海等重点城市的一些项目降价幅度超过20%。从区域来看，远郊区县的价格进一步下降，如北京的通州区，住宅成交均价自今年7月开始连续5个月下降，最高降幅接近30%。部分三、四线城市规模较小的开发商也开始加大打折力度，部分新开楼盘以明显低于周边的价格入市。

　　可以看出，各地房地产商虽都开始利用种种促销手段，进行打折促销，但成效仍不尽如人意。在国家依然坚持推进“限购令”政策下，房地产商们还能hold住？

　　微调预调和准存率下调是不是春天的风信

　　11月16日中国人民银行发布的第三季度中国货币政策执行报告指出，下阶段中国人民银行将继续实施稳健的货币政策，同时密切监测国内外经济金融形势发展变化，把握好政策的力度和节奏，适时适度进行预调微调。

　　11月30日，央行突然宣布存准率下调，这也是央行近3年来首次下调金融机构存款准备金率。

　　这两项政策的出台，对资金链极为紧张的房地产行业而言，这会不会是一根救命稻草？会不会让房地产业迎来春天呢？

　　伟业我爱我家副总经理胡景晖认为，此次下调存款准备金率将在一定程度上增加货币供应量，理论上有利于开发商获得开发贷款和购房人获得银行按揭的支持，但在房地产宏观调控的大背景下，具体会给开发商和购房人带来多大的资金支持，还要看银行具体的贷款政策。

　　经济学家马光远认为，前两年的“适度宽松”的货币政策，“名为适度宽松”，实为“极度宽松”，名为民生工程和中小企业，实际上相当一部分流向了房地产，占全国企业总数99%以上的中小企业最后获得的资金不到信贷总量的10%。因此，尽管高层的定调是微调，但非常担心一不小心变成了“彻底变向”；尽管明确是“定向放松”，但还是担心最终流向了房地产，在房价刚刚出现下降苗头的时候，使得开发商获得了宝贵的弹药而信心倍增，房价再次反弹。

　　着名经济评论家叶檀指出，急剧下滑的房地产成交量，正处于风雨飘摇的关键时刻，此时政府发布下调存款准备金率的消息，虽然不可能直接作用于楼市，楼市的限贷令未必会取消，但货币泡沫从来都是房地产泡沫的催化剂。一旦政府放松货币预期明确，全球的大宗商品与中国的房地产、艺术品等可能报复性反弹。

　　调控房地产当前正面临这样一种尴尬：房价不下滑，让人担心泡沫；房价刚开始松动，成交量与土地流拍，让一些群体成为惊弓之鸟。

　　微调预调和下调准存率是不是房地产业春天的风信？

　　11月初，温家宝总理强调房地产调控不放松，一再明确表示“调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松”；随后11月25日，李克强副总理表示，当前房地产市场调控已取得一定成效，但仍处于关键时期，要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果。不难看出，微调预调和下调准存率也难以成为房地产业春天的风信。

　　房地产业进入寒冬，市场洗牌在所难免

　　中国指数研究院12月1日公布的数据显示，11月百城住宅均价环比连续第三个月下降，且降幅有所扩大，北京、上海、广州、深圳等10大城市住宅价格更是全部环比下降。与此同时，各地土地市场陷入深度低迷，居住用地流标和中止出让现象频频发生。有相当多的专家认为，楼市正遭受调控高压、成交低迷、资金吃紧等多重夹击，在调控不放松预期之下，开发商“降价走量”的心态已表露无遗，楼市新一轮“降价潮”正在酝酿，预计未来一段时间房价将加速步入下行通道，房地产业将进入最严酷的寒冬。

　　据监测数据显示，上周北京、上海、广州、深圳、天津五大城市的业主下调报价幅度在5%至20%的盘源比例比前四周均有不同程度的增加，其中天津和北京此比例已由35%增加至40%。北京和天津的报价平均涨跌幅也自10月底以来加速下滑，分别由10月底的-2.56%、-2.44%降至上周的-4.39%和-4.02%。另据中原地产调研数据显示，受到新房降价影响，购房者对二手房的降价期望已提高到了10%至15%的水平，甚至更高。

　　在房价持续松动的同时，各地土地市场也遭到房企“弃购”陷入低迷，流标和中止出让现象频频发生。据中原集团研究中心监测数据显示，11月的前三周，全国13个重点城市居住用地出让流标率已达到48%，而10月还仅为23%。其中，含中止出让的流标率上海为64%，广州为84%，成都为40%，南京、长沙为50%。

　　中国房地产学会副会长陈国强接受采访时说，70个大中城市房价指数和百城住宅均价指数均显示，房价已进入由涨、停涨到部分城市房价下跌的变化通道。

　　虽然房价下跌，但也只是刚刚进入“拐点”，后市还将会有更加严酷的搏杀，对此，房地产业界人士要有足够的心理准备：这个严冬不仅寒冷，而且还很漫长。

　　金地集团华东区域总经理助理刘炎平认为，房地产业的高利润是不可持续的，房地产行业一定要经过洗礼，不经过洗礼迟早会有很大的伤害。“任何行业都不可能直线上升发展，当大家都进入房地产这个行业的时候，这个行业的利润就逐渐下降。”刘炎平还预计，未来十年，对房地产行业来说，是一个竞争越来越激烈，专业化程度越来越高的时期。

　　许多专业人士对房地产业如何渡过严冬给出了“药方”：

　　中国指数研究院副院长陈晟认为，开发商缓解资金压力最好的办法就是降价回收预售款，这样除了可以保证资金链，还可以低价拿地，降低成本。

　　房地产业界大腕潘石屹则推介SOHO中国的三招应对策略。首先是财务负债率一定要低；二是企业手头要有现金；三是主要做办公楼和商业地产，公司目前办公楼市场的租金回报率是住宅市场的一倍以上。

　　万科总裁郁亮说，万科已经启动了冬天模式，“在这个模式下首先就是现金为王，现金流比利润更为重要。其次就是积极卖房，不囤地。第三，更慎重的买地，买地是最浪费钱的，不能买错地。”

　　现在，毋庸置疑，随着供暖季的到来，中国房地产已经正式入冬。就市场本身而言，在紧绷的资金链的压力下，“现金为王”恐怕是房地产商最好的御寒冬装了。想卖出去是一回事，能不能卖得出去是另一回事。据网上对近期是否有买房打算的调查，目前有买房意愿的仅10.78%；看房价走势再做决定的占30.58%；而没有买房意愿的则达到58.64%。在买房意愿不高而房源存量又很庞大的情况下，能不能回笼现金“御冬”，就要看各家房地产商的手段和造化了。

　　现在，毋庸置疑，随着供暖季的到来，中国房地产已经正式入冬。就市场本身而言，在紧绷的资金链压力下，“现金为王”恐怕是房地产商最好的御寒冬装了。

来源：中华建筑报 作者：耿娅茹 杨啸

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