房地产的冬天到没有？

　　但如果以国家公布的70城市均价来看，止涨是在今年上半年，平台期一直延续到下半年。也就是说，全国范围来看，楼市拐点是在今年下半年。

　　总的来说，一线城市房价提前在去年底见顶，上半年已经迎来拐点；全国二三线城市房价在今年上半年见顶，下半年迎来拐点。

　　但低谷期会延续到明年上半年。谷底或底点可能在明年下半年。能否从明年下半年开始迎来新一轮上涨，则要看限购令是否要等到2013年房产税实施后解除。如果限购令在房产税全国推广之前取消，则房价会出现新一轮上涨；如果限购令与房产税衔接，那么有可能房地产从此走向平稳、健康发展之路，房地产暴利时代结束，保障房大行其市，购房者心态趋于平缓，年轻人的焦虑感消失，地方政府转型开始……

　　开发商：说拐点为时尚早

　　羊城晚报讯 记者赵燕华、实习生张蕾报道：在国内楼市传统的“金九银十”惨变成“铜九铁十”后，进入第四季度，京沪深相继出现楼盘降价业主维权事件；土地市场寒意袭人，广州南站地块出让屡次遇冷。昨日，由广州市房协举办的房地产形势研讨会上，13家龙头房企代表以及9位专家学者表示，现在谈楼市拐点为时尚早，长期来看房地产仍看好，尤其北上广深长线肯定不受影响。

　　“北上广长远没影响”

　　面对近期楼市降价潮，土地市场入冬，广州市地产学会副会长、广州市新城市投资董事长曹志伟认为，不能仅凭土地市场交易冷淡下结论，楼市真正的拐点应该是一段较长时间内销量和价格与历史同期比发生50%的变化并呈长期趋势，现在看拐点还为时尚早。

　　越秀地产代表则认为，今年5、6月份推出的所有新盘都在合理定价，但最近客户心态发生了变化，他们会考虑价格还没有到底，所以成交量会缩减。“现在正在形成价格下降通道，但是集团不认为这是拐点的出现”，此前在上海因降价引发“退房”事件的某房企代表表示，公司会通过加快销售度过这段艰难的时间。

　　恒大地产代表也认为，估计国家不会对政策进行大调整，所以房价在一定时期内不会再出现上涨，反而会下调，但是楼市波动很正常，尤其是对于北上广深这些核心城市，长线来看肯定是不会受到大影响。

　　广州市房地产行业协会专家委员、广州市社会科学院研究员彭澎认为，目前并没有走向低谷，虽然说北京上海有楼盘降价20%-30%，但是都不是均价，因此也不能判断拐点到来。

　　“自住无须考虑涨跌”

　　对于何时才是购房良机，曹志伟认为，首套自住房屋是生活基本需要，无须过多考虑房价涨跌带来的影响。房价和经济发展一样都是波浪式前进、螺旋式上涨的，一时波动只是发展过程中的一部分，并不意味着房价就不再涨或不再跌了。

　　况且，从中长期来看，广州市的经济仍有较大的上升空间。现在到明年三季度是一个相对房价底部，除非中国经济突然掉头向下。

　　世联地产的代表分析：目前的市场还是处在博弈阶段，一线城市现在有少数的楼盘在降价，二三线城市也没有很大的动作，广州降价的楼盘也是很少的。“下行周期来看，其实随着库存积累的进一步放大，我们感觉明年上半年这个拐点会到来，如果广州相对于其他一线城市市场比较健康的话，那么可能会推迟1-2个月的时间。”

　　赵燕华、张蕾

　　限购政策或延至房产税出台

　　来源：金羊网-新快报作者：谢蔓

　　2011年11月10日

　　[提要] 近期，北京、上海、杭州等大城市出现楼市降价，而广州楼市调控最直接的表现则是土地市场遇冷。楼市拐点来临？昨天上午，市房协举行了房地产市场形势分析研讨会，与会的13家房地产企业代表和专家学者都认为，目前楼市正进入冬天，楼价未来有下行的机会，但对于如何定义拐点，拐点是否来临，专家、学者的意见则不一致。

