房地产市场难破“僵局”

　　被寄予厚望的9月份已经过去，楼市异常冷清的表现无疑令开发商们大失所望。而“银十”的开局同样毫无起色，北京、上海等一线城市国庆黄金周期间的成交不足千套。“金九”不再，“银十”难觅，在未来房地产调控依然从紧的大背景下，房地产市场将何去何从？

　　9月楼市售冷租热

　　一手房成交量仅高于2008年同期自今年2月新一轮楼市调控以来，上海楼市成交量一直在低位徘徊，虽然在4、5月份销售旺季期间有所回升，但6月份以来成交面积呈现出逐月下降的趋势。而“金九”期间，楼市成交也未能出现反弹，21世纪不动产上海区域市场中心最新统计数据显示，9月全市新建商品住宅成交面积为57.1万平方米，环比下降1.2%，同比下降58.5%。这一成交规模与7、8两月相差无几，而与2009年和2010年同期相比，降幅均在60%左右，为近6年来的次低点，仅高于2008年的42万平方米。

　　在楼市成交持续低迷的同时，楼市的供给则维持在稳定水平。根据21世纪不动产的数据，截至9月25日，2月份调控出台后，楼市供应面积达到了728万平米，同比大增24.1%，相对同期462万平米的成交水平，供需差达266万平米，供销比为1:0.63。而在9月份期间，供销差距不仅没有缩小，反而呈现出进一步扩大趋势，数据显示，9月份上海共有47个住宅楼盘取得预售许可证，累计新增供应面积125.30万平方米，环比上月提升了85.45%，上海新建商品住宅合计的面积供销比也从9月上半月的1:0.56下降到了1:0.44。受此影响，截至9月底，上海新盘库存量已经上升到了950万平米的历史高位。

　　就价格而言，虽然根据中国 指数研究院最新发布的数据，全国100个城市住宅平均价格为8877元/平方米，与8月相比下降0.03%，为去年9月以来的首次下降。但是，根据百城价格指数对北京等十大城市的全样本调查数据，9月十大城市平均价格为15786元/平方米，与8月基本持平；而与去年同期相比，十大城市均出现上涨，平均价格上涨3.45%。

　　而上海9月份一手房同环比涨幅均高于十大城市平均水平，相关数据显示，上月上海一手房均价为2.26万元/平方米，环比小幅提升3.62%、同比增幅则为6.5%，创下今年2月份以来的新高。而从具体项目来看，虽然贴着“打折”标签的新盘数量进一步增加，超过了150个，但实质性的大幅降价却依然罕见，而且打折楼盘多为外环外，且总价相对较高的楼盘，例如新城地产旗下的新城忆华里和新城金郡，前者最小户型为85平方米，后者更是只有140平方米以上的三房在售。而如绿地海语墅等楼盘，虽然折后每平方米单价约8900元，主推户型也为65平方米的小两房，但其位于奉贤海湾板块，公共交通等配套明显不足。

　　二手房连续3月滞涨根据上海二手房指数办公室发布的最新数据，2011年9月，上海二手房指数为2600点，较8月上升1点，环比上涨0.03%，涨幅相比上月缩小0.02个百分点，上海二手房价格已连续三个月出现停涨。上海二手房指数办公室表示，传统“金九”行情失色，主要是受限购、限贷影响，但虽然调控政策步步从紧，房价依然在高位徘徊，价格尚未现拐点，即使出现松动，也呈现出局部性的特点。不过，随着停涨态势延续，未来二手房价格的下行压力骤然增大。

　　从区域来看，本市市区二手房价格整体下跌0.01%，跌幅相比上月缩小0.03个百分点；4个市中心区域两涨两跌，其中，长宁下跌0.16%，静安下跌0.69%，而徐汇上涨0.61%，黄浦上涨0.25%。值得注意的是，在这些区域的二手房交易中，学区房的比例相当高，徐汇长桥、黄浦打浦桥等学区集中的板块，学区房成交比重高达30%至40%，而且上家基本不接受议价，房价上涨的也不在少数。

　　新兴城区中，中心城区9月二手房价格上涨0.04%，涨幅相比8月缩小0.15个百分点，同时在新盘供应量较大的板块中，一、二手房价格倒挂的“滞后”现象随着时间推移正在被打破，面对一手房优惠销售，二手房业主心态出现动摇，出手挂牌逐渐增多，价格也开始出现松动，个案议价空间达3%至5%，部分板块整体跌幅超过1%。而需求相对较弱的非新兴中心城区，9月二手房价格则下跌了0.36%，跌幅扩大0.29个百分点。

