住宅回归居住功能 商业地产能否迎来春天

继去年4月出台“新国十条”、9月底出台“新国五条”之后，今年1月，国家再度推出“新国八条”，对此前两轮调控中已有的措施进行了强化，如二套房首付比例由“不低于五成”提升为“不低于六成”，“三套房停贷”提升为“停购”。记者发现，“新国八条”出台一个月以来，烈火烹油的楼市渐渐冷静，在投资方向动荡的2011年的开端，资金将往何处去？利润将从何处来？处于调控之外的商业地产会不会成为投资者的避风港，创造出一番作为的天地？我们拭目以待。

炒房遭遇寒潮

2011年早春，市区一位从事房地产投资8年之久的炒房人叶光明感到前所未有的寒意。他说，这次“国八条”可谓来势汹汹，气势凌厉，着着凶狠，提高利率、提高首付比例、提高营业税等等，甚至限购，地方政府问责，都是从未有过的严厉，说明政府确实下大决心调控房地产。“逆势而动肯定不行，就算泰州不出限购令，我目前也不准备再买房了。”叶光明给记者算了一笔账，买的时候，首付比例提高一成，100万元的房子就要加10万元，到60万元；卖的时候，不足5年的全额缴纳营业税，100万元的房子估计要多缴3万左右，再加上几次加息，利率提高到1.1倍，里里外外算下来，成本高了很多，除非房价还要保持去年这样的快速增长，不然，根本赚不到钱了。

市区一家房产中介工作人员李欢也感觉到了寒意，“目前，楼市观望气氛很浓，买房人认为价格应该会有松动，总想讨价还价，不会轻易出手，卖房人却不是太急于卖掉，认为房价有支撑，拒绝松口，所以成交很淡。”

对于限购限贷对泰州楼市的影响，市房产协会副会长沈瑜认为，“限购令”更多的是影响到人们的心理预期，特别是房产开发商。“新国八条”规定，房价上涨过快的城市要出台限购政策，泰州目前还没有出台限购令，但有“限购令”悬在头上，房产开发商制定价格时会慎之又慎。至于限贷，已经发挥作用，不少有多处房产的买房人在银行贷款时已经遭到拒绝，这些都会对炒房行为形成有效抑制。

保障房大增遏制房价冲动

房价还会疯涨吗？根据“新国八条”要求，2011年各地政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

市房产协会副会长沈瑜说，政府公布新房价格的控制目标，意味着地方政府必须要将房价控制在何种水平上公布于众，这样做可以打消投资、投机者对预期的追逐，同时，让有合理购买需求的购房人不再恐慌性购房。

更重要的是，保障房供应力度加大，进一步满足市场需求，使住房不再是稀缺商品，犹如釜底抽薪，从根本上遏制房价疯涨的势头。刚刚结束的省十一届人大四次会议明确，2011年，在解决低收入群体住房需求的基础上，将保障对象的范围扩大到中等偏低收入人群，确保收入倒数的40%的人群拥有经济适用房购买权。

沈瑜说，在两年之前，泰州就已经扩大了住房保障的面，其中2010年超额完成省下达的保障指标。并且，在“十二五规划”中提出了“五级”住房保障体系，从根本上实现了保障房体系的“无缝衔接”，让保障制度覆盖面更大。

同时，我市还规定，凡是在市区范围内投资开发建设的普通商品住房、限价商品住房、经济适用住房等商品住宅项目，住宅建筑面积大于10万平方米的，都应按2%的比例配建公共租赁住房。

据悉，今年我市规划建设的保障性住房将达到6000多套，保障门槛也将进一步放低，逐步实现“应保尽保”。

自住需求仍可买房

对于很多市民关心的目前能不能买房？房价会不会往下走的问题，一直关注泰州楼市的省社会科学院泰州分院副院长汤卫国认为，如果抱着投资的心态买房，目前应该不是一个好的时机，但如果是自住需求，目前还是可以买的，泰州房价可能会在一段时间内处于胶着状态，不会明显回落。“住宅本来就是住的，附加在它身上太多的投资色彩，是房价不能承受之重。”汤卫国说。

汤卫国说，正常情况下，一个城市的GDP排名、人均收入排名与房价的排名是基本一致的。而去年，泰州在全省的GDP排名、人均收入排名远高于房价的排名，所以，我当时预测泰州房价会有一个填补洼地的行情，此轮房价的快速上涨印证了我的预测。