　　广州市房协房地产形势分析研讨会上，企业代表和与会专家表示楼市的冬天已经来临

　　近期，北京、上海、杭州等大城市出现楼市降价，而广州楼市调控最直接的表现则是土地市场遇冷。楼市拐点来临？昨天上午，市房协举行了房地产市场形势分析研讨会，与会的13家房地产企业代表和专家学者都认为，目前楼市正进入冬天，楼价未来有下行的机会，但对于如何定义拐点，拐点是否来临，专家、学者的意见则不一致。

　　冬天来临注重开发刚需产品

　　一进入立冬，广州的天气就骤冷，近期的楼市也似乎已经开始有变天的迹象。广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总理经赵卓文表示，进入9月份特别是国庆节之后市场出现了一些新的变化，传统意义上的“金九银十”褪色，广州10月份的成交同比降六成，佛山九、十月两个月共成交5800套，同比下降了逾40%。

　　保利地产、中国铁建等房企的与会代表都表示，感觉到楼市冬天的来临，会更加注重刚性需求产品的开发。越秀地产代表则表示，其实从五六月份开始，新盘的售价都定得比较合理，但买家的心理在近两个月发生了微妙的变化，他们在考虑，现在的价格是否还有下行的空间，至少在年底前不会积极入市。

　　楼市拐点尚未到来

　　虽然广州楼市目前还比较平稳，但上海、北京等一线大城市楼市出现大幅降价，是否意味着类似2007年的楼市拐点又再次到来？

　　广州社科院研究员彭澎认为，拐点到来将表现为均价停涨，并下行走向谷底。虽然上海等城市有楼盘价格下降了20%-30%，但这不是均价，不能由此判断拐点到来，但楼市的这个转折点却越来越清晰。

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江则表示，楼市涨跌与GDP和银行利率的高低有关。目前GDP继续增长，楼价就会跟着涨，但同时，银行利率与2008年的低位相比实际上已经上浮了约40%，楼价会下跌。综合而言，楼价还在僵持，还处于博弈阶段，这不是拐点。他举例说，2007年房贷利率（5-30年期）高达7.8%，而2008年最低则下调到了5.5%，从而也导致了2009年楼价的回升。2010年，央行一共加了5次息，加上取消了首套房优惠利率，二套房利率上浮10%等，等于利率又上调了40%左右，因此房价将会出现松动。同时，2008年第四季度GDP增长下降到7%，2009年第一季度是6%，因此在2009年4月广州楼价出现了均价7900元/平方米的历史低位。GDP跟房价成正比，跟利率则成反比。

　　广州市房地产学会副会长、广州新城市投资董事长曹志伟则提出，楼市真正的拐点应该是一段较长时间内销量和价格与历史同期销售和价格发生50%的变化并呈长期趋势，才能称之为拐点出现。

　　限购令料将维持两三年

　　虽然专家学者对楼市拐点的看法有所不同，但都认同目前国家的宏观调控已经从单纯地调控楼价，变为制度的建设。彭澎表示：“房地产的泡沫已得到中央层面的认可，原来说把房价控制到合理的价位，现在终于说了下调了，为什么下调，就是认定是一个泡沫，否则不会下调，我想这种认识和这种制度性的建设应该具有一定的刚性和长期性。”他还表示，限购令会维持两三年一直等到房产税的出台。

　　世联地产的代表也表示，简单地调控房价会变成行业的结构调整。房产税会接上限购政策的棒，中央现在已经允许地方政府发债，解决土地财政问题，这些都是政策层面上的调控变化。

　　大型房企谈怎么过冬？

　　越秀地产：从市场的反应来看，中小户型还是能经得起市场考验的，所以未来我们主要考虑满足刚性的需求。

　　保利地产：楼市冬天已经来临，企业将更好地把握刚需买家的需求，并且希望价格更加贴近市场。降价可能会有两种形式：一种是一步到位的降价，但是龙湖地产直接降到了消费者心里的一个底线，这样虽然有老顾客砸售楼部，但达到了促进销售的目的。另一种是不一步到位，反而会增进消费者观望的态度。

　　中国铁建：冬天来临，所有的房企都要有一个理性的收缩政策，也要求来年的发展，要考虑未来80%的市场放在三四线城市。另外，要积极参与到保障房的建设当中，获得一些融资上的帮助。

来源：金羊网-羊城晚报 作者：彭澎

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