一线城市房地产退烧 多地房价有望下降

“量价齐跌”、开发热情下降，房地产调控效果已经显现。 8日，央行、北京房协及地产研究机构发布的数据揭示了这样一个结果。其中，北京市房协更预计，未来几个月市场有望形成“降价换量”的整体格局。

央行8日发布的《2011年第二季度支付体系运行总体情况》显示，二季度北京、上海、广东、江苏等房地产发展一线地区房地产业单位银行结算账户数量环比增速已连续五个季度低于全国平均水平。央行在报告中称，这显示房地产调控政策对房地产发展一线地区的调控效果进一步显现。

一线城市楼市现退烧迹象

一般来说，开发商单个开发项目都会单独设立银行结算账户，一线地区的结算账户增幅低于全国的平均水平，意味着开发商的开发项目正逐渐离开一线地区，趋向于二三线城市或中西部地区。

最新报告显示，上周被监测的35个城市，仅10城市楼市成交量同比上涨，其余皆下跌。而据北京房地产交易管理数据显示，上周北京新建商品房市场再现低迷，现房住宅签约203套，期房住宅签约817套，均创造了今年来调控后新低。

北京市房协分析指出，1-7月北京新建普通住房的价格为13623元/平方米，比去年全年下降8.2%。北京市场变化情形反映出，北京市房地产调控政策综合效应持续显现，住房市场开始进入“由量变到价变”的关键期，随着各项政策措施的进一步落实，预计未来几个月市场有望形成 “降价换量”的整体格局。

“随着最近‘新国五条’的出台，限购等调控政策向二三线城市扩大，预计3-4季度降价求量的行为将大大增加。 ”中原地产分析说。

面对楼市调整，从中央到地方，调控政策没有丝毫松动迹象。

北京市房协在发布数据之际也表示，必须警惕现阶段房地产市场健康稳定发展的基础还不牢固；通胀预期依然比较强烈。另外，作为房地产市场的长效制度性安排还在程序或调研过程中，直接影响或改变地产发展模式的根本性制度还未出台。

“调控政策一旦松动，市场极有可能再现报复性反弹。”北京市房协称，现阶段重点，“应坚持北京市房地产调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，保持房地产调控政策的连续性和稳定性，继续做好调控政策的执行和落实工作。 ”

3000亿资金被套中小房企或成降价突破口

据北京中原市场研究部对监测样本[最新消息 价格 户型 点评]楼盘的统计显示：2011年7月北京中高档二手商品房成交均价为28257元/平方米，二手商品房买卖领先指数为306点，环比2011年5月下降0.44% ，今年以来连续第四个月下降，调控措施已引导二手住宅市场稳步进入惯性下行通道。

二手房房价调降或将一触即发。据链家地产市场研究部估算，中小房企约3000亿元资金被套，面对销售的巨大压力，降价或成为中小房企的唯一出路。

上海二手房指数办公室最新发布的报告显示，2011年7月，上海二手房指数为2598点，较上月上升1点，环比上涨0.03%，涨幅相比上月缩小0.06个百分点。如此微弱的涨幅可视为走平，市中心的房价率先下跌。

北京市各城区均有下降，下降幅度最高不超过1%。其中城乡交界处的区域下降幅度明显高于城六区，且在监测的200多个楼盘中，下降楼盘的范围进一步扩大，80%多呈现下降，仅五分之一还有微幅上涨，上涨的动力逐渐削弱，仅有稀缺区域的稀缺户型才能维持微弱的上涨态势。 7月的二手住宅市场，可以概括为“量稳价跌，外围领跌，稀缺微涨”。

与北京的“外围领跌”不同的是，上海市中心城区首先出现了房价下滑，其中，长宁下跌0.01%，徐汇下跌0.02%，新黄浦下跌0.05%，静安下跌0.07%。外围板块的涨跌项目数量基本持平。经统计，7月全市128个控制点中，上涨61个，下跌63个，持平4个。持平板块大幅减少，上涨和下跌板块数量基本相同。外环板块“以价换量”特征比较明显。

北京中原研究部从五个方面分析了目前市场上量稳价跌的原因。首先，市场仍以刚性需求为主，且有资格购房的急性刚需群体的数量相对稳定。其次，新房上市量逐步放大，且价格下调幅度有优势，从而诱惑力增强，分流了一部分中间派意向购买一手和二手即可的人群，二手房需求支撑不足，局部区域已现买方市场，该类区域领跌房价。第三，城区内需求是二手成交的主导需求，刚性需求支撑了整个二手房的总成交量，那些价格让利，位置、户型中上等的房源成为成交的中流砥柱。第四，贷款政策继续收紧，持续高位贷款利率也是购房者积极性不足的原因之一，被抬高了的二手房准入门槛，导致有支付能力的需求有限。最后，买卖双方博弈继续，在高通胀的背景下大部分业主不急于出售，买方预期政府调控依旧，房价仍会下降，双方僵持的后果是成交保持低位，价格下降幅度有限。

上海二手房指数办公室认为，4月至今，上海二手房指数一直在临界点上徘徊，呈现出阶段性特征，到7月终现平局。这种平缓走势或将持续，拉锯或考验各方耐力，今后，涨或跌的局面都有可能发生，但幅度不会大。