　　从板块来看，在上海二手房指数系统统计的128个控制点中，下跌66个，上涨61个，持平1个。上海二手房指数办公室认为，下跌板块数量超过上涨板块，表明虽然目前供给大于需求，但买方市场还未出现，震荡分化仍是未来楼市的基本特征。

　　具体来看，下跌板块9月平均下跌0.86%，跌幅比上月扩大0.55个百分点，跌幅超过1%的板块达29个，外环板块仍陷僵局。很多中介机构反映，9月二手房源复看率普遍下降，除部分“绝对刚需”外，其余购房者名为看房，实则打探行情。于是，小部分业主放低姿态，5%议价幅度已成“默认规则”，局部地区急售房源甚至出现15%的“跳水价”。

　　而上涨板块9月平均上涨1.00%，涨幅比上月扩大0.69个百分点。100平方米左右的两房受到青睐，特别是中外环一些规划好、配套成熟的大型居住区成交活跃，其中“连环单”置换购房者较多。上海二手房指数办公室表示，由于“连环单”置业对首套房出售与二套房购置的时间节点配合要求高，出售房资金不到位就可能导致交易失败，而且购房还存在增加物业税的可能，因此这一改善性需求不足以支撑整个市场交易量。

　　租赁市场租金普涨虽然一、二手房市场均陷入低迷，不过9月份上海租赁市场却风生水起，市场租金普涨。数据显示，9月上海房屋租赁指数为1313点，较上月上升3点，环比上涨0.26%，涨幅相比上月扩大0.02个百分点。

　　9月份租金普涨，与政策的变动不无关系。上海房屋租赁指数办公室认为，9月是《上海市居住房屋租赁管理办法》正式实施前的最后一个月，部分房东突击涨租，一时成风，中端租赁市场租金重回领涨格局。数据显示，9月上海中端市场租金环比上涨0.29%，涨幅较8月扩大0.02个百分点，其中两室上涨0.30%，三室上涨0.28%。

　　从具体区域看，中端租赁市场以杨浦、静安和虹口区表现最为突出，分别上涨0.40%、0.37%和0.36%。上海房屋租赁指数办公室表示，这一方面是由于9月沪上多家银行贷款收紧，部分置换购房者只能暂缓置业步伐，租房以谋过渡，这部分置换客经济实力不弱，偏向于租住在交通便利的市区，如虹口提篮桥板块9月上涨0.48%。另一方面，学区附近的小户型房源受到追捧，如杨浦控江板块上涨0.41%，静安曹家渡板块上涨0.37%。

　　除此之外，高端租赁市场的启动，也是推动租金整体上涨的重要原因。9月份，上海高端租赁市场租金环比上涨0.18%，涨幅相比8月扩大0.09个百分点。其中，一室租金上涨0.12%，两室和三室租金分别上涨0.24%和0.18%。上海二手房指数系统所监测的18个控制点板块全部上涨，且涨幅继续扩大。南京东路、古北和徐家汇等领涨板块涨幅分别达到0.56%、0.50%和0.47%。

　　上海房屋租赁指数办公室分析指出，9月，在二手房买卖市场整体低迷的情况下，高端二手房走势仍然坚挺，对高端租赁市场租金上扬起到了一定的推动作用。此外，因为海外租金回报率更高，在沪境外投资客纷纷转投海外，9月新天地、打浦桥板块二手豪宅挂牌陡然增多，为原本稀缺的市中心豪宅供应“打开缺口”。市场人气拉动了租金，打浦桥板块的思南新苑和新天地板块的翠湖天地9月涨幅分别达到0.46%和0.41%。

　　不过，值得注意的是，9月份上海低端租赁市场的租金涨幅有所收窄，环比涨幅为0.27%，相比8月缩小了0.03个百分点。其中，一室和两室租金均环比上涨0.27%。具体看，12个行政区租金全部上涨，但涨幅均未超过0.4%。其中，8月份领涨的杨浦和黄浦两区，由于前期毕业求职、求学租赁需求大量释放，后续租赁需求乏力，租赁成交出现下滑，9月低端市场租金价格仅分别上涨0.21%和0.18%。上海房屋租赁指数办公室认为，9月租金继续上扬，但涨幅放缓，未来公租房逐步推广，将缓解租赁市场压力，今后一段时期，租金上扬的趋势将随着时间的推移而逐步平稳。但是，今年CPI处于高位，政策又日益从紧，房价仍在高位运行，租金上扬也在情理之中。

