任志强：房地产不存在“拐点”市场不会出现崩盘

　　2010年下半年，楼市进入调控期，但是愈加严厉调控迎来的是仍然疯涨的房价。今年开始，“国八条”、房产税沪渝试点、加息、一房一价、保障房开工大限等国策为购房者们打开了楼市降价的希望之门。然而，降价之后，是购房者抗议、售楼处被砸等一系列的负面反应。房价可以降吗？房价降了是否可以买房？

　　购房并无最佳时机可言

　　据您分析，目前各地出现的房价下跌是短期现象还是会长期存在？如果是长期存在的话，会持续多长时间？

　　从长期来说房价要看人口的增长、城市化的速度、公共基础设施的改善，房子的价格不决定于房子的内部，而决定于窗户之外发生的变化。当一个城市的外部环境 交通市政配套条件，房价就会随此发生变化。在中国来说这个周期还有很长，也许还有几十年。

　　任总，从这次上海某楼盘一降价就遭到疯抢的情况来看，其实需求还是很强烈的，只是大家对政策前景担忧，不敢出手而已，您觉得这样的观望情形还要持续多久？

　　本来需求也是巨大的。只是政府在摁，而且是用行政办法在摁住，恰恰说明是供给严重不足，需求极大，观望是来自于人们被政府的政策忽悠的，认为很快会降价。

　　这次房价波动，会不会给中国整个经济带来不可控制的局面？

　　房价有波动是正常的，这次的房价波动是靠政府行政干预形成的，应该说是不正常的，但既然是行政控制，政府一定会用行政办法让它不影响或者少影响中国经济。

　　在很多1、2线城市房价下降的前提下，今年年底是否是购房者的最佳购房时期？

　　现在只有限购城市出现楼盘的相对下降，现在绝对下降的只有温州，其他都是涨幅下降。非限购城市的房价还是缓慢增长。对于购房者来说只要有需求什么时候都要买房，就像买衣服你不能光着屁股上大街。

　　房地产业还需要高速发展很多年

　　请问你们认为房地产业还能再风光多少年。还有多少年才能实现像瑞士那样五十年房价不变的情况。除了供货关系。，还有你们认为是什么在推动房价的快涨？

　　房地产业还需要高速发展很多年，中国至少要解决的有几大问题，第一是城镇化问题，二是非成套住宅的改造问题，三是家庭分裂速度问题，23岁适龄年轻人的最高峰是2015年，后面要组成新家庭的分裂还有一个很长的周期。

　　当一二线城市发展空间紧缩时，大的房地产企业挥军三四线城市，这样对当地房产市场影响是好是坏，对当地中小型房企来说是不是一种巨大的考验？

　　一二线城市是因为城市化已经很高了，从全国来说平均城市化率只有49.6，但大城市已经达到了58，中等城市不到50，小城市不到30.因此在城市化过程中三四线城市需要加快发展，这对市场是好事。

　　考虑到3.4线城市在各方面的差异化、 特殊化 您认为进入的优势是什么？ 缺陷呢？是去适应现有市场 打实力， 还是标新立异打一场突围 ？

　　进入三四线城市只要有钱就能进入，对小城市来说，当地的开发商并没有太多资金实力。

　　银行在利用政策趁火打劫

　　听到银行业一高级人士说，房价下跌四成，中国银行（601988）业是能承受的。任总以为此话可信否？另：房价下跌多少，老板们不能承受？

　　房价下跌四成中国的经济其他部分也就下跌更多。涉及房贷的部分银行能承受，涉及其他部分的银行能承受么？银行的这种说法是要牺牲消费者的利益，保银行的利益，是一种不负责任的态度。

　　首次置业的人，房价下来点，利率涨上去了，这个可怎么办呀，短期也看不到利率下降的趋势，您说怎么办呀 ？

　　银行在利用政策趁火打劫，当所有的人都开始炮轰银行的这种趁火打劫，要求政府对银行实行严格监控，国务院的差别利率就是要鼓励首次置业，而现在银行所做的恰恰违反了国八条。

　　一、二、三、四线城市的房价能降价么？我家是安徽怀远的，三年前我们县城的房价1千多，现在涨到4千多？能否降下来么？不然我连婚都没法结啊？没钱买婚房啊！

　　目前已经发现房价下降的主要是严格的限购城市，而非限购城市房价还处于上涨，统计局公布的数据只是涨幅有所下降。

　　有人说在未来5年内，房价必然下降到比较低的位置，理由是：计划生育政策的实施导致现阶段年轻人不必担心父母祖父母房产继承问题，第一批计划生育下的年轻人已经隐性具有来自直系长辈所拥有的房屋，所以市场需求必然下降。您认为这种说法有道理么？年轻人一代的需求会影响房价走势么？

