陈松：行业周期变短 房地产被鲜明转型

　　政策篇

　　行业周期变短 房地产180度转型

　　自2007年开始，整个经济周期性行业，特别是房地产行业的周期变得更短了，波动幅度变得巨大，政策周期频率也大于之前年度。从去年半年内就加了四次息，这是值得关注的。自2008年起房地产已经经历过两次调控了，这其实在周期性行业中比较少见，这是个比较鲜明的特点。2008年那时经过一次调控，没多久后又说房地产是支柱行业，出台很多鼓励购房的政策，甚至房贷还可以打9折，其实是没多久之前的事，然后很快又转向另一个方向，房地产就是妖魔了。从天使到恶魔其实只有2年时间就完成这个过程了，这是目前的一个特点。所以我相信这种特点不排除有继续延续的可能性，包括对这些政策、对限购令什么时候取消，这个不好说。

　　中国政策矫枉过正 忽略经济本身规律

　　但是我相信以过往的研究说明中国这些政策的出台往往是矫枉过正的情况比较多一点，例如降息，一降就降n次，降到通货膨胀被感知到了，又开始加息，又加n次，而且加法还挺有意思，可能一两个月就加一次。这个其实是比较有特点的，在全球应该都看不到这样的情况。能够在半年这么短的时间内加4次息，真的很少见，这个特点必须被关注到，但我们不去评论它好坏，作为行业人要意识到着这种鲜明的特点。

　　经济本身有它内在的规律，每次出政策到见效果，似乎政府都有点急迫，希望马上就见到效果，这个是绝对不可能的。频繁的加息效果可能一年之后要大于你的预期，但这个其实是非常可怕的一件事。一个经营企业曾经说过，一个企业尤其是大企业的经营就像开一辆大轮船一样，要拐大弯就要提前拐才能起作用，不能啪的一下就掉头。而我们的政策恰好就是这种急速掉头，是呈V字形而不是U字形。所以，对这些政策的初步判断是，它一定能起到作用，而且可能能起到超乎预期的作用。

　　开发商感冒 全国吃药误伤制造业

　　在调控政策中，尤其是加息，比较极端，另一个提高存款准备金率其实是更为可怕的一个策略。这是全国的一个策略，加息伤害的不仅仅是发展商，其实只要是出来做生意的制造业，都会受到影响。政策本来是想把发展商有效调控，结果制造业更多地被影响趴下了。一旦加息，他们受的伤害是非常巨大的。现在发现一个很奇怪的现象，存款准备金率提高，就是我从银行借钱出来，居然还能赚钱。在这种情况下，谁受伤最大，肯定是那些小企业。对于大企业，加多少次息都对他没影响。误伤得比发展商还重，这可能性非常巨大。其实，房地产在资金方面融资比制造业要更容易些，小企业现在是一种比较凄惨的境遇。在中国，制造业没有核心竞争力，劳动法又这么严酷，简直就不让企业主活了。

　　如果把GDP的1/3出口停下来，再把1/3GDP的房地产停下来，只靠剩下的1/3GDP投到建设里，做固定资产投资修马路、修铁路等，只靠这个来拉动中国经济是非常危险的。如果出现这种情况的话，必然导致就业率问题。其实任何一个国家就业率低到一定程度，一定会威胁到社会的稳定。这样不断地加息，可能性就很大，房地产可能老实了，但全国人民也都老实了。

　　制造业的麻烦还在于现在卖货收不到货款，这个跟房地产不一样，房地产卖货收不到货款即刻就把楼收回来了，制造业收回来就没法运转了。所以我相信这种政策持续下去一定会见到明显的效果，而这种效果受伤害的不仅仅是房地产，那就意味着一旦这种效果出来，很快又掉头了。这种政策的突变，起到的效果是非常巨大的，不要小看存款准备金率提高和加息。至于限购令就没什么好谈了，政府行为，在这里讨论没有什么具体的意义，反正这事是肯定可以立即见到效果。但是相关的金融政策效果是房地产感冒，全国吃药，比较可怕。所以，在一系列的调控下，受伤的不一定是房地产。

　　调控政策只针对买家 行业政策较少

　　其实在行业政策与金融政策中，行业政策出的比较少。什么是行业政策呢，买卖土地就是，这方面是没有一种政策支持房价下降的。限购是限了买家，其实房产行业是三个方面参与了，包括买家、制造家、提供土地的政府，但几乎之前的政策都是针对买家的，要不就是首付5成、6成，或者停贷。对房地产商没有什么特别政策，对于国家来讲，土地供应可是个大家，土地供应方面没有什么政策，多年以来大家都是在讲房价是面粉贵过面包。

　　不过保障房倒是能起到作用，如果保障房能够实际推行起到效果的话，那意味着发展商去做这种低端产品，这类发展商可能会被淘汰，因为怎么可以比得过政府。你做低端的房子必然要拿便宜的地，那必然是偏远的地，而政府打算做保障房的地位置都是不错的。就算你卖的跟他是同样的价格，你也卖不过他，因为他位置比你好，竞争不过就只能被淘汰了。但这个的前提是保障房在各地的政府能真够正地推行起来，不要阳奉阴违。

　　行业篇

　　限购将造成资产区域转移

　　任何一个行业的运行规律有几个核心的东西，像房地产行业最根本的增长率就是来自于城市化和人口红利，如果这两方面没有变化，这个行业始终会发展。如果城市化结束了，人口红利结束了，就类似于像日本、香港、北欧这些地方经历了一个这样的风暴，已经回归到比较理性的价位。如果你要买房，现在就可以去香港买，限购的结果就是一部分资产要转移到不限购的地方去。