　　10月楼市难言乐观

　　作为年内最后一个假期大型房展会，在“十一黄金周”期间举行的“假日楼市2011上海房地产秋季展示会”被视作是未来楼市走势的重要风向标。对于开发商而言，需要通过展会试探市场反应，收集市场信息，来部署年内最后两月及明年年初的营销策略；对于有意向的购房者而言，此次展会也不失为一个“领行情”的好机会。只不过在买卖双方都不愿轻易亮底牌的背景下，此次展会也难免陷入“叫好不叫座”的尴尬。

　　据主办方统计，此次为期4天的展会共接待了超过13万人次的参观者，远远高于今年“五一”期间的房展会，甚至可以与2009年楼市最热的时候相提并论。不过，从成交情况看，参会4天实际成交只有203套，成交总金额为2.6亿元；而意向成交套数也不过1326套，合计金额为21.3亿元均含异地置业，与2009年不可同日而语。大多数受访市民表示，他们来参观展会更多是为了“领行情”，“等一等”、“再看看”成为市民最常用的口头禅。

　　从展会现场看，刚性需求仍是绝对的主力，因此低价位楼盘的展位前人气最为旺盛，前期热销的代表楼盘，如“保利叶语”等项目吸引了众多前来咨询的市民。与之相对应的，在此次展会上刚性需求重点关注区域的嘉定、宝山等区的参展楼盘也是最多，均在10个楼盘以上。而中高端项目不仅参展数量不多，在所有参展项目中占比不足一成，而且展会上也大多乏人问津。

　　同时，在此次房展会百余个项目参展中，不乏诸如“保利茉莉公馆”、“爱情公寓米兰诺贵都”等首次推盘的楼盘，不过这些楼盘大多并未进入实际销售阶段，开发商参展也大多抱着扩大知名度，扩充客户储备资源的态度，因此打折力度并不明显。此外，此次参展的项目中也存在不少清盘项目，其代表楼盘包括“象屿都城”、“新城悠活城”等，这些楼盘给出的折扣相对较大，例如“象屿都城”给出了总价减10万元的优惠，而“新城悠活城”则给出了9折优惠，不过由于是清盘项目，可选的房源并不是很多。

　　另一个值得注意的现象是，外地楼盘在此次展会中的占比在三分之一左右，共有40余个外地楼盘参展，其中60%来自于昆山、苏州等未限购的长三角地区城市。这些楼盘大多给出了一些折扣以吸引购房者，例如昆山的“中冶昆庭”在降价25万元的基础上，还在国庆期间给出9折优惠。不过，大多数参观的市民对于异地置业都持非常谨慎的态度。

　　“十一”房展会上买卖双方的僵持也是整个上海楼市的缩影。据21世纪不动产统计，今年国庆节期间10月4日—10月7日，本市新建商品住宅累计成交398套，同比回落77.6%，日平均成交水平不足100套，不仅低于9月份的日均成交163.5套的水平，与去年同期462套相比更是缩水近8成，为近6年最低；累计成交面积为4.47万平方米，同比下滑78.5%。但成交均价依然达到了2.18万元/平方米，同比上升了13.7%。

　　降价？不降价？这是个难题

　　诸多压力暂难缓解“金九”不再，“银十”难觅，旺季不旺使得各地楼市供需比率急速上升，上文中所提到上海楼市2月份以来供销比持续下滑，正是全国楼市的一个缩影。根据渤海证券的测算，截至2011年8月，全国房地产市场供给需求比率已经达到2.38，超过了2005年以来的1.94的平均值。按区域划分，经济相对发达，人口较多的东部各省平均值达到了2.66，库存量压力较大。21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，楼市“金九不金”造成的库存量放大，可能成为之后“银十”期间楼市面临降价的信号，成交放量或被延后至四季度后期。

　　与此同时，开发商资金压力正在进一步增大。广发证券指出，根据房地产上市公司中报数据，2011年6月末，房地产存货占总资产的比值为68.7%，为近5年来的最高点；而货币资金占总资产的比值处于下降趋势，仅略高于2008年。“一升一降”说明了整个板块存货压力在不断加大，而货币资金一直在不断消耗。6月末，房地产上市公司的总体净负债率达到68.7%，创5年来新高。