　　未来五年我们的年轻人还保持着高数量的结婚需求，未来20年也不会出现父母全部死光的现象，他不会因此而影响房价。

　　中国的房地产市场不会出现崩盘

　　中国房地产市场在政府、投资客、开发商、“丈母娘经济”等的多方合力之下早已经居高难下，目前诟病主要在于房价的单边一路扶摇直上与停滞不前的工资收入反差巨大。试问如果没有传统观念和保障体系不完善的制约，租房能不能成为中国家庭的常态化趋势？房地产能否真正完全市场化呢？

　　中国目前不是完全的市场化，因为中国政府垄断着土地资源，只有当土地制度进行改革之后，房地产完全的市场化才可能实现。

　　郎咸平曾经讲过，房价=国家税费+低价+相关成本+开发商利润.你觉得这样理解正确吗？你认为如果必须要房价降下来的话应该从那个方面减少呢？

　　降低房价首先要解决增加供给的问题同时要增加消费者的可支付能力，降低房地产税收的同时应对个人购房消费者实行税收减免，比如个人所得税减免。

　　任总的出发点和潘总不太一致。潘总考虑的更多的是购买力问题，而任总你强调的是需求问题。如果结合购买力考虑需求，你是否认为部分城市已经出现房市泡沫？

　　潘总说的购买力可能更多考虑的是公用建筑的购买力问题，住宅首先要看的是需求是否存在，商品房每年的生产量只能满足约城市总家庭户数不到3%的需求，在这些需求存在中，总有一部分人具备购买能力，至少我们看到的是在抑制需求之前没有大量的空置房卖不出去。

　　房价和收入的严重不成比例，这么多人穷其大半生才能换一套房子，这种现象如果是正常的话，肯定是经济在哪里出问题了，任总既然说房价没有问题，需求没有问题，那么问题到底在哪里呢？

　　房价和收入并不一定严重不成比例，有些地区的房价很低，但老百姓也买不起，因为那些地区的收入大部分用于吃穿了，所以先要说恩格尔系数在你收入中所在的比重，你可以拿出多少钱来用于住房消费，然后才能说可支付性能力和房价的关系。

　　您觉得让国外的房地产开发商进入中国，是不是如您今天中午所说的，一股清泉，进入中国的房地产业呢？

　　国外房地产进入中国会带来很多新的技术和新的经营模式，但他不是清泉，他们也是来挣钱的。

　　钱超过一定数量后就只是数字了， 对于一个普通人来说1E与100E 对于改善他们的生活品质是一样的 ，那么您现在做房产的目的又是什么呢？为了祖国的建设？还是一种习惯？

　　房地产是根据人们的居住条件决定他的发展的，中国的房地产应该说还是一个初创，离满足人们的消费需求还很远很远。

　　如果在不远的将来的某一天，中国地产市场崩盘，广大老百姓该怎么办？您那时又会做些什么？

　　在将来的某一天中国的房地产市场不会出现崩盘。中国政府所有的调控政策就是要避免崩盘，如果房地产崩盘一定会对中国的整体经济产生巨大影响，而我们的政府是一定要保八的。

　　房地产本来就不存在拐点

　　现在楼市真的很迷茫，政府要把房价搞到08年那时，到时候又要救市了，你说政府到底怎么想的啊，想调控成什么样子？

　　政府今天已经说限购是不得已的政策，他们也许考虑的不是楼市而是整体经济。

　　.如果政策不松动第四季度是否会产生行业洗盘的情形，房价会崩盘？

　　政策刺激度不会松动，房价也不会崩盘。但持续的行政干预一定会让市场出现不可预料的现象。昨天人大常委会对保障金住房的质询中，政府已经看到了政策中的很多不恰当的地方也看到了行政干预对市场经济的破坏，也许他们会适度调整自己现有的政策。

　　房产调控近一年，货币政策不放松的情况下。房地产开发商的未来会走向何处？目前银行上调首套房贷利率，放弃质量优良的贷款，是否说明银行也开始对房地产行业抱有不乐观态度？上海多楼盘降价，您是否认同“拐点论”的说法？您对住宅房地产的未来持何种态度？

　　房地产本来不存在拐点，只是我们的政府用不得已的方式建了一个冰库，政府已经在考虑这个冰库是否建的合理的问题了。

　　现在买房的多靠贷款，房价高的时候，虽能多贷款，但买不起，房价跌了，终于可以承受了，款又贷不到了。 对于我们这种只想买个房子成家的人什么时候才能买的起房子？

　　买不起房子的靠政府保障，要不然就得个人努力。决定房价的另外一个重要因素是人们的收入增长，如果收入增长的速度快于房价增长的速度，那么能买得起房的人就增加了，所以国家首先要解决的是如何提高居民收入问题。

　　政府不会轻易放开限购

　　温总理去天津考察时强调要“加强协调，适时适度。注重宏观经济政策的协调配合，既形成调控整体合力，又要防止多项政策叠加的负面影响，始终合理把握政策力度。” 这是否意味着国家要松动一些宏观调控的政策？