广州方面买卖双方依旧僵持不下，7月份广州二手楼市成交量环比上月略升，止住了连续3个月的连降颓势。而在价格方面，买卖双方僵持依旧，楼价走势总体维持平稳。

据合富置业数据显示，2011年7月合富标准二手住宅价格指数广州为1505点，环比6月份微升0.2%，同比去年7月份上涨18.8%。市场观望情绪较浓，但少部分看楼时间长的买家、高端客户、“卖一买一”的买家入市略有增多，个别板块积累的刚需阶段性释放。在价格方面，大多数业主心态强硬，不肯让价，议价空间小，买卖双方僵持依旧。

根据北京市房地产交易管理网统计显示，2011年新入市项目中，中小房企供应量只有大房企的三成，但总库存积压是大房企的一倍左右。换句话说“房子本身就少，还基本没卖出去”是中小房企的真实写照。 另据链家地产市场研究部统计，2011年入市项目成交情况，中小房企和大房企的签约率分别为28.5%和55.5%。

链家地产首席分析师张月认为，相比大房企低库存、高成交、高效盘活资金的优势，中小房企受调控影响更加明显，在库存、销售、资金方面承受巨大压力，生存空间受到挤压，虽然近期信贷向中小房企有所倾斜，依然无法从根本上缓解中小房企资金压力，未来降价或成唯一出路。

由于大部分库存量集中于中小房企，一旦“降价放量”将对整体市场产生冲击，预计新建商品房成交价格将出现实质性下降。新房成交价格下降后，二手房价也将出现一定下滑。

开发商钱袋子吃紧多地房价有望下降

“在中央政府释放出将继续打击房地产投机信号的背景下，我们预期近期楼市销售不振的局面将会在第四季度持续，很多城市房价将会下降10%~20%。 ”渣打银行大中华区研究主管王志浩称。

王志浩刚刚领衔完成了“渣打银行第三次中国房地产开发企业调研”。此项调查在石家庄、成都、中山等6座二三线城市进行。参与调研的30家房地产开发企业为这些城市的中小规模开发商。他们有意避开了全国性大规模房地产开发企业。

“中国房地产市场正经历下行风险，但仍未崩溃，情况还不算太糟。这是我们在此次中国内地房地产开发企业调研之后得出的一个主要结论。 ”王志浩表示。

库存问题集中在二线城市

2010年11月，当渣打询问开发商是否推迟销售计划时，几乎所有开发商都回答无此打算。然而如今，仅仅时隔几个月，就有10家开发商表示销售计划确实延后了。

王志浩认为，有些因素让开发商不能放慢建设步伐。这些因素包括现金流的需求、对外展示收入和利润增长的需要等等。大多数开发商的想法似乎都是拿地、开发和销售，将资金“锁定”在土地上只是少数开发商的做法。

询问过去3个月的销量时，13家开发商称，业界同行的销售状况一直不佳，12家表示还可以，只有7家表示业绩很好。

限购政策正在发挥威力。 19家开发商称，此政策极大地打击了其销售业绩，8家开发商称尽管受到一些影响，但销售仍然强劲，只有3家开发商认为限购令没有造成任何影响。

供给不减，销售不畅，库存问题趋于严重。在接受调查的30家开发商中，18家认为本地区开发商的未售住宅超出了今年年初的预期。三分之二的受访者预计，今年的销量将低于去年。房地产商们预测销量将比2010年平均下降20%。

渣打研究团队通过土地出让收入预测，截至今年末35个主要城市新房库存大约为3700万平方米，相当于7个月的销量。事实上，全国范围内，库存在2010年三季度末转为正值，并从那时起开始增加。当前库存水平已大约相当于3个月的销量，大致与2008、2009年房地产市场陷入低谷时持平。

各地库存程度有所差异。库存问题集中在二线城市。

库存上行新房价格将下行

库存上升应促使开发商降低销售价格。目前购房给现金返还、免费车位及家具购物券等优惠手段已经较为普遍。据报道，部分开发商已开始降价销售，降价幅度大约在5%，不过主要集中在一些没有早期销售的楼盘否则降价会招致已购买该项目前期楼盘业主的不满。

在渣打的调研中，只有7家开发商表示，在过去6个月中，其所在城市的新建住房价格下降了。10家表示价格持平，13家称价格上涨了1%~10%。

在二手房>二手房市场上，有半数受访的开发商称，他们所在城市的房价没有发生变化，8家表示价格上涨了1%~10%，而只有4家说价格出现了适度下降。

“大部分受访者认为，在过去的一个月，新房的价格较为稳定。多数受访者还认为，价格将在下个月趋于稳定，而少数人判断未来价格将上行或下行。 ”王志浩称。

在30家受访者中有14家认为，高端住宅价格的上涨速度快于普通住房。

“情况表明，特别是在库存上行的背景下，未来几个月新房市场的价格将向下调整。价格与地域相关。由于一线城市几乎没有新增供应量，所以我们认为价格不会大幅跳水。但在许多二三线城市，供需失衡状况可能会加大。”王志浩称。

来源：城市商报

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