直接融资破解房地产调控困局

　　业内专家认为，房地产直接融资应该放开。这样既可以促进房地产业升级，又能压低房价。

　　最近，房地产投资和消费的银根收紧信号不断释放。相继出炉的三季报显示，数家知名地产企业利润环比大幅下降，呈集体入冬的态势。

　　温家宝总理在第八届中国—东盟博览会上强调，目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，要进一步巩固调控成果。而银监会主席刘明康表示，通过压力测试，就算中国房地产下降四成，银行业仍可以承受。此外，数家银行带头提高首套房房贷利率，仍有银行在纷纷跟上。

　　在国家调控趋紧和银行信贷收紧的背景之下，房地产行业金融创新路在何方？在中国经济体制改革研究会近日举办的“2011中国改革论坛”房地产分论坛上，住房和城乡建设部官员、地产研究专家和地产商对我国房地产行业金融创新进行了探讨。与会者一致认为，中国应该放开房地产直接融资，把房地产消费投资需求转移到供给投资上，既可以增加供给，抑制末端需求，压低房价，又可以促进房地产业的升级。

　　直接融资破解房地产调控困局

　　中国经济体制改革研究会副会长石小敏说，中国的金融改革太慢，现在国家的房地产调控遭遇了很大的困难。

　　华远集团总裁任志强表示，房地产调控从2003年的121号文件（央行下发的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》）表示要去杠杆化开始，这是一个非常重要的调节。“从世界各国情况来看，如果没有住房信贷和消费信贷的支撑，在中国没有开放资本市场的情况下，房地产行业是没有办法发展的。”他建议，中国学习香港特区和新加坡的REITS（房地产投资信托），允许大家投资到企业的房产开发和建设。

　　住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为，没钱没地就不叫房地产，钱是最重要的，目前中国房地产投资和消费70%都是靠银行信贷支持，这是有问题的。“为什么深圳出了那么多全国性的大企业？是因为深圳的信贷环境最宽松，额度非常大。此外，把银行风险跟房地产风险紧紧绑在一块了，这是很危险的。第三，现在银行信贷资金少，利率低，最后贷款往往被有关系的大国企、央企借去了，不能反映真正需要钱的企业的需求。”

　　秦虹表示，中国应该放开房地产直接融资。她在论坛上分析了房地产直接融资的四大好处：首先，解脱了房地产和银行之间紧密的风险关系，房地产直接融资后，企业自己承担风险，减少了银行原来的风险；第二，放开直接融资，可以把末端消费投资需求的转移到房地产前端的开发投资中来，有利于增加供给；第三，大大缓解了通胀压力；第四是房地产企业不再靠关系去银行拿贷款，而是靠产品和服务的质量以及盈利能力来赢得客户，放开直接融资后，真正有能力的企业，大家愿意买它的债券、基金和股票，这是市场的选择，有利于房地产行业和企业的升级。

　　秦虹反问道，“我不理解在国外那么多年、那么成熟的融资方式，像私募股权、债券和投资信托，为什么在中国不可以实行呢？”她强调，“房地产调控光堵不是办法，要疏才行。”

　　直接融资与土地制度改革配合

　　中国人民大学中国公共经济与治理研究中心主任陶然则表示，发展房地产直接融资，包括信托基金的发行，是有必要的，但目前高房价一个原因是流动性问题，必须找到一个办法让市场中的钱投入到真正能够促进增长的地方去。他建议，把集体建筑用地放开，允许盖房子；如果商业住宅用地还是控制供给，即使直接融资放开，房地产信托和债券也发展不起来，必须要有土地制度改革配合，“这是一个既能带来未来经济增长又能把房价压下来的好方法。”

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，目前的高房价问题是流动性惹的祸，其实是2008年金融危机后货币政策宽松的后果。“涉及到开放资本市场，即便放开了房地产直接融资，也必须解决把钱投到哪里的问题。如果投不到增加供给的方面，房地产直接融资就等于在目前情况下又加了一把火。”

来源： 中国经济时报 作者： 曾会生

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