房地产：长期制度建设重于短期市场调控

　　各地正在相继出台“新国八条”细则，房地产行业似乎走到了十字路口，在“十二五”的开局之年，房地产的产业政策将如何调整？房地产开发企业应当如何应对？种种疑问萦绕在人们的心头。2月25日，在中国指数研究院等多家单位共同主办的第十一届中国房地产发展年会上，住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹对影响房地产业发展的政策进行了整体解读，从中人们或许可以看到未来5年中国房地产业发展的脉络。
　　

　　竣工量降低影响供应量
　　

　　 对于2010年的房地产行业，秦虹的评价是房地产开发量不少，竣工量降低，房价涨幅不均，但是全国平均房价涨幅有所下降，企业分化越来越明显。

　　 中国指数研究院发布的《2011中国房地产新政解析与市场展望》显示，从房地产开发来讲，尽管遭遇严厉的政策调控，但开发企业的投资信心并未受到显著影响，2010年全国房地产开发投资额达48267亿元，同比增长33.2%，较2009年提高17.1个百分点，也高于正常年份的平均水平25%。其中住宅开发投资额为34038亿元，同比增长32.9%。在加大土地供应等政策的带动下，2010年土地出让面积和金额显著增长，全年土地出让总价款为2.7万亿元，较上年增长69.4%；土地出让总面积为42.8万公顷，较上年增长104.7%。其中住宅用地实际供应12.54万公顷，同比增长64.1%，完成年度供应计划18.5万公顷的67.9%，其中中小套型商品房用地6.51万公顷，完成计划的80.9%。秦虹说：“尽管土地购置总面积和前几年相比增长不是很多，但是和2008、2009年相比，土地购置面积的增长速度非常快，达到了28%。新开工面积增幅达到40.7%，远远高于正常年份16%的增长率，处于历史最高位。”

　　 去年成交量不少主要是商品房的销售面积超过了10亿平方米，其中的结构性因素非常突出。一是中西部地区对增长率的贡献特别大，去年全国商品房销售面积增长速度达到10%，其中中部地区是全国平均速度的两倍，达到20%，西部地区达到14%，东部地区实际上增长速度是低于全国平均水平的，只有4%。从城市住宅销售来看，全国平均总体增幅达到了8%，销售了9亿多平方米的商品房，但全国35个大中城市的销售面积是负增长7.2%，即非重点城市的增幅非常明显。从物业结构来看，去年非住宅物业销售面积的增长速度是住宅物业的2～3倍，这种高增长速度是近10年以来没有出现过的，所以商品房销售面积结构性增长表现特别突出。与此同时，房地产开发企业的分化越来越明显，去年全国销售额超百亿的企业数量明显增多，达到了35个，而2008年时只有13个企业超百亿，2009年有27个企业超百亿。全国前十大企业销售额占全国商品房销售额的比重首次超过了10%，达到了11%，较上年提高了2.4个百分点。
　　

　　调控为何不尽如人意
　　

　　 对于2010年的房地产政策，秦虹归纳认为有3个特点：政策变化紧跟市场变化，政策出台密度大，涉及面比较广。经济手段和行政措施并用不断强化地方政府的责任，抑制投机、投资性需求和增加供应量多项政策措施并用，特别是保障性住房政策落实力度比较大，开工效果非常好，包括保障性住房用地供应和落实以及新开工面积的落实都完全达到了政策预期目标。她评价说，去年的调控政策具有一定成效，全年12个月可以分为3个阶段：“国十条”出台的4月之前，房地产的销售面积和价格上涨速度都处于高位。“国十条”出台之后，整体房地产市场成交面积增长速度出现明显下滑。“9?29新政”后，整体房地产市场成交和价格上涨都低于4月份之前。土地市场也是如此，政策出台后，去年土地成交价格的涨幅总体出现前高后低的市场变化。比较全国十几个城市商品房的成交面积可以看出，凡是出台了“国十条”实施细则政策的，去年商品房的成交面积下降的幅度都比较大，如北京去年商品住房成交面积同比下降了35%，上海下降了40%，深圳、杭州下降幅度超过50%，而没有出台实施细则的城市相对来说成交量的调整都不是特别明显。

