融资创新势将成国内房地产开发商新出路

　　中国广州，2011年9月27日──今天，由广东省房地产行业协会主办“广东房协”、德勤华永会计师事务所“德勤中国”和中伦律师事所“中伦“协办的《融资创未来-粤派地产融资创新论坛》中，多位讲者不约而同表示，过去两年中国房地产巿场调控和刺激政策交替发生，同时当前宏观全球经济不明朗，环球资本巿场波动不稳，另外部份传统融资方式成本递增，面对以上种种挑战，中国房地产开发商当务之急需要研讨新的融资管道，了解当前境外投资基金资金筹措及投资的有效方法，以及如何对接信托、基金等新的融资方式，方能维持甚至提升其竞争优势。

　　有鉴近来房地产新政密集出台和行业面临巨大调整压力，广东房协联同德勤中国和中伦邀请知名人士分析当前房地产业资本营运趋势，解构融资的新途径和相关事项，协助房地产开发商和投资者另辟出路和抓紧眼前的商机。近百名来自内地和香港上巿和非上巿房地产开发企业、基金管理公司、投资银行和银行的高管聚首一堂参与了是次盛事，了解多位来自投行、银行、基金高管讲者就包括信托、房地产私募基金和其他新的融资管道、优势、交易结构、风险管理、税务和财务问题等所发表的高瞻远见和分析。

　　广东省房地产行业协会会长蔡穗声先生表示：“广东省房地产行业协会成立20年，见证省内房地产由区域性发展迈向全国性的战略开拓，多年来，都秉持促进粤派房地产行业发展的宗旨，面对政策、法规和市场形势的各种变化，积极与政府、开发商、专业机构等多方领域紧密沟通和合作。我们今天能够与享誉中国巿场全球专业服务机构德勤中国和中国领先综合性律师事务所中伦合作，深感荣幸，务求能够从税务、财务、法律、风险控制等多个融资时必须涉及的领域，为开发商和投资者提供重要的揭示。”

　　蔡会长继续说：“在多项调控政策影响下，多数城市楼市成交量和首次置业均出现缩减，资金流向具发展潜力的三、四线不限购城市。但长远来说，城镇化的巨大需求将推动商品住宅持续上升。在当前地方融资平台日渐狭仄的背景下，开发商需要灵活创新才能走出困局开创新发展。”

　　综观当前的发展形势，德勤中国全国开发商行业主管合伙人施清耀先生指，眼下不少开发商寻找不同的融资管道。传统银行借贷因贷款紧缩已不能作主要融资方式，而过去较多开发商采用的境外上巿/发债只有利于业务增长理想或大型企业，其他管道如银行信托合作/信托融资成本日高。然而，由于开发展商愿意创新，一些筹措资金途径也打进了房地产行业，私募基金便是其中一个例子。

　　施先生表示，开发商可以通过引入私募基金为策略投资者，在基金投资期间，让普通合伙人GP提供有效的激励，使其有意愿通过各种策略为投资方和开发商实现回报最大化；开发商只需要专注研究应采纳何种利润最大化回报的战略，包括以低价拿地、增加土地储备、提高公司估值、规划、设计、建设和销售产品，以及寻求利用境内外资本巿场运作退出。

　　而大中型的开发商在成功积累业绩和品牌后，可以执行轻资产的战略转型，之后拓展新的竞争力，例如投资管理和资产管理，成为综合房地产金融企业，进阶至房地产产业链的上游，以便更有效地规避影响自身竞争力如政策环境、土地成本等风险。

　　不过，施先生建议开发商在推出私募基金时，应考虑多方面因素，包括出资人的投资能力、出资人利益有否与GP团队挂钩、如何为基金进行税务规划并将之纳入交易架构中，以及基金的会计处理。最重要的是，开发商在进行任何融资前，都应审视自身的战略和业务模式，才能取得成功。

　　同时，乔律师认为，从商业角度而言，由开发商主导的私募基金具有赋予投资方更多稳定的后续投资项目以及成熟的项目管理能力的独特优势，然而从法律角度而言，仍需关注关联主体之利益回避、权责明晰以及风险隔离等诸多方面，以其追求开发商以及投资方双赢之良好愿景。

来源：新浪房产

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