而目前，泰州经济发展势头良好，大企业不断落户，随着机场、泰州大桥的建设完工，泰州投资环境也日趋完善，会吸引更多的人才和资金。再加上旧城改造和城镇化进程的加快，泰州房价是有刚性需求的支撑的，所以不会出现明显回落。加上土地价格、人工成本、原材料价格仍有上涨趋势，房价在胶着一段时间后还会稳步回升，但趋势会放缓。

商业地产机遇是否来临

城市化是中国未来的必然趋势，商业地产作为城市建设的中坚楼宇，正是提升第三产业以及消费产业链的有效推动力。受到“新国八条”影响，投资性需求会向不受政策影响的商业地产分流，而获得一次全新的发展机遇吗？

记者注意到，“新国八条”出台后，北京、上海等城市商业地产出现旺销，写字楼与住宅倒挂的现象已经得到扭转，泰州的情况如何呢？据现场走访，市区一些商业地产项目销售中心内普遍出现忙碌景象。“与住宅市场相比，商铺不限购、不限贷，贷款还能最高贷到五成，利率方面又与二套房贷一样，对投资者来说，当然更具吸引力。”市区某综合体项目一位售楼人员告诉记者，她接待的客人中有不少原先准备买住宅的，“新国八条”出台后，转而买商铺了。

集公寓、购物、餐饮、休闲、娱乐等于一体，打造“一站式”生活理念的城市综合体对泰州人来说，已不再是新鲜事。已经开业的金鹰天地、华钜活力城，即将开业的凤城国际，正在建设的万达广场、泰茂广场，还有即将开工的深圳茂业老东站项目，虽然规模不等，都是打着“一站式”旗号的城市综合体，而在众多商用物业中，综合体商铺也因人流量大、回报率稳等功能，受众多投资客的关注。

汤卫国认为，随着城市化进程的进一步推进，经济实现内需主导的战略转型以及国人收入不断增长所催生的消费升级需求，商业地产将迎来新的发展契机，加上“新国八条”对住宅市场的抑制，从理论上讲，商业地产确实迎来一个发展机遇。但是具体到一个城市，商业地产的业态、规模、分布是不是和城市规模、人口结构、消费能力相匹配？再具体到某一个投资人，是不是适合投资商业地产？选择什么商业地产项目？都不可一概而论。泰州商业地产发展还不成熟，有过一些失败的案例，值得投资人研究借鉴。

做好长线投资的准备

汤卫国说，对于以前习惯于购入住宅物业的投资者来说，如果准备投资商业地产，投资前须有资金和心理上的多重准备，投资回报周期会更长，资金投入量也更大，模式和途径更加复杂和多样化，投资者可以根据自身的经济实力、投资目的、收益要求等因素综合选定合适的商业地产投资项目。

选择一个好的商业地产投资，不仅仅是看它的商业形态和商业组合，更重要的是看它的商业经营者的运营能力，这个企业有没有成功的运营过一些商业的经验和案例，这个企业他有没有很强的专业研究能力、定位能力，这个企业有没有很强的招商和商家组合号召能力等。

对于很多投资人看好的城市综合体项目，他认为，城市综合体凝聚居住、办公、商业、休闲、酒店等各大城市功能于一体，会促使城市向多中心、多特色方向发展，并带动一座城市整体现代化水平的跃升，从周边一些城市成功的商业地产案例来看，一些有品牌支撑的综合体项目确实有巨大的商业潜力。

业内人士提醒，不要以为商铺不受调控影响就可以盲目下单。商铺转让时有两个税费较高：一是土地增值税，按照该商铺卖出后的利润率的高低，对净利润部分征30%至60%的税；二是营业税，按照净利润的20%征税。对小投资者而言，投资商铺与投资住宅远远不是一回事，一般来说商铺换手率极低。这主要是考虑到转让交易过程中的高额税费，通常上家需要缴纳的税费占其利润的55%以上，因此，绝大多数商铺投资者选择长期持有，通过收租获取利润，这和投资住宅讲究高抛低吸赚取差价的赢利模式有根本的区别。

　
作者：孙飞 来源：互联网

　　版权及免责声明：凡本网所属版权作品，转载时须获得授权并注明来源“中国产业经济信息网”，违者本网将保留追究其相关法律责任的权力。凡转载文章，不代表本网观点和立场。版权事宜请联系：010-65363056。

延伸阅读