春节后楼市调控升级 成交量呈现"冰火两重天"

　　春节前后楼市调控加码，利空消息频出，房产税、加息、限购甚至禁购等政策的叠加效应让新春楼市“速冻”。对于青岛楼市而言，限购令前后，楼市的成交量呈现冰火两重天的状态。

　　市场反应强烈

　　特别是成交量，春节前，岛城楼市随着“限购风”愈演愈烈，不少市民抓住限购令正式出台前突击签约。

　　加上岛城多个楼盘顺势开盘，催生了1月份下旬的成交小高潮。但随着2月14日青岛版限购令细则的正式出台，岛城楼市随着春节假期彻底“休眠”。 2月8日年后首次加息0.25个百分点，使本来就寒冷的市场雪上加霜，当日仅1套成交。随着“限购令”出台、市场观望情绪浓厚，住宅市场成交日益下挫，2月14日至21日，日均成交量不足150套，较年前冷热显著不同。

　　而分析人士则预计上半年还将加息1-2次，累积效应显现楼市将逐步回归理性，在进入加息通道后，年内还将继续加息，加息的累积效应已逐步显现，房产购置成本将逐步增加，这势必对楼市产生深远影响。

　　利息支出大增

　　“新国八条”、房产税的影响尚未全面显现，2011年首次加息再度冲击房地产市场。有机构测算，自2010年10月起三次加息之后，一笔100万元30年期限的贷款，总利息支出已比原来增加10多万元。

　　“单看一次加息，月供增加并不太多，只有100多元，但连续加息，月供将不断增加。 ”刚买房不久的王小姐表示压力很大。

　　岛城某商业银行工作人员给记者算了一笔账：“以一笔100万元总额、30年期限、采用等额本息还款方式的贷款为例，三次加息后，基准利率下月供较以前增加了400余元，第一套房总利息支出增加近15.47万元，第二套房约增加17.57万元。”

　　业内人士表示，连续三次加息及优惠利率的取消使购房成本显著提高，对楼市的影响非常大。

　　另有分析认为，公积金贷款与商业贷款相比优势更加突出。购房者使用公积金贷款需求在加息后可能翻倍，目前，首套房贷款五年以上公积金贷款利率为4.50%，而首套房商业贷款基准利率为6.60%，贷款利率差由之前的1.14%扩大到目前的2.1%，更遑论许多城市商业贷款已经上浮至1.1倍或更高利率水平。此外还有分析指出，公积金利差拉大，刚性需求及实际改善性需求将公积金贷款买房当做首选。

　　不至于“断供”

　　加息让购房成本不断提高，有业内人士担心继续加息可能会出现“断供”现象。对此，太平洋房屋山东区域总部总经理林宪周表示，“是否‘断供’取决于房价，而非利率。”

　　“换句话说，只要房价不跌，‘断供’是不可能出现的。而且就算房价下跌，也不太可能出现‘断供危机’，因为有很大一部分买家是在房价还没有达到高峰时进场的，他们的成本相对来说较低。 ”他解释道。

　　另外，林宪周表示，对于去年第四季度入场的消费者来说，由于点位较高，且利率也已经提高，因此断供现象在今年年内可能会出现个例，但不会扩大范围。不仅如此，随着调控的升级，贷款买房的首付比例越来越高，从银行所取得的贷款成数都比较少，而且从青岛市场来看，选择一次性付款的购房者已经超过一半以上，因此不可能会出现大范围断供现象。

　　声音

　　还将继续加息

　　著名财经评论人叶檀预测，上半年还会加息1至2次，如果央行继续加息三到四次，楼市首当其冲会受到很大的影响。

　　SOHO中国董事长潘石屹在今年初曾表示，抑制房价最重要的因素是货币政策，即加息，或者是提高按揭首付款的比例。“但（今年）加息的空间并不大，我认为最多不会超过4次。如果利息太高，对地方政府和其他企业的压力也会非常大。”

　　另有业内人士表示，从今年1月中旬央行上调准备金率开始，即预示着2011年货币政策转向稳健与常态化的序幕已经拉开，未来通过继续上调准备金率、加息等货币紧缩政策及限贷、限购等房地产调控政策的双向制约必将更为深入，其长期与长远的影响会更为明显。

　　该业内人士认为,中国已经进入了新一轮的加息通道，参照以往经验，政府将会灵活运用利率工具，根据市场变化、通胀情况，以及CPI等统计数据做出调整。

　　另外，为防止大量热钱流入，加息的频次将会比较缓慢，周期会拉长。预计2011年上半年将有1至2次加息，全年加息之后的5年期贷款利率将突破7%。

　　背景

　　春节假期的最后一天，中国人民银行宣布，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。这是央行今年首次宣布加息。此前，央行曾于去年10月份和12月份两次上调利率。

　　调控进入关键期

　　经济学者马光远认为，房地产调控进入了最关键的时期，由于流动性过剩和长期负利率，房价虚火依旧旺盛，虚高的房价随时可能成为影响中国宏观经济稳定的最大因素。加息意味着房地产开发成本和购房成本大大增加，有助于抑制投机性需求。

　　关注叠加效应

　　杨红旭认为，对于房地产市场而言，加息的影响需要经历一个由量变到质变的过程。每次加息都是小小的利空，在加息周期的前半段，总体影响较小。当前第三次加息后，对于楼市依然是“温水煮青蛙”，不必夸大其效果。而累计加息多次，加息周期过半，其累积效应会显著表现出来，不容小视。

　　加息打击投机

　　中国社科院金融研究所研究员易宪容指出，信贷政策是刺破房地产泡沫的主要工具，是应对通胀最核心的策略。在负利率背景下，央行全年应上调利率3-4次，对住房市场将产生巨大冲击。对此，住房市场投机炒作者不可不考虑。

来源：青岛新闻网-青岛日报 作者：鞠培霞

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