　　政府的政策是根据总体经济环境决定的，而不是单独就房地产而言的，房地产只是整体经济发展环境中的一部分。温总理提出要微调和预调，也许不是针对房地产，而是货币政策、财政政策或其他行业。

　　今天建设部长表态说“住房限购政策不得已才出台，起了些作用”，还谈了些取消限购的条件。在如今“一些大型房企开始降价”，"降价售楼处被砸"，"总理说适时适度预先微调"等现实背景下，释放的是什么信号？

　　现行的政策已经在市场上出现了许多不利影响，同时也开始影响到宏观经济的其他方面，比如建材的销售下降和价格下降。所以中央政府提出为保宏观经济要适度调整，但不一定对房地产放松管制。

　　房价到达最低点，控制每年涨幅，与GDP的增长匹配，小于CPI的值，达到调控的最终目的，问题是房地产业的区域性很强，政府预判的全国各地的最低点在哪里？

　　国家用GDP来衡量房价涨幅是没有道理的，我个人认为房价的涨幅只要低于收入的涨幅就是合理的。问题在于城市化过程中有大量的移民，他们的收入也许高于当地区的收入，所以凡是能吸引更多移民的城市房价会脱离当地的收入标准。

　　中国的房价打压政策是否会辐射到三四线城市，降价是否也将预示着将会出现另一轮房价涨幅？

　　目前的政策没有严格非限购城市，但非限购城市取得个贷已经发生了困难，中国政府不希望看到另一轮的房价高涨，也许他们会采取其他的一些办法来防止房价再一次出现高涨。但从今年商品房新开工量减少看，13年的供给会大幅度下降。这是个危险的信号。

　　一旦限购放开，是不是会引来新一轮快速上涨呢？

　　政府不会轻易放开限购措施的，放开限购措施是会用其他替代方式来转换的，如增加交易税，资本的利泽税，房产税等等手段。这样的话就会避免下一轮房价的快速上涨。

　　收取土地出让金的同时不应征收房产税

　　我们国内的税收如此之高，其实房价降不下来和税收、土地出让金有很大关系，你们没向政府提出过诉求吗，政府是个怎样的态度？

　　国内的税收连续好几年都超过了30%的增长，房价中土地出让金和税收都占了很大的比例。08年的两会期间我们就通过全国工商联在两会中提出了提案，但政府还是想从土地中获得更多的收益，也还在不断的加税。全国人大必须从国务院的授权中收回自己的授权来直接管理税收。

　　土地政策根本性改革的方向是什么？

　　土地制度改革的方向是农村土地和城镇土地同一性质并逐步土地私有化。

　　土地是怎样定价的？买土地的使用权和租赁土地有区别吗？既然是业主只有使用权，为什么还称“房产证”为产权证？

　　中国的土地现在实行的都是租赁制度，农民也是一个使用权问题，城市也是使用权问题。已经定了70年以后可以续期，房产证实际上是租赁期间的产权证明。

　　现在土地招挂拍制度有严重缺陷吗？

　　土地招挂拍制度的前提是土地的重组供给，如果政府有能力去垄断土地的供给时间、数量，那么这个制度一定会有问题，尤其是他们试图以价高者得的方式来拍卖，一定会推高房价。

　　如果征收房产税，是否应该包括土地价格在内呢？如果包括土地价格算不算重复征税呢？

　　现行的土地租用制度中，收取房产税存在很多重复和不合理，大部分国家房屋保有税是从土地角度出发征收的，中国在收取大量土地出让金的同时不应征收房产税，英国也有出租土地上征收房产税的先例，但出租土地和私有土地上的税率是差距巨大的。

　　保障性住房不会出现烂尾

　　在最乐观的情况下，如果全国各地的保障房（实实在在的，不是凑数的）都能按照国家要求如期建成并且全部落到真正有需要有资格的人手里，您觉得房价会调整到合理的水平吗？

　　保障性住房如果落到真正有资格有需求的人手里，和房价是没有任何关系的。怕的恰恰是保障性住房让可以买房的人居住了。

　　当保障房出现大面积烂尾的时候，政府有没有可能连房带地一起招拍挂？或者放开购房者条件？

　　保障性住房分为好几类，经济适用房和两限房，不会出现烂尾。可能出现烂尾的实际上只有政府出钱建设的公租房和廉租房。

　　任老师，我个人认为在中国房产限购是必要的，而且要长期下去，否则会很多人没房子住，同时很多房子没人住，下去肯定影响包括经济和社会的稳定。您的意见呢？

　　限购限的是人们的权利，和房子有没有人住没关系。如果人们因为户籍而不能自由迁徙，就丧失了人的尊严。

　　就目前国内出台的房地产政策，能否预测未来国内的房地产市场大体走势？可否以北京或上海举例？

　　短期内和开发商的现金流有关，对上市公司来说也和他的上市业绩有关，从中长期看，房地产市场还是要大发展的。

来源： 中国证券网

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