　　 对于调控效果还不尽如人意的原因，秦虹认为有4个：第一，房地产市场目前房价涨得过快、投资比例过高、供求关系失衡，这是几年来积累的结果。如房地产供求失衡的问题，2005年便已开始，而且越来越严重，对于积累多年的市场问题，很难要求政策出台短短几个月就彻底加以解决。第二，影响房地产市场的外部因素对房地产市场的影响特别大，如投资渠道非常窄、通货膨胀预期非常明确、政府的土地财政依赖机制等一系列问题，都是房地产市场之外更加宏观的经济或者政策因素导致的。这些问题在房地产市场得到了一些反映，房地产市场的一些情况反映了宏观层面的问题。因此，当外部的宏观环境和政策机制体制没有真正得以扭转和改善的情况下，仅靠房地产出台政策来彻底解决房地产的问题显然是期望太高了。第三，目前随着房地产行业的大企业越来越大，商业银行越来越发达，市场各方主体利益诉求不一致，各方市场主体对调控政策的理解程度、执行程度显然是有差异的，因此调控政策的落实非常关键。第四，房地产市场从住房制度改革以来开始建立已经有10多年了，市场快速发展的同时，迫切需要一个支撑房地产发展和房地产市场相吻合的长期的制度建设，靠长期制度自动调整房地产市场的运行，而不是主要靠政策调整，市场的基本运行还是要靠长期制度的支撑。如果缺少长期稳定影响预期的制度，那么市场预期将是不稳定的，市场在短期内受政策的波动会非常大，所以市场特别需要长期制度的建设。
　　

　　 房产税和“新国八条”形成政策组合
　　

　　 对于2011年房地产的政策环境，秦虹认为，今年调控政策仍将持续，“新国八条”政策是深化落实“国十条”的政策，两者在内涵上是完全相同的。如果说有不同的话，“新国八条”对“国十条”如何深化贯彻落实制订了更加详细的规定。关于“国十条”里面的一些重点政策，比如说强化地方政府责任、继续控制投资、投机性需求、继续保证普通住房供应，其中也包括对普通商品房的土地供应、加强保障性住房建设的政策，在“新国八条”里都有了更加明确的要求。

　　 对于新出台的房产税，秦虹认为应将其视为是2009年政府要出台的政策。她强调说：“对于上海方案和重庆方案，大家应该更多地关注两者的共同点。因为它们的共同点是今后房产税在全国推广的一个方向。”

　　 秦虹分析说，沪渝房产税的共同点有4点：一是上海和重庆的试点方案的征税方向以新增购房为主，主要是独栋别墅，把重点锁定在新增住房，可以看出通过政策管理市场预期的作用是非常清晰的，今后要买高价房就要多交税。二是差别化税率指向控制高价住房，抑制高价房的政策意图非常明确。上海、重庆都设定了两档和三档不同的税率，高价房交高税，通过税率调整控制高价房是非常清楚的。三是设定了比较宽松的免税条件，充分保证当地居民居住的做法非常明智。上海规定人均60平方米的免税，重庆也有100～180平方米的免税条件，充分保护了本市居民的自住性需求，其中也包含了改善性需求。四是对没有在本地工作生活居住的居民购房征税条件比较严格，远远严于本市居民，控制外来投资性需求的政策意图非常明朗。她认为，房产税试点不会永远试下去，房产税试点的目的是为了在全国更多城市开征。所以房产税和“新国八条”这两项政策形成政策组合，对市场预期一定会产生影响作用。

　　 至于货币政策，秦虹说：“货币政策仍然会趋紧，可能每一次加息对房地产市场的影响有限，但是对累计加息效果对房地产市场的影响，我们却不可忽略。”

来源：中国经济导报

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