购房成本大增 房地产暴利转银行

房地产调控历时一年半，房价拐点开始显现，然而在5次加息、取消七折利率的基础上，购房成本不降反升。开发商的暴利时代终结了，暴利转移到了银行。总之，目前看来，离“还利于民”更加遥远。

万科再现房价拐点

国家统计局日前发布6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，这些城市中新房价格环比下降的有12个，包括天津、南京、三亚等。持平的有14个，包括北京、杭州、合肥等。其中，上海、广州等一线城市房价成交量持续萎缩，成交价虽有小幅上涨，但环比涨幅没有超过0.2%。二手住宅价格环比下降的城市有19个，包括北京、天津、南京等，持平的城市有12个，包括深圳、杭州等。其中，北京、上海等一线城市二手房价格企稳乃至回落的迹象更为明显。

国家统计局新闻发言人盛来运表示，房地产调控已经初见效果，大多数一线城市房价环比下降或涨幅收窄，随着下半年限购范围的扩大和保障房的大量入市，一线城市的房地产调控效果会更加明显。

布局全国的房企龙头万科一直以开盘首月去化率60%作为制定价格的标准。虽然自本轮调控以来，万科从未提及“降价”，但在这种根据市场行情浮动以保证快速周转的定价机制下，可以看到：万科2011年上半年累计实现销售面积565.5万平方米，销售金额656.5亿元，均价11600元/平方米。而2010年全年，公司累计实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元，均价12050元/平方米。上半年均价较去年全年下降4%。可见万科上半年的业绩建立在以价换量的基础上。近年来万科销售均价一直匀速上升，这是自2007年王石提出拐点论降价以来，万科的第二个价格拐点。

可以预见，由于5月份的传统地产旺季没有如期出现，开发商对“金九银十”不再抱有不切实际的希望，下半年大面积主动降价出逃的情况几乎已成定局。

房价降20%购房成本方持平

房子降价固然大快人心，然而，房子降价和购房成本下降是同一回事吗？

假设一种情境，一位拥有北京户口的首次购房者，在东五环看中了一套标价200万元的房子。在2010年4月调控之前，当时的首套房贷款政策是，首付最低两成，贷款利率7折，按揭基准利率执行2008年12月23日调整的五年期以上为5.94%。按此标准贷款30年，需缴纳首付40万元，贷款总额160万元，月供7785元，还款总额约280万元。该房总成本约320万元。

调控之后，最新的首套房贷款政策为，首付最低三成，贷款利率一般执行基准利率。经过5次加息，每次上调0.25个百分点，基准利率上调1.25个百分点。调整后五年以上按揭贷款基准利率7.05%。按照北京市目前的折扣，如上述房子降价10%达到180万元，那么贷款30年需缴纳首付54万元，贷款总额126万元，月供8425元，还款总额约303万元。该房总成本约357万元。

通过对比可以看出，历时一年半之久的调控之后，即便在房价下调10%的情况下，仍不能覆盖利息成本，反而带来的是首付成本上涨35%、月供成本以及还款总额上涨8.2%、购房总成本上涨11.6%的局面！

利润向银行转移

那么，房价究竟要下调多少，首贷购房者的成本才能回到调控之前的水平呢？答案是20%。如果房价不下降20%，那么这之间的利润差额全部转移到了银行。

尽管四大国有银行、民生银行等部分银行的信贷负责人对记者表示，在国家紧缩房地产贷款的窗口指导下，按揭贷款额度不多，发放困难，有的支行甚至出现阶段性的停贷，但按揭贷款仍然总量巨大，且呈现较快增长。央行报告显示，上半年个人购房贷款新增9323亿元，6月末余额同比增长49.6%，比上年末高6.5个百分点。

回顾历史可发现，2009年初的楼市小阳春是在降息和优惠利率的推动下，相同额度按揭贷款的月供额分别下降了24.2%，多数城市的月供收入比下降到50%以内，部分城市甚至降至30%的水平，老百姓的购房能力实际上升了。

既然是执行差别化利率，为什么不更彻底一点，保持首贷购房者的利率折扣，真正还利于民？证券市场周刊

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一线城市“扛得住”

楼市调控难转向

8月15日，住房和城乡建设部拟订的二、三线城市限购名单仍然没有发布。相反，有消息传来，因经济发展需要和地方政府反对，住建部拟订的这份名单面临“难产”。随着美债危机、经济发展趋缓等一系列因素影响，房地产行业纷纷猜测是否会重复2008年那次房地产调控结局，房地产调控将转向。然而，历史的脚步，亦难以两次踏进同一条河，2011年半年早过，重新审视一线城市的经济环境，早不见2008年风声鹤唳的时景。

本轮房地产调控政策执行最严厉的是一线城市，但从目前数据来看，一线城市宏观经济数据普遍稳定，受楼市调控影响不大。

7月21日，北京市财政局负责人表示，上半年北京市财政收入保持高增长，地方财政一般预算收入累计完成1654亿元，同比增长27.9%，已经完成年度预算的64.5%。

8月前后，上海统计局发布数据显示，上半年上海财政收入完成2021亿，同比增长29.2%；规模以上工业完成了1.5万亿的产值，增长9.5%。

“从刚公布的CPI等数据显示，目前国内政府上下主要任务主要还是坚持抑制通胀，这和2008年、2009年的保增长保就业的形势完全不同。”中国指数研究院副院长陈晟告诉记者。

中国指数研究院发布数据显示，1-7月，全国商品房销售面积为5.2亿平方米，同比增长13.6%，比去年全年增速提高3.5个百分点，但增速呈现放缓。“从总体来说，房价还未到深度调整的时候，而是全国呈现了一、二线城市分化的局面。”陈晟说。

连续的调控，让一线城市的住宅成交量价出现了调整，而根据中原地产一份统计数据显示，15个省份，50个未限购的二、三线城市，除了镇江宜兴、太仓等在内的八个城市成交量出现下降，价格则基本持平外，大部分城市量价还在涨。

北京大岳咨询公司总经理金永祥表示，二、三线城市房地产调控压力更大，目前二、三线城市正处于土地财政快速增长期，加之地方财政紧张等因素，限购政策在二、三线城市执行的难度很大。

此前，有消息称，住建部拟扩大限购城市名单，但是遭到地方政府抵制，目前只谈下了10来个城市，本应扩大纳入限购范围的城市名单应该在60个左右。

来源：21世纪经济报道

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