融资成本低 外资抄底内地房地产

　　近期港资与新加坡地产界明星企业频频抄底内地房地产市场，戴德梁行等认为，这说明外资不看空国内房地产市场。而融资成本较低这一因素成为外资抄底内地房地产助力。

　　昨日，11月29日，嘉德置地和凯德商用宣布，与星桥控股私人有限公司（淡马锡控股公司旗下子公司）计划投资211亿元人民币建设重庆朝天门综合体项目，其中购地款为65亿元。

　　在此前的8月份，凯德商用以7亿8900万美元（约合50亿4475万元人民币），收购了上海闵行龙之梦与虹口龙之梦两个项目的剩余50%股权，收购完成后，凯德商用及其关联基金公司将全资拥有上述两项综合体项目。这也就是说，在最近四个月当中，凯德至少斥资115亿元通过收购股权、购买土地的方式投资内地地产业务。这一投资额度在当前放眼整个内地市场，都是数一数二的。

　　11月 ，李嘉诚旗下长江实业（00001，HK）宣告两个高端住宅项目正式落户广州。长江实业地产投资有限公司董事刘启文表示，这两个项目总投资高达100亿元，预计明年初将推入市场。

　　长江实业从今年7月份开始就在上海，深圳等地推广项目。7月份该公司就将上海普陀、陆家嘴600663,股吧及嘉定三大项目案名和定位正式对外公布，且分别打造成全新国际级城市综合体、甲级写字楼和高端住宅项目。

　　恒隆地产也来凑热闹。9月28日，原昆明市政府两宗商业地块出让，经过83轮的激烈角逐，恒隆地产以34.97亿元夺下，并制造了今年昆明的总价地王。

　　无独有偶，香港瑞安集团以31.98亿元的底价将南京今年以来最大体量的G51麒麟科技园商住地块揽入怀中，成功跻身南京“地王”。

　　对于这些大手笔，戴德梁行华东区董事总经理刘小华（女）告诉记者，她们也关注到了这一现象，总的来说，港资等不看空而是看稳内地房地产市场。

　　高力国际华东及西南区物业投资服务高级董事王蓓女士则表示不同观点，她说，内地城市商用地块出让都很谨慎，事先要与开发商沟通，时间可达1年到2-3年。开发商不仅要具备设计、建造能力，还要具备未来的经营管理能力，嘉德置地、恒隆地产等都是在实践中证明了自己的能力的。所以虽然时间上巧合，不能认为港资抄底内地房地产市场。但她也承认“目前是一个很好的时机。”

　　对于港资融资成本低，王蓓表示，港资要在Libor（伦敦银行同业拆放利率）的基础上加400-450个基点，也就是5%-5.5%，而内地房地产融资渠道几乎封闭。“但是香港资金进入国内，与外资等同，手续也一样麻烦。”

　　中国房产信息集团评论员高岗表示，主要是由于经营理念和盈利模式的差异造成的。对于国内房企而言，其标准的盈利模式是“买地-贷款-建房-销售”，成本与售价之差就构成了企业的主要利润，这是一种典型的做“产品”的经营理念。在这种理念和模式下，企业的财务杠杆很高，企业需要不断的扩大规模以降低边际成本来保持竞争力。

　　而对于外资房企和投资机构而言，其标准的盈利模式是“买地开发/收购-孵化-运作”，资产的增值和溢价构成了企业的主要利润，这是一种典型的做“资产”的经营理念。在这种理念和模式下，企业的自有资本充裕或者资金使用成本很低，财务杠杆较低，经营策略是“牛市融资，淡市抄底”，企业核心竞争力是资产的高抛低吸。因此，市场低迷的时候，反而是这些企业的投资机会所在。

来源：《财经》 作者：王熙喜

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