房地产市场去投资化路途漫漫

　　随着各地楼市陷入调整，投资回报急速下降，楼市的“去投资化”进程逐步开启。

　　“2011年房地产调控初见成效；2012年楼市将进入盘整阶段；2013年之后，房地产市场将迎来稳定发展的阶段。”中国指数研究院副院长陈晟判断，中国楼市去投资化之路注定将延续，至少还需要1-2年的时间。

　　陈晟认为，随着房地产调控的持续推进，房价“只涨不跌”的神话已被打破。接下来，房地产调控并不会就此收手。从近期高层的有关表态来看，房地产调控已经成为关系到中国经济转型的关键一步棋。在此背景下，一些高度依赖土地财政的地方政府以及陷入困境的开发商，都应及早谋求应对之策。

　　房价“只涨不跌”神话终结

　　随着房地产调控政策措施的不断加码，全国房价只涨不跌的神话终于在10月终结，房地产市场也由此迎来转折点。

　　“回顾十年楼市，毫不夸张地说，可以很轻松地实现‘10年10倍’的投资回报。如今，随着房价陷入调整，投资回报也急速下降，甚至出现‘被套’或亏损的现象，在上海、北京等地，退房的现象也开始出现。”陈晟说。

　　2011年的中国楼市，无论是从租金回报率，还是房屋整体买卖转让方面来看，投资的价值都已经大打折扣，“只要看看房价还涨不涨，就一目了然了。”陈晟认为。

　　国家统计局日前公布的70个大中城市住宅销售价格显示，10月份全国房价平均环比下跌0.14个百分点。其中，被称为高房价城市“四大金刚”的京沪穗深房价更是全线下跌。与9月相比，10月全国70个大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）价格下降的城市有34个，比9月份增加17个。

　　而据记者观察，早在今年初，房价下调已经显露端倪。2月份新建商品住房环比价格下降的仅有8个城市（不及目前的1/4），随后3月份增加至12个城市。但4、5月份又出现反弹，房价环比下降的城市又降至9个。

　　7月份，中央政府出台房地产调控的“新国五条”，重申继续推进调控，并将限购范围扩大至二、三线城市。此后，房价环比下降城市的数量出现稳步增长，至10月达到34个。

　　陈晟总结指出，今年以“限贷、限购、限价”为核心的“三限”调控政策的有效性已得到公认，未来房地产市场成交量将持续低迷，房价下跌的现象还会加速向二、三线城市蔓延。

　　去投资化之路仍很长

　　“中国房地产市场正面临去杠杆化的过程，即过度投资之后的去泡沫阶段。”陈晟说，中国自1998年实施住宅分配货币化改革以来，已经走过12年。在此过程中，随着大量投资向房地产领域集中，中国房地产出现了“黄金十年”的盛况。

　　中国社科院副院长李慎明曾明确向记者表示，“从未来五年、十年，甚至更远的时期来看，房地产市场去投资化是大势所趋。”事实上，这一观点，已经得到专家和业界人士的普遍认同。

　　“资金环境趋紧、市场预期下降、高房价压制购房需求，这三个方面的因素决定了明年房价要进一步下跌。”著名经济学家王小广说。

　　王小广通过对国家统计局有关数据的分析，发现“我国住房市场的投资或投机需求占比超过50%，房子不是用来住的，而是用来投机炒作的，这是我国住房市场面临的最大问题。”王小广说。

　　可喜的是，这种局面正在改观。

　　“房地产调控成效显著，房屋正在回归其基本的居住属性，主要城市的库存量上升会进一步促进楼市向买方市场转变。”地产界龙头万科董事会秘书谭华杰认为。

　　不过，王小广却提醒记者，目前还要警惕部分开发商试图让政府放松对楼市调控的意图。他认为，目前的调控政策坚决不能放松，否则可能出现在放松调控之后，房价迅速出现大幅反弹的问题。

　　记者也从有关渠道获悉，决策层认为目前楼市调控仍处关键期，为防止房价反弹，有关部门还有多项严厉的政策储备，包括加快推进房产税，以及对投资性购房严格控制等。另外，近日住建部已经放出风声，地方限购到期后要继续执行，而海口更是率先表态不放松限购措施。这些都对市场给出了明确信号。

　　“从明年来看，严格执行房地产调控政策措施的大方向不会改变。” 住建部政策研究中心房地产处处长赵路兴向记者表示。

　　以转型应对变局

　　“中国乃至全球房地产业都面临着结构转型的压力。”陈晟说。“现在的结构转型很痛苦，要付出一定的代价。但是如果现在不转型，以后可能就要付出更大的代价。”陈晟说，晚痛不如早痛，开发商必须及早谋求战略转型。

　　“现在考虑的已经不是房价降不降或者降多少的问题，而是谁将出局谁能继续生存下去的问题。”北京一位搞地产私募股权投资（PE）的资深人士向记者透露，目前手上5亿元规模的私募资金，面对的是为数众多嗷嗷待哺的房地产企业。

　　据中原地产统计，截至11月底，全国成交的房地产企业股权达到102宗，披露的交易金额达368.3亿元，同比上升122.8%。预计今年全年，房企股权交易金额将突破400亿元。

　　“11月份还有两宗股权交易涉及房地产中介公司，分别为易居中国入股21世纪不动产以及顺驰经纪公司回购软银股权。这意味楼市调控下的寒冬不仅已影响到开发商，部分品牌二手房中介公司也已出现资金困难。”中原地产三级市场研究总监张大伟说。

　　不仅是地产商，部分地方政府亦陷入困境。

　　中原地产根据公开数据进行的统计显示，今年1-11月，全国130座城市的土地出让金收入合计为1.18万亿元，其中住宅类地块的土地出让金合计为5860亿元。

　　“2010年1-11月，上述130座城市的土地出让金总额达1.7万亿元，由此计算，今年前11个月这些城市的土地出让金同比减少5200亿元，降幅达30.5%。”张大伟分析指出，目前部分地方政府的财政压力丝毫不逊于开发商。

　　在此背景下，房地产调控有没有可能对部分地区“网开一面”？对此，住建部政策研究中心副主任王珏林认为：“目前部分地方政府对土地财政确实高度依赖。但这是不可持续的发展方向，必须加以转变。”

　　王珏林指出，从长远来看，虽然房地产可以拉动投资增长，但从国外经验来看（前有日本，后有美国、爱尔兰），房地产市场过度投资可能带来的风险巨大。他认为，中国要想保持持续平稳增长，必须依靠强大的工业和新兴产业，地方政府也必须顺应潮流，积极转型。

　　“地方政府必须与中央政府保持一致。局部地区如果出现‘放水’，必将影响到整个房地产市场的调控大局。”王珏林说。

来源： 上海证券报 作者： 于祥明

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