　　而最关键的是，虽然目前楼市似乎正在出现一丝松动的迹象，但大多数业内人士都不认为短期内政策有放松的可能。广发证券认为，在“稳定物价”仍然是国家宏观调控的首要任务的背景下，地方政府政策放松的诉求还不足以形成气候。除非外围经济环境发生急剧恶化，否则短期内房地产调控政策“维持紧缩”的主基调很难松动。瑞银证券董事总经理、首席中国策略师高挺在接受记者采访时则表示，政策在当前放松的风险很大，房价可能迅速地出现反弹。上一轮楼市调控博弈过程，正是因为金融危机的冲击致使房地产政策发生反转，导致房价出现大幅度反弹。如果本轮调控政策发生松动，可能导致一轮更为猛烈的房价反弹，将来想要再调控就调控不了了。

　　而对于房地产行业景气下行可能对宏观经济造成的风险，高挺进一步指出，从政策的有效性以及监管层对情况预判看，相关风险是可以避免的。虽然商品房投资可能受到影响，但政府大规模开工了保障性住房项目，这足以替代商品房建设来支撑经济，这是一个好的思路。当然，对于房地产公司而言，由于如今政策不会变，房地产公司的经营状况会比较严峻。

　　“降价失灵”困扰房企随着楼市调控的进一步深入以及开发商经营状况的持续恶化，“降价跑量”似乎理所当然地将成为开发商的定价策略。但从目前的情况看，打着“打折”旗号的开发商不少，但真正给力的优惠却少之又少。中国房产信息集团分析师薛建雄认为，目前的市场给开发商的定价带来不小的难题。由于市场上的项目已经普遍给出了优惠政策，因此小幅的调价已经不足以吸引购房者，而加大优惠力度是开发商不敢也不愿尝试的。

　　高挺则表示，开发商降价，购房者入市，最终价跌量升当然是一个好的情况，但是这可能过于主观乐观。房地产不仅仅是商品，同时也是一个投资产业，所以价格下降未必能带动成交量的回升，因为购房者很可能预期房价将有进一步的下跌，一个比较差的情况就是房价下跌之后，成交量反而进一步萎缩，这是一个非常典型的房地产行为。就像美国的房地产市场，成交量萎缩导致房价出现下跌，但房价下跌后成交量依然在低位徘徊。

　　事实上，这种“降价失灵”现象在上海也有所体现。根据21世纪不动产上海区域市场中心的统计数据显示，6月1日至9月20日期间，全市持续成交的新建公寓项目共有208个，其中有10个项目成交均价连续下降。但这10个项目虽有持续降价作为依托，其合计成交量却仅在7月间有所上升，8、9月间则是持续下降，并低于6月份时的水平，出现了“降价失灵”情况。21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪认为，虽然三季度新建公寓降价势头扩大，其降价幅度却未有明显放大，不论从逐月变化还是季度变化均可看出，降幅10%以下的项目仍占降价盘的绝大多数。新盘降价同时，也在无形中影响着市场预期，使得买家对后市的看空情绪升温，并期待会有更大幅度的降价举措，这或可以解释“降价失灵”情况的出现。

　　业内人士表示，从目前的情况看，普遍性的降价潮可能还需要一段时日。汉宇地产表示，对于万科、金地、保利这样的大型品牌房企，其追求的是资金的流动率，因此定价策略一直是薄利多销，进一步大幅降价的空间不大。此外，这些开发商旗下的楼盘往往处于热卖榜前列，房企面临业绩压力和流动性压力相对较小，深度打折意愿不强。而中小房企的特点是可以停止滚动开发，如果能够尽量在一个项目获取最大的利润，一次性搞定资金就不用担心现金流断裂。汉宇地产认为，未来大降价的导火索将来自于现金流不济的中小房企，一旦某一板块区域出现大幅度的打折盘，其他楼盘必然销售量大幅下滑，回款压力更加重。目前中小房企的财务成本普遍超过了10%，因此如果预期明年房价涨幅小于10%，会有更多的中小房企跟进打折。

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　　40%银行家看跌房价

　　央行营业管理部对银行家的调查显示，自上季房地产价格预期指数走低进入不景气区间后，三季度继续下行，较上季下降12.7点，至34。其中，仅8%银行家看涨，看跌的银行家占比逐季上升，至本季已达40%，52%的银行家认为房价在下季将维持稳定。

　　国庆期间北京中原联合网站针对5000网友的调查数据显示，近七成受访者认为房价在四季度将回落，但认为不会下调的比例达22.5%。中原地产研究总监张大伟表示，在多年屡调屡涨的过程中，购房者即使在目前限购、限贷重压下，对房价下调仍持有谨慎乐观态度，调控压力依然较大，拐点尤其在二、三线城市难以太快出现。

　　
来源：新浪房产

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