　　政策对住宅不给力 利海争做城市运营商

　　政策对住宅是如此地不给力，那我们也适当地在选择的方向上做更多的关注，关注一级土地开发及土地竞争力，利海未来要做城市运营商。这与开发商是有很大区别的，开发商就是到市场上拿到一块地，然后去销售。而我们是等于参与到前面这个过程，对于一块生地我们与政府合作，成立一个公司去开发这个土地，把生地变成熟地，同时与银行合作一起投资，或者说借贷。因为与政府合作，借贷相对容易很多。我们通过对土地的溢价来获得发展空间，这将是一个重要的发展方向。

　　目前有郑州的“利海·雁鸣湖”项目，位于“中原城市群”的核心位置，为32平方公里国家级生态文明示范区，是黄河岸边中原地区最大的湿地、森林风景地块。利海以“国家级生态文明示范区”的战略高度打造一座以产业带动，集休闲旅游、文化娱乐、生态居住等功能于一体的新型卫星城。在开发模式上，通过与政府合作，共同进行一级土地开发和城市运营，对市政配套、生活配套、产业配套等公共资源进行系统化配置，最终实现“经济、社会、生态”多赢局面。

　　在土地的储备上，利海也积极关注三旧改造，这样的项目往往位置不错，具有长期可持续发展性，有着刚性需求，不愁卖。

　　策略篇

　　工银国际成为利海集团第二大股东

　　工银国际控股有限公司是中国工商银行在香港设立的独资全牌照投资银行。作为利海中国控股有限公司第二大股东，工银国际对利海的城市运营能力具有强大信心，通过与利海进行多样化合作，采取包括境外投行投资、境内银行贷款、发行理财信托产品等多种融资手段，达到共赢，对利海整体实力表示充分认可与支持。

　　利海绿色基金扶助贫困学生

　　重视企业公民责任、积极回报社会，是利海发展历程中一脉相承的核心价值观之一。2008年汶川赈灾，危难之际利海中国与受灾人民同在，捐助100万元之后立即建立应急机制，专款划拨200万作为启动资金，成立广东省利海绿色基金会。

　　利海全国项目每售出1平方米，即向该基金会捐赠10元，用以推动我国绿色事业发展、城市可持续性绿色事业研发，长期服务于扶贫救灾等社会慈善公益事业。

　　2009年，基金会率先在广东、河南、广西地区开展“绿色守护未来，知识改变命运——利海绿色基金春雨助学行动”，帮助数以千计家庭贫困、品学兼优的女生完成高中三年的学业，并持续资助她们考上大学之后的费用。利海认为，资助一个贫困女生完成学业，改变的不仅是她本人的命运，她今后的家庭、子孙三代的命运也将由此得以改变。

　　利海绿色城市运营四大维度

　　绿色是城市的“标准色”，利海强调在城市运营规划中对自然生态资源的有效保护、优化和合理利用，营造出人与自然和谐相处的绿色环境。利海不断总结与丰富绿色城市运营经验，大量使用各类绿色技术与产品，为客户提供安全、健康和舒适的生活工作空间。此外还建立起一系列性能技术支持系统，提供高品质、低成本、舒适节约的绿色生活工作方式。最终以营造绿色人文环境和构建绿色平台为核心，营造一个和谐温暖的绿色环保大家庭。

　　新政下利海尖东半岛如期推货

　　在法国，政府曾经出台一个保护应届大学生的政策，结果在市场中企业的态度是“我惹不起，我还躲不起么？”最后反而对应届大学生带来伤害。调控也是如此，可能会误伤了企业家。至于利海尖东半岛本身这个项目要做的就是顺推，到什么时候就做什么事，不会改变营销策略。

　　佛山是一个很有潜力的城市，人均财富可能要高于广州，因为企业主很多。如果一个项目有着独特的稀缺性，高端买家对价格是不敏感的。利海集团未来将进军佛山多个房产领域，包括三旧改造、商业项目等，只要地块具体条件符合，所有类型都可以考虑。

　　利海尖东半岛作为利海进驻佛山的首个项目，地理位置优越，交通上占据了重要优势。共分两期开发，目前推出的是一期1区的别墅产品，预计5月推出第二批别墅。该项目的目标客户群是佛山的顶级商圈，比如附近的钢铁业等企业主。项目占据了佛山唯一一座半岛版图的最前沿，以超低密度、60%绿化率打造品质花园社区，将成为佛山宜居的高档豪宅区。

　　投资篇

　　股票——狼与羊的游戏

　　中国的投资渠道比较少，其中包括买房子、买股票、或者买黄金白银，其中最不靠谱的就是买股票。因为在中国的市场，股票信息不对，凭什么你都知道的信息别人不会知道，天机是不可泄露的，这是一场狼与羊的游戏。

　　别墅——富人的刚性需求

　　当新浪乐居记者问及别墅的投资优势时，陈松表示房产信息多，交易手续也相对方便。当买家购房时，对项目所处的区域都有一定的了解，包括项目本身与周边的规划发展等方面信息。而别墅，就是富人的刚性需求。

　　城乡结合户、地铁沿线项目利好

　　现在的城乡结合户、轨道交通利好这些项目价格都呈几何性增长。例如广州番禺、广佛交界金沙洲在售项目都主打市中心的牌，提高了房价。2008年花都的一个万科项目均价4000多元，现在已经涨至8000多元，如果到时地铁沿线一通，价格肯定爆炸式增长。限购令就是想让人憋着，哪个憋不住，就会退步。市场肯定存在一些小开发商需要资金周转，价格便开始有松动。但总体上量跌价不跌，因为大开发商不愁现金流。因此，在目前的新政调控下，逮着机会就出手，在这个市场中，需求是肯定存在的。

来源：新浪房产

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