“金九银十”破灭 房地产市场或迎历史拐点

　　再次回顾下十一黄金周的中国楼市。北京市房地产交易管理网统计显示，今年国庆节前5天假期北京住宅成交总量为547套，与去年国庆节前5天假期的成交量相比大幅下跌24%，与今年9月份前5天相比大幅下跌67%。

　　上海一手房多日成交量只有100多套，比9月份大幅降低，而广州、杭州、烟台、威海等地多日商品住宅成交量不足100套，同比下降幅度最大达九成。

　　如今整个楼市依然处于滞涨阶段，这和08年金融危机时候的市场境况并不相同，调整幅度也没有当时那么大。当时也有楼市“拐点”一说，但随着中央政策的转向，楼市快速触底后便很快的回升。如今很多观望者也在摸索中央政策的方向，但从如今房地产市场供需双方的情况来看，本次调整或迎商品住宅市场真正拐点。

　　中国房地产企业债台高筑

　　统计显示，上半年106家上市房企整体资产负债率达到72%，负债总额突破1.09万亿元，同比上涨41%。其中，最具杀伤力的流动负债已经占到负责总额的70.6%，同比上涨54%。与持续走高的负债总额相对应的是，银行贷款的不断收缩。国家统计局的数据显示，1-8月，房地产开发企业资金来源5.4万亿元，同比增速为23%，比去年同期下滑11.6个百分点。与此同时，上半年106家上市房企存货上涨39%，达到9640亿元。

　　中国易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭在最近发表的文章中指出：“金九银十”沦为“铜九铁十”，预示楼市正式入冬。

　　一方面是一万亿元的负债，一方面是一万亿元的存货，如今的房地产企业的日子真的不好过。

　　房地产融资渠道或与日趋紧

　　日前，国土资源部有关负责人指出，“在很多地方不管是旧城区改造、新城区建设、旅游区开发，还是文化、休闲旅游产业、保健养生产业等产业的发展，都和房地产开发有着千丝万缕的联系。”银行信贷“泛地产化”蕴藏的风险不容忽视。

　　此外，最近两年日趋成为各家房产商主要融资选择的房产信托如今也面临着大面积集中兑付的境遇。国际投行瑞士信贷最新的统计数据显示，包括雅居乐、富力地产、合景泰富和保利香港在内，不少开发商过去一年的新债务中，约有一半来自信托贷款。如果将上半年新增的房地产信托融资和开发商新增贷款相比，会发现上半年新增信托融资2080亿元和开发商的银行贷款2110亿元相差无几。

　　最近银监会调查了绿城集团的融资问题，房产信托风险开始迸发。在如今房地产市场不景气的情况下，包括银行、信托公司等金融机构在内的房产融资渠道或因为趋避风险，而日趋紧缩贷口。

　　买方市场正在发生变化

　　一方面房地产企业面临资金压力，另一方面众多购房者预期未来房价将步入下降通道，暂不买房或推迟买房的情况普遍发生。

　　数据显示，三季度购房者预期房价上涨的比例为36.2%，比上季度下降了12.8个百分点；预期房价下跌的比例为40.0%，较上季度增加了12.1个百分点。这是2011年购房者预期未来房价下跌的比例首超上涨的比例，意味着房地产买方市场正在发生一些微妙的变化。一方面是限贷、限购等政策的影响效力继续，另一方面是购房者对保障房和房价控制目标信心的提升，使社会公众的降价预期日益高涨。

　　如今房地产市场买卖双方已经发生巨大的变化，这些问题都存在一定的延续性，房产政策基于这一点，也不会出现实质性的转向。矛盾已经产生，问题已经显现，正视市场，稳定心态，或许才是现今各方首先要做的。

来源： 烟台新浪乐居

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