任志强：房地产市场需要自我调节周期

在博客风行的时候，任志强用博客表达观点，如今微博风行，任志强又时髦地开始在微博上“唠叨”，并对网友称呼他为“可爱的任老头”欣然接受。对任志强来说，让他停止发表观点就跟让他停止思考一样不可思议。直言不讳的他在微博上已经拥有近400万粉丝。

记者走进任志强的办公室时，他正在把玩着发布微博的种种时尚“设备”：一手用鼠标操作电脑，另一只手拿着iPhone，成堆的文件旁边还搁着一台iPad。在采访的过程中，任志强在关注“设备”上信息更新的同时，条理清晰地向记者剖析着自己之于地产经济种种观点背后的缘由。

看得见的手别成为闲不住的手

任志强是奥地利学派市场经济主导地位的拥趸，他在不同的场合都强调房地产市场需要自我调节的周期，而不应该被过度的调控干预。

任志强认为，过度强调凯恩斯主义会导致回到计划经济时代。在他看来，危机是淘汰落后产能、调整经济结构的好机会。“市场有很好的自动调节机制，市场应该有危机，危机是市场自我调节的方式，经济结构调整需要下狠手，企业的冗员问题，落后产能淘汰问题，都可以靠危机来解决。”

对于目前严峻的通货膨胀形势，任志强认为主要由两方面原因造成，一是成本的推动，包括劳动力价格上涨以及土地资源、生产资料价格上涨等因素，都会导致物价上涨；另一个原因则是输入性通胀，中国这个经济体的巨大能源、资源消耗需求和强劲的购买力也是能源、资源价格上涨的原因之一。至于解决办法，任志强还是坚持认为市场需要一个自我调节的周期。他举例说，2003年到2007年期间，关紧土地闸门，导致房地产市场供应不足，2007年后土地供应开始放量，但2007年的土地供应要到2009年才能体现，所以2007年的房价上涨是因为之前的土地供应太少而不是因为2007年的土地供应增加，当然其中也有部分地王的刺激效应，但根本还在于供给不足。土地供应连续高增长，市场自然就会调节，房价也会平稳，但目前还没等市场自我调节，政策调控又开始干预。

“看得见的手别成为闲不住的手。”任志强说。

保障的归保障　市场的归市场

把自己定位为“只给富人造房子”的任志强，始终认为“保障的归保障，市场的归市场”。他对记者说：“自2003年以后的政策都是将保障责任推给市场。我是最早提出房改之后应同时建立住房保障体系的，大约是在23号房改文件出台之后的第二个月的中房协会议上。”任志强认为，如果政府在房改货币化分配的同时就建立住房保障体系，那么每年只需要提供一定比例的廉租房、租赁性住房，就不会出现今天这样的局面了。

任志强表示，“保障”是国家的安全网，例如对最低收入家庭所发放的生活补贴，体现的是政府的责任，但这种责任不保证奢侈型的生活消费。住房保障也一样，首先应明确保障的标准和被保障者的最低生存条件，而并非是一种财富转移的再分配，而是生存权利的基本保障。因此，就必须有住房保障的立法，有明确的保障责任以及对保障对象的严格控制，以严防国民的税收和国家的全民共有的土地等公共资源向不应保障的群体倾斜，变成一种贪污与腐败。

坚持“保障的归保障，市场的归市场”观点的任志强，对于目前调控政策将保障房和商品房混同一起所产生的问题，也有着自己的意见和建议。

“在现有土地制度下，保障房挤占了商品房用地，只能让商品房价格更高。要控制商品房的价格，改变土地政策制约城市化进程的局面，建议从三个方面进行改进：首先，改变现有土地制度；其次，现在的很多城市问题，比如交通拥堵主要是由城市规划不当带来的，建议改变按产权制度来管理的做法，让规划先行。第三，现行的以‘限买’为核心的调控政策是极不科学的，治表会伤根，用计划经济的方法只会带来倒退。”

现金流比盈利重要 节奏比扩大规模重要

在目前市场存在诸多不确定因素的情况下，任志强认为，房地产企业的生存之道在于保持现金流和控制发展节奏。

“从总体上来看，今年投资下降最严重的影响是明年的供给或将大幅减少，明年没有房子卖的话怎么办？所以，我们觉得现在日子最好过的就是有在建工程的公司，或者说去年已经把应该今年交房的项目都卖了的公司。去年他们商品房什么的都卖完了，今年盖的房子都交好了，因此可以还债了，这种公司应该没啥烦恼，日子最好过。要是你目前正大量投入等着卖房子，那么日子就不好过。所以，判断一家公司现金流状况，最主要的是要看它的生产结构，你是卖完了再生产的，还是现在刚盖了要领证，还有是说有一部分是土地还款。只有对这个结构分析清楚了，才能知道这个公司的现金流如何。”对于房地产企业的工程数量结构，任志强认为比较合理的比例是，“1/3已经卖掉的，1/3正在销售的，1/3为未来做储备。”

而对于企业的现金流和资金规模，任志强提醒，必须关注“净库存”和“净负债”。“现在一些报纸上说的40家公司借了6000亿元的债，此说法并不对，因为这个负债里面相当一部分是公司的预售款，就是卖房子的钱。卖房子的钱包含公司的利润，而利润是在结算的时候才能放在兜里的。所以，那个6000亿元里面实际上真正的银行贷款只有不到1500亿元，有4500亿元左右是卖房子的钱。”

来源：地产中国网 作者：全伟

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