房地产行业迎来真正意义的调整

　　近日，楼市拐点论甚嚣尘上，已经成为媒体和公众热议的焦点。

　　所谓楼市出现拐点，有两个背景不得不提：一是国家统计局18日公布的“9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”。统计发现，9月份，70个大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）价格比上月下降的有17个，持平的城市有29个。与8月份相比，9月份环比价格下降的城市增加了1个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0．3%。与去年同月相比，70个大中城市中价格下降的有1个，涨幅回落的城市有59个，比8月份增加了19个。显然，随着多个城市房价同比、环比涨幅的明显回落，房地产市场数据上的拐点已经初露端倪。

　　另一个背景就是，自建设银行（601939）北京分行将首套房贷款利率上调到基准利率的1．05倍后，目前，已经有14个城市开始上调首套房贷款利率。全国城市的部分银行首套房贷款利率不仅告别“打折”，还在基准利率基础上上浮5%—30%不等，部分城市甚至有上浮50%的银行。此次首套房贷利率上调的行动已经给出了一个风向标的意义，尤其是在当前房地产市场进入到一个真正的拐点的时候，金融机构的利率工具对房地产市场的拐点走势将起到一个推波助澜的作用。实际上，与以往靠行政命令限制购房需求不同，银行提高房贷利率的这一政策，不仅抑制了过度需求，而且关键是对开发商的资金产生了抑制作用，从而给整个市场带来深远的影响。

　　不过，值得注意的是，目前针对楼市拐点还存在一定的争议，比如，同比下降的城市只有1个，如果地方调控执行出现变通的话，这个局面毫无疑问会瞬间改变。当然，总体而言，随着各项政策的效果叠加，下降的趋势已基本明朗。可以看到，2011年以来，针对房地产市场的专项调控政策与抑制通胀为核心的宏观紧缩环境相叠加，房地产开发企业正面临房地产市场化以来最为严厉的市场与政策环境，也面临巨大的去库存与去杠杆双重压力。因此，从长期看，房地产行业将迎来一次真正意义上的调整，这也是中国经济结构调整的一个重要体现。

　　首先，就房地产企业的经营风险而言，房地产供给相对过剩的市场格局逐步形成。在各项政策的调控下，房地产投资热明显在退潮，房地产交易暴跌，“金九银十”已经成为泡影，多数城市库存创新高，房地产行业正进入去库存阶段，其中全国14个主要城市库存需要15个月左右消化，而北京房屋库存超过了10万套，供需力量的对比发生了明显变化；而且，随着2012年保障房的大量入市将改变房地产市场的供给结构。从需求端衡量，基于2010年释放了大量金融危机期间被抑制的房地产需求，未来周期性驱动力将会减弱。从趋势性驱动力来讲，未来几年一二线城市的城市化率的递增速度将逐步下行，人口和城区扩张步伐放缓。因此，从这个角度来看，房地产行业的未来发展必然要进入到一个常规的发展时期。

　　其次，目前的信贷紧缩政策给开发商的资金带来巨大冲击。开发商的资金链紧张，多数房企的资产负债率在70%以上，绿城地产的负债率高达140%，处于要么降价，要么倒闭的生死边缘。前期房价暴涨的一些地区，要么房价已经回落到2009年的水平，如北京通州的一些楼盘，要么出现资金链断裂的迹象，如鄂尔多斯（600295）。绿城董事长甚至直言，如果出现资金链断裂的情况，就降价出售，然后离开这个市场。这显示出目前的开发商资金压力前所未有的紧张。

　　此外，房地产行业利润靠地价上涨的时代已经慢慢离去，随着国家对土地管理的严格，土地价格的上涨也将受到限制。

　　因此，随着宏观调控政策的深入，房地产企业必须面对这个回落的现实，做出明智的选择。

来源： 中国经济时报 作者： 周子勋

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