房地产要重回改革开放之路

为避免出现恶性通胀，我们应下决心继续紧缩银根，更多地使用利率、汇率的价格手段，辅之以存款准备金率等数量手段，将过去几年间超发的货币收回来。

凡价格高涨，必然是供不应求。以金融行业为例，眼下民营企业融资困难，黑市利率高达50%，甚至超过100%，说明面向中小企业的金融服务供应严重不足。

供不应求的另一行业是房地产，房价就是供需失衡的反映，而房地产的瓶颈制约因素又是政府垄断的土地供应。我一直强调一个观点，决定当期房价的不是当期的供给和需求，而是预期的供给和需求。

保障房是否可以增加供给，扭转供不应求的局面？我认为可能性不大。退一步讲，即使保障房顺利建成，商品房可能会因此而更加昂贵。除了土地，对市场预期产生较大影响的就是货币政策。因加息步伐落后于通货膨胀，真实利率长期为负，通胀预期抬头，购买实物资产的需求持续旺盛。

如果政府下决心将房地产调控进行到底，是否能够改变市场的预期？也许，但问题是调控能否进行到底？过去几次楼市调控，都因投鼠忌器，顾虑对经济增长的负面影响而放弃。一旦政策松动，价格立即报复性反弹，相信这次也不会例外。与前几次不同的是，在控制通胀的总体方向下，政府似乎愿意牺牲一、两个百分点的GDP，以求房价的下降。但这次必须顾忌的“器”也不同了，地方财政可能成为新的掣肘因素。

房价的症结在于地方财政，这已逐渐成为人们的共识。房价中约40%~60%为地价和各种费税，也就是地方财政收入，不解决地方财政问题，房价就是打不开的死结。

房地产调控令土地财政难以为继，如果将调控进行到底，资金链条首先断裂的可能是地方政府，而不是开发商，那时怎么办？如果沿着行政干预的思路走不下去了，房地产市场的希望又在哪里？

和金融业一样，要从根本上解决房地产的问题，仍然要靠改革和开放。具体而言，开放土地一级市场，增加土地供应，平抑地价和房价，彻底改变土地和房屋越来越稀缺的预期。土地的市场配置将消除土地财政，为了平衡地方预算，需要进行财税体制改革。改革的重点不在中央和地方财权的划分，而在政府职能的准确界定，以及公众对财政税收的监督。政府应弱化其经济功能和投资功能，裁减冗员，削减政府消费，将有限的税收收入集中在公共服务和民生上，民生项目包括了保障房的建设。换句话说，财政改革重在节流，而不是开源。政府的职能和开支若按现在的趋势扩张，再开辟多少财源也不够用。如果要节流，就必须强化纳税人的监督与制约。历史经验告诉我们，自我约束是靠不住的。

跳出凯恩斯主义的框架，从宏观政策和行政干预转向改革开放，改革财税体制，开放垄断的和被管制的行业，开放市场，创造新的投资机会和就业机会。中国经济的增长潜力并未穷尽，是僵化的体制使我们陷入当前的两难困境。坚持改革开放，我们就能够打破僵化的体制，迎来新一轮的经济增长。

来源：东莞时报 作者：许小年

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