房地产调控进入关键期

　　今日重点关注事件：住建部官员表示，因为目前调控政策还不具备放松的条件，现在楼市调控的重点是防范房价反弹。一旦限购放松，各地房价很可能会出现报复性反弹，那样的话历时两年的调控成果将毁于一旦。限购限价政策应当是较长期的调控任务，取消限购需要外部环境的支持。通过蛛网博弈推演平台，我们认为，房地产调控进入关键期，全国范围内房价开始出现明显松动，房价下行拐点基本明确，短期内调控整体不会放松。

　　一、房价下行拐点基本明确

　　随着房地产市场调控的持续，目前全国楼市成交量继续低迷，多个城市成交量深陷谷底。官方数据显示，10月份中国15个最大城市的房产交易量同比下降39%.全国10月房产交易量同比下降11.6%，降幅超过了9月份的7%.而根据中国指数据研究院的最新数据显示，上周被监测的35个城市中，30个城市楼市成交量同比下降，7个城市成交量降幅在50%以上。

　　成交量的低迷表明房地产市场观望情绪日渐加重，为缓解资金压力，开发商开始降价以加快去库存化。国家统计局的数据显示，在历经19个月和三番五次调控加码之后，10月70大中城市房价首次全面下跌。其中万科在上海的大幅降价行为具有楼市风向标的作用，正是万科在2008年的楼市调控中率先降价，引发各主要开发商纷纷跟随，降价潮在全国范围内迅速蔓延。可以预见，11月全国房价或将进一步下跌，房价下行拐点基本明确。

　　在此轮房地产市场的调控中，中央采取了多重手段并举。除了货币政策方面的紧缩之外，限购令和限售令起到了至关重要的作用。限购令一定程度上堵住了炒房者入市的通道，限制了房地产市场的投资购买力；而限售令则干脆在交易价格方面予以市场指导，限制了房地产泡沫的膨胀空间。

　　二、房地产调控整体不会放松

　　从近期主要领导人的讲话来看，房地产市场调控整体仍不会放松。11月初，温家宝总理强调房地产调控不放松，而后11月25日，李克强副总理表示，当前房地产市场调控已取得一定成效，但仍处于关键时期，要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果。可以预见，海口、青岛、中山、苏州等城市的限购令在年底到期后或将在政策环境的督促下继续实行。

　　随着房价下跌，开发商资金链紧张，市场重组洗牌的预期逐渐增强。而且一旦房地产市场出现崩盘式下跌，则将导致银行系统坏账产生，危及国内金融市场。对此，近期中央已多次强调了对金融风险的防范，银监会主席助理阎庆民近日在出席一个金融会议时则明确表示，高度关注2012年如何防范房地产的风险。

　　我们也关注到一些新的变化。由于近期各地纷纷遭遇土地流拍，临近年底地方财政日益紧张，因此地方政府或将以更务实的态度面对调控。比如南京市恢复公积金贷款恢复最高可贷额度，包括公积金二次贷款政策也得到有条件的恢复；杭州开发区财政安排企业员工安居补助专项资金1亿元，用于建立租房补助和购房补助机制；北京重新界定普通住房标准，豪宅门槛提高等等。尽管房地产调控整体不会放松，但为应对经济下滑和金融风险，或出现结构性微调。

　　近日市场传闻绿城正与中投公司深度接触，拟成立合资公司投资国内房地产，更是引发市场关于政府曲线救市的猜想。我们认为，中投的出手似乎暗示中央防止房地产市场崩溃的意图，与其坐视泡沫碎裂，不如有选择性地参与行业洗牌，实现房价缓慢下跌而不至于硬着陆、造成严重的危机集中爆发。

　　综合来看，欧美债危机，国内经济下滑，房地产市场风险等利空因素仍有待释放，市场弱势格局不变，中期维持谨慎观点。根据行为分析，属于新兴产业的移动支付行业标准将出，潜在市场巨大，可适当关注。

　　版权及免责声明：凡本网所属版权作品，转载时须获得授权并注明来源“中国产业经济信息网”，违者本网将保留追究其相关法律责任的权力。凡转载文章，不代表本网观点和立场。版权事宜请联系：010-65363056。

延伸阅读