房地产行业：经济担忧越大 地产调控越难加码

　　投资建议： 投资增速有下滑可能，后期考验政府承受底线： 1）高铁降速。近日，国务院办公厅会议规定暂停审批新的铁路建设项目，并对已受理的项目进行深入论证，合理确定项目的技术标准、建设方案。海通机械小组认为新规定短期内对铁路投资有较大影响。事实上2011年初开始铁路运输业累计固定资产投资增速已从2月的同比增长32%下滑到6月2.7%。在以上三点意见出台之后，不排除下半年投资增速转负。2）保障房投资或因资金不足而缩水？近日有海外媒报道称，中国未来五年保障房建设计划或因资金压力调整节奏。2012年保障房开工计划将较原计划下调20%，为800万套。按照2011年1000万套对应1.3万亿投资来测算的话，2012年保障房投资将下降到1万亿左右。

　　水利投资时间偏长，暂时不足以弥补投资增速缺口。按照此前国家计划，未来10年水利投资规模在4万亿左右，也就是年均4000亿。水利投资规模远低于铁路年均8300亿和保障房1.3万亿的投资规模。换句话说，水利投资暂时还不足以弥补铁路建设下滑或者保障房投资下滑带来的缺口。

　　经济担忧越大、地产调控越难加码。在8月10日报告《经济担忧越大、地产调控越难加码--从次贷危机到欧债危机的思考》中我们分析了欧债危机起因、潜在传导过程和可能对国内经济造成的影响。从相关逻辑中可以看出，如果危机加剧影响外需，国内调控力度将受到制约。而近期高铁投资减速、保障房投资缩水传闻使得市场对后期固定资产投资增速也将多一份担心。虽然从数据看地产行业投资增速并未下滑，但是土地购置已经先行回落。如果3季度行业销售不能如期放量，我们预计4季度开始行业投资增速有可能面临下滑。

　　从宏观经济面博弈地产板块。我们分析了货币政策未来三种选择下的利率、存款准备金率和M2增速的变化方向以及地产股走势。从目前情况考虑，后期货币有望从“继续从紧”转为“不变”。而从地产股潜在走势判断，当前板块低估值情况下具备博弈宏观政策转变的条件。

　　如果货币政策从“继续从紧”转移到“不变”，市场环境可以类比05年走势。事实上利率走稳、存款准备金率持平，货币增速持平或略微上升的货币政策环境于05年非常类似。此外，05年房地产板块也同样处在调控之中（首付款由20%提高到30%，后期“国八条”出台）。从当时板块表现来看，房地产龙头个股仅在2季度跑出沪深300指数。

　
来源：海通证券

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